רכבת ההפקעות

נשיא בית המשפט העליון, אשר גרוניס, דחה (29.9.14) בקשה לדיון נוסף בהלכת סבח בית עדה (ע"א 3159/09). בפסק הדין המקורי נדונה בין היתר השאלה כיצד יש לסווג פגיעה שנגרמה ליתרת מקרקעין שלא הופקעה ושהוחלה לגביה מגבלת "קו בניין": האם כפגיעה שנגרמה עקב ההפקעה עצמה, או כפגיעה שנגרמה עקב אישור תוכנית מתאר שקודמה בד-בבד עם פרסום צו ההפקעה? לסיווג זה יש השלכות שונות, הנוגעות בין היתר לחישוב הפיצוי, מיסוי, פרק הזמן לנהל הליכים משפטיים ועוד. כך למשל, אם ייקבע שמדובר בפגיעה במקרקעין עקב תוכנית, הרי שעל תביעת הפיצויים להיות מוגשת תוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התוכנית [בהתאם לסעיף 197(ב) לחוק התכנון והבנייה]. לעומת זאת, אם ייקבע שמדובר בפיצויי הפקעה, פרק הזמן העומד לרשות התובע להגיש את תביעתו הוא ארוך יותר, בהתאם לדיני ההתיישנות החלים בדיני ההפקעות. באותו מקרה דובר ברצועת קרקע הידועה כיום כחלקות 27-25 בגוש 6353, אשר הופקעה בשנות ה-50 מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) ונסללה עליה מסילת ברזל יחידה. בשנת 1986 נכנסה לתוקף תמא/23 במסגרתה נקבעו הוראות כלליות בקשר למרחק בין "קו הבניין" למסילת הברזל. בתחילת שנות ה-90 רכשו המשיבים (בית עדה ובן-סימון) את יתרת הזכויות במקרקעין אשר לא הופקעו. ב-28.8.1997 הופקדה תוכנית מח/113 לסלילת מסילה כפולה עבור רכבת הפרברים בתוואי הכולל חלק מן המקרקעין. ב-13.8.1998 פורסם צו המורה על הפקעת 5,563 מ"ר בצפון חלקה 25 ואת חלקה 27 בשלמותה (160 מ"ר) על-ידי רכבת ישראל מכוח פקודת הדרכים. ב-9.11.2000 אושרה תוכנית מח/113, אשר קבעה, כי בקרקעות שהופקעו תיסלל מסילת רכבת כפולה בין פ"ת לרעננה, כאשר סעיף 16 קובע שקווי הבניין מצידי המסילה יהיו על-פי הנחיותיה של תמא/23. בשנת 2003 נתפסה חזקה במקרקעין על-ידי רכבת ישראל. בפסק הדין נקבע, כי יש לסווג את מגבלת "קו הבניין" שנוצרה ליתרת המקרקעין כפגיעה הנובעת מן ההפקעה. על כך הוגשה העתירה לדיון נוסף, בטענה שקביעה זו עומדת בסתירה להלכות משפטיות קודמות של בית המשפט העליון.

קביעה והערה

הנשיא הזכיר את ההלכה המושרשת, המבחינה בין זכות לפיצוי הנובעת מן ההפקעה לבין זכות לפיצוי הנובעת מתוכנית המתאר, ואת ההלכה לפיה מגבלת בנייה על מקרקעין שלא הופקעו תסווג ככלל כפגיעה הנובעת מתוכנית. הוא קובע, כי לא הייתה בפסק הדין כוונה לשנות את ההלכה הפסוקה בתחום זה חרף התוצאה שלו, ולפיכך אין מקום לערוך דיון נוסף. עם זאת התייחס הנשיא לטענה לפיה יש לייחס משקל לכך שצו ההפקעה פורסם לפני אישור התוכנית, וכי לא אחת כאשר מדובר בפרויקט ציבורי מורכב ורחב היקף, הליכי ההפקעה והתכנון נעשים במקביל (על אף שמוטב שהליך הפקעת מקרקעין ייעשה לאחר סיום הליכי התכנון). על כן דומה, כי על ההבחנות בין סוגי הפגיעות להיעשות באופן מהותי נוכחה מאפייני הפגיעה, בין אם מדובר בהליכי תכנון והפקעה שנעשו במקביל אם לאו. לבסוף העיר הנשיא, כי לא אחת סיווג הפגיעות אינו בהיר ואף אין זה ברור מהי ההצדקה העניינית לתוצאות המשפטיות השונות הנגזרות מהם. על כן, שולח הנשיא מסר למחוקק ומבקש הסדרה כוללת של תחום זה, באופן שיאחד את סוגי הפגיעות במקרקעין ואת ההסדר למתן הפיצוי בגינן. קריאה זהירה של ההחלטה מראה את חוסר הנוחות מהעדרו של הסדר חקיקתי אשר יאחד את סוגי הפגיעות במקרקעין לאור הקושי בסיווגם, המועדים הקצובים בדין וכו'. בעניין זה נעיר, כי בית המשפט העליון כבר הביע את דעתו במספר פסקי דין (למשל: בג"ץ 682/82, ע"א 474/83), כי הפררוגטיבה לבחור בקבלת פיצוי במסגרת תביעת 197 או בתביעת הפקעה, תיוותר בידי האזרח. תביעת הפקעה עשויה לכלול גם את מרכיב הפיצוי בגין התוכנית אשר בעטיה שונה ייעוד המקרקעין, בבחינת "המרובה מכיל את המועט". על-רקע הרפורמה המקודמת כיום בחוק התכנון והבנייה, נראה כי לאור קריאתו של הנשיא להסדיר את האנומליה שנוצרה בנושא, מוטב כי המחוקק יאמר את דברו בסוגיה, ויפה שעה אחת קודם.