בתביעות בגין ליקויי בנייה, הפיצויים הכספיים המוערכים על-ידי מומחה, ואחר כך הם אלה הנפסקים על-ידי בית המשפט, יכולים להיות מחושבים לפי עלויות התיקונים כפי שעלויות אלו עולות לקבלן, או לפי העלויות לדייר. כמובן שהתחשיב לפי העלויות לדייר הוא יותר גבוה, כי על הדייר להעסיק קבלן כדי לבצע את העבודות, ואילו הקבלן עצמו - בבואו לבצע העבודות - העלויות בהן הוא נושא אינן כוללות רווח קבלני.
ההפרש בין שתי השיטות אינו זניח, ונע בדרך כלל בין 20 ל-30 אחוזים, ולעתים אף יותר.
יש גישה לפיה כאשר הדיירים מתכוונים (ומתחייבים) לבצע בפועל את התיקונים, אזי מגיע להם לקבל פיצויים יותר גבוהים, לפי העלות לדייר, ואילו כאשר הדיירים רוצים רק לקבל פיצוי כספי מבלי להתחייב לבצע בפועל את התיקונים, הרי במקרה זה לא יקבלו הפיצויים לפי העלות לדייר, אלא רק לפי העלות לקבלן.
גישה זו לא משאירה בידי הדיירים די כסף כדי לבטל בפועל את הליקויים, בכך שהיא יוצרת מתן פיצוי חלקי ולא מלא בגין הליקויים מחד-גיסא, ומיטיבה עם הקבלן שיצר את הליקויים מאידך-גיסא.
המטרה של ביטול ליקויי בניה אינה יכולה להיות מושגת אלא בדרך של פיצוי מלא: פיצוי חלקי לא מאפשר ביטול הליקוי, ועל-ידי כך הציבור יוצא מופסד ונאלץ להתגורר במבנים פגומים. לא זו מטרת המחוקק אשר חוקק את תקנות התכנון והבניה ואת התקנים.
סוגיה זו עלתה בתביעת דיירים נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (נתבעת צד ג' - חברת פרץ בוני הנגב בע"מ) - ת"א 37953/99 אשכנזי אבי ואחרים נגד שיכון ופיתוח בע"מ, בית משפט השלום בתל אביב, שופט: אטדגי יונה, פסק דין מיום 15 אוג' 2002, לא פורסם.
בית המשפט ניתח את היחסים שבין הקבלן לדיירים ופסק:
"7. תיקון על-ידי הנתבעים או מתן פיצוי?
א. האם יש לאפשר לנתבעות לתקן את הליקויים, כנדרש על-ידן, או שיש לפסוק פיצוי על בסיס תיקונם על-ידי התובעים?
במחלוקת נצחית זו שבין הקבלן לרוכש יש לחתור, לדעתי, ככל הניתן, לפסיקה שתשים קץ להתנצחויות ולהתדיינות שביניהם.
הניסיון מוכיח, שכאשר התאפשר לקבלן לתקן את הליקויים, הדבר רק פתח חזית חדשה בשאלה האם הליקויים תוקנו כנדרש ובמועד הנדרש, ואם לא - מי גרם לכך? וכיוצ"ב. לעומת זאת, פיצוי על בסיס תיקון הליקויים על-ידי הרוכש שם קץ למחלוקת.
ראה: ורדי, עמ' 328, והפסיקה הנזכרת שם. וכן ראה: ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה, פד"י נה(2) 858, עמ' 863.
מובן, כי הכרעה בשאלה זו צריכה להתחשב בנתונים נוספים, כמו: הפער הכספי שבין העלויות השונות, התנהגות הצדדים, מהות הליקויים וכיוצ"ב.
בענייננו: הפער הכספי שבין העלויות השונות אינו גדול במיוחד;
עבר זמן רב מאז הכניסה לדירות (דירות התובעים 3,4,5 - 9/93 ודירת התובעים 1,2 - 6/96); הליקויים הצריכים תיקון הם כמעט בכל חלקי הדירה (החלפת כל הריצוף), ודורשים פינוי הדירות; הנתבעות לא רק שלא הוכיחו כל נכונות לתקן הליקויים הן אף מתכחשות להודעות שנמסרו להן ע"י התובעים; קיימים חשדנות וחוסר אימון מוחלט בין הצדדים, ולכן אין כמעט ספק שתיקון הליקויים על-ידי הנתבעות, לא ישים קץ להתנצחויות שביניהם; תיקון על-ידי הנתבעות יצריך פיקוח ובדיקה נוספת של המומחה ונמצא שכר הפער שבין שתי העלויות יוצא בהפסד שכר טירחתו הנוסף של המומחה.
לאור כל השיקולים דלעיל, אני מחליט כי החלופה של פסיקת פיצוי על-פי עלות תיקון הליקויים על-ידי התובעים, כמפורט בחוות הדעת, היא הדרך הראויה."
יש לציין כי המסכת העובדתית שבתיק זה אינה יוצאת דופן ביחסי קבלן-דיירים, ומכאן גם החשיבות של פסק דין זה.
כל מה שמתואר לעיל, זה מה שקורה השכם והערב בתחום מכר דירות בישראל - הקבלן מוכר דירה עם ליקויי תכנון וליקויי ביצוע, הדייר מגיש חוות דעת המתעדת את הליקויים - אותה דוחה הקבלן מכל וכל ומכחיש קיום עיקר הליקויים, והיה ובית המשפט מוצא כי יש ליקויים מהותיים בדירה - בא הקבלן בטענה כי יש לו זכות לתקנם, ולחלופין, לשלם תמורת התיקונים לפי העלות המופחתת (עלות לקבלן).
בית המשפט פסק כי במקרה שכיח שכזה, ישולמו לדיירים התובעים פיצויים לפי מלוא עלויות התיקונים, כפי שהדיירים אמורים לשלם לקבלן אחר [כולל רווח קבלני], וזאת מבלי שיתחייבו לתקן בפועל את הליקויים.