הצעת חוק מס ערך מוסף (הטבה במס לעסקה לרכישת דירת מגורים מוטבת) התשע"ד-2014 שהתפרסמה ב-25.6.2014, נותנת ביטוי משפטי לתוכניתו של שר האוצר, לפיה יחול מס ערך מוסף בשיעור אפס - בתנאים מסוימים - על מכירת דירת מגורים בעסקה מוטבת (עסקה של מכירת דירת מגורים מוטבת, על-ידי עוסק במקרקעין, לרוכש זכאי או לרוכש מוטב).
כפי שהיה צפוי מראש, תוכניתו המקורית של שר האוצר (שהדרג המקצועי לא תמך בה מלכתחילה, בלשון המעטה), הפכה למסלול מכשולים ארוך ומפותל, שאחריתו מי ישורנו. הצעת החוק, בהנחה שתאומץ כפי שהיא, תביא (בדרך כלל) להטלת מס ערך מוסף בשיעור אפס על "עסקה מוטבת", שיום המכירה בה מ-1.9.2014 ואילך, הכל בכפוף לתנאים ולסייגים הרבים, שנכללו בהצעת החוק.
ומהי עסקה מוטבת? פשיטא, שזו עסקה למכירת "דירת מגורים מוטבת", מעוסק במקרקעין ליחיד שהוא "רוכש זכאי" או ליחיד שהוא "רוכש מוטב". אכן, כל שנותר הוא להבין מהי "דירת מגורים מוטבת", מיהו "רוכש זכאי" ואיזהו "רוכש מוטב", וכהרף עין יחול על מכירת הדירה מס ערך מוסף בשיעור אפס (מיום 1.9.2014 ואילך). דא עקא, שגם במקרה זה הכוונה רצויה אך המעשה פחות רצוי, כמוסבר להלן.
BU>>
שטח, מפרט, גוש
"דירת מגורים מוטבת", לפי הצעת החוק, היא
דירה המיועדת לשימוש למגורים, לפי טיבה (לרבות דירה בבניה, שהמוכר התחייב לסיים את בנייתה), הנמכרת לראשונה, ומתקיימים בה כל אלה:
1. שטחה הוא 60 מ"ר עד 140 מ"ר.
2. מפרט הדירה עומד בתנאים שקבע שר הבינוי והשיכון, בהסכמת שר האוצר (!!).
3. היא בנויה (או עתידה להיבנות) בבנייה רוויה.
4. היא מצויה בגוש שפורסם לגביו ערך למטר מרובע דירתי, לפי הוראות פרק ג' (להצעת החוק).
ניתן לגביה היתר ביניה, לפי חוק התכנון והבנייה.
מחיר הדירה, כולל מע"מ, אינו עולה על הנמוך מכל אלה:
- 1,600,000 שקל - אם נמכרה לרוכש מוטב.
- 950,000 שקל - אם נמכרה לרוכש זכאי.
- סכום המתקבל ממכפלת "הערך למטר מרובע דירתי" בגוש בו מצויה הדירה בשטח הדירה במ"ר, בתוספת שטח אקוויוולנטי של מרפסות, גינות, מחסנים וחניות (נחסוך מהקוראים את מקדמי החישוב הרלוונטיים).
בהנחה שהצדדים לעסקה יהמרו על כך שהדירה הנמכרת תיחשב כנדרש לדירת מוגרים מוטבת, מתבקשת עתה בדיקה אם ברוכש זכאי - או ברוכש מוטב - עסקינן.
גם וגם וגם וגם "רוכש זכאי" לעניין זה הוא יחיד תושב ישראל, שהוא הורה לילד אחד לפחות הנמצא בחזקתו, או שמלאו לו 35 שנים לפחות, שהדירה הנרכשת היא דירתו היחידה בישראל וביו"ש, ולא הייתה לו דירה מ-1.1.1995 עד יום המכירה, ולא ביצע עסקה לרכישת דירה לפני 23.3.2014, ורכישת הדירה אינה מימוש של זכות שקיבל לפני יום תחילת החוק, ואין יחסים מיוחדים בינו לבין המוכר (כולל קרוביו וקרובי המוכר), והוא רכש במישרין את מלוא הזכויות בדירה, לבדו או יחד עם בן זוגו.
יובהר, כי דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997, או שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש - לא תובא בחשבון בבואנו לבדוק אם זו דירתו היחידה של הרוכש הזכאי. מיותר לציין, כי לכל מונח (כמעט) נקבעה הגדרה ספציפית, הכל כמפורט בהצעת החוק.
ומיהו "רוכש מוטב"? אין לך קל מזה, שכן מדובר ברוכש זכאי, אשר שירת במשך 12 חודשים לפחות שירות צבאי, או שירות לאומי-אזרחי, או שירות לאומי, או שירות אזרחי - הכל כמוגדר בהצעת החוק. בנוסף לכך, לרוכש מוטב ייחשב גם כל רוכש זכאי שמתקיים בו אחד מאלה:
- הוא בעל נכות רפואית של 75% ומעלה.
- הוא מקבל קיצבה לפי פרק ט' לחוק הביטוח הלאומי, ונקבעה לו דרגת אי-כושר השתכרות בשיעור של 75%.
- הוא מקבל קיצבה לשירותים מיוחדים לפי סעיף 206 לחוק הביטוח הלאומי.
- הוא מקבל קיצבת ניידות מכוח הסכם לפי סעיף 9 לחוק הביטוח הלאומי.
- הוא מקבל קיצבת זיקנה לנכה לפי סעיף 251 לחוק הביטוח הלאומי.
- הוא מקבל קיצבת סיעוד לפי פרק י' לחוק הביטוח הלאומי.
בשלב זה, ולאחר הבדיקות היסודיות שיבצעו הצדדים (לאחר שהתחמשו - מן הסתם - בשמאים וביועצים משפטיים), יוכלו להצהיר בריש גלי (מ-1.9.2014 ואילך), כי העסקה היא "עסקה מוטבת", ואמור על כן לחול עליה מס ערך מוסף בשיעור אפס. במקרה כזה, יהיה עליהם להתכבד ולהגיש למנהל הצהרות מיוחדות, כדי שהמנהל יתן "החלטה מקדמית". על החלטת המנהל (שאמורה להינתן בתוך 20 ימים מיום מתן ההצהרות, או בתוך 20 ימים מיום שמיעת טענות הצדדים, אם החליט המנהל שאין מדובר בעסקה מוטבת), יהיו הצדדים רשאים להגיש השגה, ויחולו הוראות הפרק השמיני לחוק מיסוי מקרקעין על הליכי ההשגה, הערר והערעור.
בהצעת החוק נכללה גם הוראה נוספת, שלפיה אם העסקה תאושר כעסקה מוטבת, והרוכש ימכור את זכויותיו בדירה המוטבת בתוך חמש שנים מהמועד שנמסרה לו החזקה בדירה - יהיה הוא חייב לשלם את המס, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהמועד שנמסרה לו החזקה בדירה עד למועד התשלום בפועל.
לסיום נציין, שהניסיון מלמדנו כי הנשכרים העיקריים מחוקי מס מסובכים הם היועצים והמייצגים למיניהם, בעוד שהאזרח הקטן אינו זוכה, בדרך כלל, להפיק מהם את המיטב.
