דמי רכישה יכולים להיות משולמים בשני שלבים ובקיזוז חלקי של תשלומי עבר. דמי החכירה מהווים "דמי כניסה" להסדר הנם 3.75% + מע"מ (ללא הנחת אזור) משווי זכויות בניה למגורים 375 מ"ר סה"כ ותשלום 91% + מע"מ על זכויות בניה מעל 375 מ"ר. השמאות לתשלומים אלו כגון של 3.75% + מע"מ תהא, ללא יוצא מן הכלל, לפי שומה פרטנית ולא לפי שומות טבלה.
תשלום דמי הכניסה הללו מבטל את מגבלת הרצף הדורי ומגבלת החלוקה הנוקשה של היקף הבנייה בכל יחידה (160+160 +55 מ"ר) ומאפשר פיצול מגרש מגורים תמורת דמי רכישה בסכום כולל של 33% + מע"מ במקום 91% + מע"מ משוי המגרש המפוצל עד היום.
לאחר מכן יש להשלים את התשלום לכדי 33% + מע"מ "דמי רכישה" (בפועל, השלמה ל-20% או שיעור דומה במקרים רבים, לטעמי ברוב המקרים) משווי זכויות הבנייה למגורים גם הקיימות וגם הפוטנציאליות, כלומר, לפרשנותי ועל דעתי בלבד, על-פי תב"ע תקפה וגם על-פי סיכוי הוגן בתוחלת סיכויים הוגנת לזכויות בניה עתידיות בתב"עות עתידיות –למגורים בלבד). התשלום המשלים צריך להביא את סך התשלומים לכדי השלמה ל-33% + מע"מ (וכפי שראינו, ל-20% + מע"מ או קרוב לכך).
כל עוד לא שולמו דמי הרכישה על כל זכויות המגורים, אך לאחר ששולמו דמי כניסה בסך 3.75% + מע"מ, ניתן לפצל מגרשי מגורים מהנחלה תמורת תשלום דמי היוון המהווים השלמה ל-33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל בצורה הבאה:
התנאי לפיצול הוא זכויות בניה לפחות ל-160 מ"ר במגרש המפוצל ולפחות 160 מ"ר במגרש שנותר חלק מהנחלה. לגבי זכויות הבנייה במגרש המפוצל תשולם השלמה מ-3.75% + מע"מ שכבר שולמו כדמי כניסה להסדר הזה, דמי השלמה של 29.25% בלבד. מעבר ל-160 מ"ר ראשונים זכויות בניה (על-פי תב"ע או היתר בנייה ככל וקיימות זכויות בניה כאלו) ישולמו 33% + מע"מ מהשווי. ההשלמה הזו לפי מיטב הבנתי נתונה להנחות מקום (אזורי עדיפות א' או ב' וקווי עימות).
על-פי החלטה 1355, קיימת זכות לקזז באופן חלקי תשלומי עבר לרבות "דמי הסכמה" וכן אותם דמי חכירה או דמי כניסה שתיארתי בשיעור 3.75% + מע"מ (ככל ושולמו). דמי ההסכמה המותרים לקיזוז מדמי הרכישה הנם צמודים למדד ורק בגין החלק ששולם עבור חלקת המגורים. הקיזוז יהא חלקי או שרירותי על-פי התנאים הבאים:
לגבי דמי רכישה בנחלה שנרכשה על-פי חוזה שנחתם אחרי 1/1/1993 דמי הרכישה הינם 20% משווי הנחלה (קיזוז מירבי אפשרי של דמי ההסכמה מדמי הרכישה).
לגבי דמי רכישה בנחלה שנרכשה על-פי חוזה שנחתם לפני 1/1/1993 דמי הרכישה הינם 33% בקיזוז 80% מדמי ההסכמה ששולמו בעבר עבור הנחלה בהצמדה ללא ריבית, וגם זאת במגבלה שבכל מקרה דמי הרכישה לא ירדו מ-20% מהשווי.
לגבי נחלות שנרכשו בחוזים לפני 1.1.1993 חישוב דמי הרכישה ייעשה לפי 29.25% + מע"מ משווי זכויות בניה מוקנות 375 מ"ר ראשונים, וכן השלמה 33% + מע"מ משווי זכויות בנה נוספות מאושרות בתב"ע תקפה ו/או שווי נוכחי לציפיות לזכויות בניה עתידיות וכן זכות לפיצול מגרשי מגורים על-פי תב"ע תקפה קיימת או עתידית. כאמור, ברוב המקרים יהיו דמי הרכישה נמוכים משמעותית, וההשלמה תידרש לשיעור 20% + מע"מ ולא לשיעור -33% + מע"מ ויש לשנות את כל התחשיבים בהתאם, לאחר ששולמה מקדמה 3.75%. השמאות לדמי הרכישה תבוצע ללא יוצא מן הכלל לפי שומה פרטנית ולא על-פי מחירי טבלה.
מדמי הרכישה שיווצרו על-פי חישוב זה יש לקזז 80% + מע"מ האמורים מדמי הסכמה ששולמו עבור הנחלות שנרכשו בחוזים מלפני 1.1.1993.
תשלומי ההשלמה לדמי רכישה נתונים, למיטב הבנתי, להנחות מקום (אזורי עדיפות וקווי עימות).
לגבי נחלות שנרכשו לפני 1.1.1993, הכיצד מבררים את תשלומי העבר? ניתן לרכוש ברשות מקרקעי ישראל דיסק של כל המסמכים הסרוקים לגבי הנחלה ורצוי לוודא עם פקיד המידע שבדיסק כלולים קבלות על תשלומי עבר.