התהליכים היו כמובן גם מנת חלקה של שוודיה, שבה שלטה מפלגה סוציאליסטית ("חברתית") ברציפות מרשימה לאורך עשרות שנים. כדאי לבחון את התוצאות דווקא בשוודיה, בגלל "הוותק" של חוקי הבנייה וההשכרה שם ובגלל היותה המתקדמת בעולם בהגנה על "זכויות שוכרי הדירות". הצעות החוק החדשות בישראל הונהגו בשוודיה כבר לפני עשרות שנים.
כבר בשנות ה-50' של המאה ה-20 נבנו מרבית הדירות להשכרה בשוודיה על-ידי חברות ציבוריות (עירוניות לרוב) שלא למטרות רווח. הרעיון היה ששכר הדירה הנמוך של הדירות הציבוריות ימתן את העלייה בשכר הדירה הפרטי. מאחר שהתוצאות לא השביעו את רצון "העם", גברו הלחצים להקשחת חוקי "השכירות ההוגנת".
באמצע שנות ה-60' החליטה הממשלה לבנות תוך עשר שנים מיליון דירות (מזכיר את התוכנית של
יאיר לפיד לבנות 100 אלף דירות...). השוודים אכן בנו למעלה ממיליון דירות, אבל הסתבר שדירות ממשלתיות אינן פופולריות ורובן הפכו לאזורי מהגרים. שכר הדירה בערים המשיך לטפס.
הפיקוח על שכר דירה צבר תאוצה, ובשנות ה-70' אומץ בשוודיה מודל לקביעת שכר דירה המקובל בישראל בשוק העבודה - "הסכם קיבוצי". שכר הדירה נקבע במו"מ בין ארגונים של בעלי הדירות לבין ארגוני שוכרים. הממשלה "כאילו" התנתקה ממנגנון הפיקוח על שכר הדירה, בתקווה שההסכמים הקיבוציים יניבו "שכר דירה הוגן חברתית" ("Setting rent in a socially responsible way"). בינתיים הפכו חברות ההשכרה שבבעלות העיריות ל"בעל הבית" הגדול בשוודיה, והמו"מ על גובה שכר הדירה הקיבוצי התנהל למעשה בין "ארגוני השוכרים" לבין חברות הדיור העירוניות. הפוליטיקה כמובן שלטה בוועדות ובארגונים, ולמפלגה הסוציאל-דמוקרטית היו נציגים משני צידי המתרס.
כ-60 אחוז מהדירות להשכרה בשוודיה הן בבעלות ציבורית וההסכם הקיבוצי חל עליהן. אולם בתי המשפט לדיור מתייחסים לשכר הדירה הציבורי כאבן בוחן גם בסכסוכים בין שוכרים לבין בעלי דירות פרטיים.
חוקי ההשכרה השוודיים הם קשוחים. בעל דירה שאינה מתוחזקת "כהלכה" עלול לאבד את זכות הקניין בדירתו! אפשר להעלות את שכר הדירה אם בעליה ישקיעו וישפצו, אבל כדי למנוע הונאות, עליהם לקבל מראש אישור של הרשות המקומית לשיפוץ דירה...
תוצאה "בלתי צפויה" אחרת של הגבלת שכר הדירה יצרה כדאיות לבעלי בניינים ותיקים למכור את הבניינים לדיירים, להפוך את הבניין ל"בית משותף" (קונדומיניום) וכך להיפטר מנטל ההשכרה ולממש לפחות רווח חלקי. ההפרש הניכר בין שכר הדירה המפוקח בבניין לבין שכר הדירה האמיתי בשוק יכול להיות אפילו כפול. ערכו המהוון של פער זה יכול להגיע למאות אלפי יורו לדירה.
כשמוכרים את הבניין לדיירים במחיר מופחת ממחיר השוק - שני הצדדים "מרוויחים". בעשור שבין 1990 ל-2001 נגרעו משוק ההשכרה בשטוקהולם כ-35 אלף דירות. בשנים האחרונות גבר קצב מכירת דירות-השכירות והוא עומד על כ-5,000 דירות בשנה. הלחץ על המלאי המצטמצם של דירות להשכרה במרכז שטוקהולם גבר! החלום הרטוב של
זהבה גלאון להילחם ב"משקיעי הנדל"ן" מוגשם בשוודיה.
הדיור הציבורי אינו מצליח כמובן לעמוד בנטל הביקוש ונוצר תור למגורים בשכירות. אנשים נרשמים וממתינים. משך ההמתנה הממוצע לדירה בשכירות ציבורית בשוודיה עומד על כשש שנים וחצי. בערים הגדולות ממתינים כ-8 שנים ובמרכז שטוקהולם כ-17 שנה! עיתון חדשות מקומי באנגלית בשוודיה דיווח לאחרונה על אישה בת 64 שזכתה סוף-סוף לדירה בשכירות ציבורית במרכז שטוקהולם לאחר המתנה של 28 שנים בתור...
מי שזכה בחוזה שכירות ממאן להיפרד ממנו, אפילו אם עבר לעיר אחרת (הוא מצהיר שהמעבר הוא "זמני"). החוק מגן עליו מפני פינוי "שרירותי". כך נולדו הסכמי שכירות "יד שנייה". שוכרים דירה מהשוכר המקורי, לא מבעל הבית... הכול שחור, הכול מושחת. עלות הקנייה של הסכם שכירות "יד שנייה" בשוק השחור במרכז שטוקהולם עומדת על כ-16 אלף אירו לחדר! למעשה, כמעט ובלתי אפשרי לשכור מיידית דירה ב"חוזה לבן" במרכז שטוקהולם.
כ-400 אלף שוודים רשומים ברשימת המתנה למגורים בשכירות ציבורית בשטוקהולם (כולם נרשמים, למה לא?...). למרות הביקוש העצום, ניבנו בעיר ב-2012 רק 1,700 דירות חדשות. מוכָּר.
שום בעיית דיור לא נפתרה בשוודיה למרות הפיקוח "המתקדם" על שכר הדירה, ולמרות בנייה ממשלתית של מיליון דירות (באוכלוסייה שלא הייתה גדולה בהרבה מזו שבישראל כיום). "המחסור בדיור" אינו יורד מסדר היום השוודי כבר כמעט 70 שנה!
בעיות הדיור בערי אירופה החוסות כולן תחת חוקי "שכירות הוגנת" לא נפתרו, אלא רק החמירו, עולות הון עתק למשלם המיסים וגרמו לשחיתות עממית. בהולנד הזעירה יש 52 "ועדות השכרה מקומיות", ומערכת ניקוד מטורפת שקובעת את גובה שכר הדירה "הראוי". משך ההמתנה הממוצע לדירה ציבורית קטנה עומד על כשנתיים וחצי.
בספרד ובמלטה הרגולציה ו"ההגנה" על זכויות השוכרים גרמו לשיעור שיא של דירות מגורים העומדות ריקות למרות תעריפי השכירות שגובהם בשמים. בעלי הדירות פשוט נמנעים מכאב הראש של השכרה ורואים בדייר סכנה לזכות הקניין שלהם. קשה להיפטר ממנו.
החוקים החדשים של ממשלת נתניהו-לפיד לפתרון "המחסור בדירות" זוכים לתמיכה כמעט גורפת של התקשורת בישראל. "הצלחתם" תירשם כפרק שחור ומזיק בהיסטוריה הכלכלית של מדינת ישראל. השפעתם הרסנית ככל שהזמן יחלוף, וגרוע מכל - כמו חיידקים הם מפתחים עם הזמן "עמידות" - אי-אפשר לבטלם בעתיד משיקולים פוליטיים.
