תוכניתו של שר השיכון
אורי אריאל, הנתמכת על-ידי ראש הממשלה, לקבוע "מחיר מטרה" לדירות, עשויה להתגלות כחזון תעתועים.
התחזית פשוטה: אם רשות מקרקעי ישראל תדרוש מראש מהיזם לקבוע את מחירי הדירות שימכור, הוא לא יגש למכרז ולא יקנה את הקרקע. איך יכול קבלן לדעת היום, מה יהיו מחירי חמרי הגלם, שכר העבודה והריבית הבנקאית כאשר יתחיל בבנית הדירות, שנה לאחר שרכש את המגרש (פרק הזמן המקובל בין רכישת המגרש לתחילת הבנייה)?!
מדוע לקבלן להסתכן בעסקה שתניב לו הפסדים? אם יש לו הון עצמי פנוי להשקעה, ירכוש מגרשים בשוק הפרטי, ושם ימכור דירות במחירים כאות נפשו. התוצאה: הרשות תמכור פחות מגרשים, ובשנה הבאה יקטן הצע הדירות, ומחיריהן יעלו. החלטה מינהלית של הממשלה אינה יכולה להתמודד מול חוקי הכלכלה.
אין ארוחות חינם במקרה הפחות גרוע, היזם אומנם ירכוש את המגרש, ואמנם יתחייב למחיר מסוים ונמוך. אבל כיון שאין ארוחות חינם, הוא יקטין את הוצאותיו והשקעותיו: רצפה פשוטה, תריסים פשוטים, מטבח ללא ארונות, חדרי שירותים בסיסיים, חצר ללא גינה ועוד. זה אולי באמת פתרון למצוקת הדיור, לזוגות צעירים לא מפונקים. כך, בונים ומוכרים אלפי דירות בשנה בישובים חרדיים כמו בית"ר ומודיעין עילית.
הבעיה היא, שרוב הקונים דורשים דירות באיכות גבוהה, ומבחינתם הם צודקים. אפשר לראות זאת בכל יריד דירות, כאשר מאות ואלפי קונים-בכח מתמקחים על כל שורה של קרמיקה באמבטיה ועל כל נקודת חשמל או חדר שירותים נוסף.
ההנחה תהיה רק 10% - באיכות יורדת "פתרון" נוסף, הוא, שהקבלן יפסיק לתת הנחות מבצע והטבות אחרות לקונים, שהרי בין כה המחיר נמוך. לכן, ההנחה בפועל תהיה פחות גדולה ממה שמצפים. אם הממשלה מצפה להוזלת הדירות ב-15%, קרוב לודאי שהחסכון בפועל יהיה כ-10%, והקונה ישלם בעד הנחה זו על-ידי גימור ברמה בינונית או נמוכה של הדירה. בעוד מספר שנים יהיה עליו להשקיע סכומים ניכרים בשיפוצים.
ראש הממשלה ושרי האוצר והשיכון חייבים להבין אחת ולתמיד: כל עוד הביקוש לדירות גדול מההצע, המחירים יעלו. יש רק שתי דרכים - ואין דרך שלישית! - להוזיל את הדירות: או להקטין את הביקוש, או להגדיל את ההיצע. בנק ישראל ניסה בשנתיים האחרונות להקטין את הביקוש, ונכשל. לכן, האפשרות היחידה שנותרה היא להגדיל את ההיצע.
איך עושים זאת? לא בדיבורים, לא בהחלטות חגיגיות, לא בחתימה על מסמכים וניירות ולא בחוקים בכנסת. כל סטודנט לכלכלה יודע, שכדי להגדיל את ההיצע יש לספק לשוק גורמי יצור חדשים. בישראל מגרשים רבים בבעלות פרטית, שיזמים לא קונים ולא בונים, בידעם שלא יוכלו לבנות במהירות, בגלל המחסור בגורמי יצור.
הצעדים האמיתיים הנחוצים הם:
- יבוא של עד 20,000 פועלי בנין מכל מקום אפשרי - מזרח אירופה, סין, הודו וכל מקום אחר. האחראי: שר הכלכלה נפתלי בנט.
- יבוא של עד 3,500 מנהלי עבודה. השר האחראי: נפתלי בנט.
- הקלות באשראי הבנקאי לבניה. האחראית: נגידת בנק ישראל קרנית פלוג, שאישרה בישיבת צמרת, בשבוע שעבר, שהדרך הנכונה היא אכן להגדיל את ההיצע.
- הקלות ביבוא ציוד מיכני כבד, אם יתברר שיש בו מחסור. השר האחראי: נפתלי בנט, בשיתוף פעולה עם שר האוצר יאיר לפיד, שיפחית הטלים על יבוא כזה, ככל שהם קיימים.
- קיצור הליכים בועדות לבנין ערים, לא בחוק ולא בהכרזות, אלא בפעילות בשטח, כדי לאפשר לקבלנים לבנות במהירות, לאחר שישיגו את גורמי היצור החדשים. השר האחראי: גדעון סער.
איך מתיקרת דירה ב-65,000 שקל אסיים בשתי דוגמאות מהשטח: פרויקט בניה גדול באשקלון היה תקוע במשך חדשים, כי ליזם היו חסרים מנהלי עבודה. הוא נאלץ להמתין את שהמנהלים סיימו לבנות פרויקט אחר שלו במרכז הארץ, ורק אז חידש את העבודה באשקלון.
קבלנים חוטפים זה מזה פועלי בנין זרים. פועל סיני משתכר, בגלל המחסור, עד 25,000 שקל לחודש. הבנייה מתעכבת, וגם מתיקרת.
תיאוריה מסוימת קובעת, שנחוץ פועל בנין, לאורך זמן, לבניית 75 מ"ר למגורים, כלומר דירה ממוצעת. אם מעסיקים את הפועל האמור במשך ארבעה חדשים בלבד (לעתים זמן ארוך יותר), הוא משתכר בתקופה זו 100,000 שקל, במקום שכר ראוי של כ-35,000 שקל. הדבר מייקר את הדירה ב-65,000 שקל!
אז למה אתה מחכה, מר בנט?