בעלי קרקעות רבים מתחבטים בשאלה איזו עסקה לבצע בקרקע שבבעלותם, באופן שיממשו את הפוטנציאל הכלכלי הגלום בקרקע. כדי לקבל החלטה כזו, יש להכיר את סוגי העסקות השכיחות ולשקול שיקולים רלוונטיים שונים הנוגעים לבעלי הנכס, להיבטי המס ולמקרקעין עצמם.
כבר עתה נבהיר, כי אין תשובה אחת נכונה לשאלה איזו עסקה כדאי לבצע. כדי לקבל החלטה יש לשקול שיקולים שונים ובהם זהות הצדדים ואופיים, היבטי המס, הרצון לקבל התמורה באופן מיידי לעומת האפשרות לדחות אותה, מידת המומחיות של הגורם המתקשר בתחום הנדל"ן, הרצון להתקשר עם גורם נוסף בעסקה משותפת, היות בעל הנכס עוסק, ערכו הסנטימנטלי של הנכס עבור בעל הקרקע ועוד. כדי להקל על קבלת ההחלטה, חשוב להכיר את סוגי העסקות השונים ולהבין במה כרוכה כל התקשרות.
הבחירה בין העסקות השונות תלויה במידה רבה ברצונות השונים של בעלי הקרקע ובאופיים. מומלץ להיוועץ עם עורכי דין ואנשי מס המומחים בתחום, כדי לקבל החלטה באופן שיתאם בצורה המיטבית את רצונם של בעלי הקרקע תוך הפקת רווחים מירביים במידת האפשר.
עסקת מזומן בעסקה זו מוכר בעל הקרקע את הנכס בעבור תמורה כספית. זוהי עסקה בעלת ודאות גבוהה יחסית, בה מתקבלת התמורה בטווח זמן קצר בדרך כלל. אין משמעות כבדה לזהות הגורם איתו מתקשרים, ככל שהוא יכול להשלימה, וזאת בשל העובדה שבעל הנכס "נפרד" מן הנכס בסיומה.
היתרונות העומדים בבסיס עסקת מזומן הם היכולת לקבל תמורה באופן מהיר, יכולת לבצע עסקות אחרות בתמורה המתקבלת, ודאות באשר לתנאיה, והאפשרות להיפרד מבעלי קרקע נוספים במקרים בהם הנכס הוא בבעלות משותפת, דבר המסרבל את דרך קבלת ההחלטות.
החסרונות הם אובדן הפוטנציאל לרווח היזמי הגלום ביחידות שיבנו במקרקעין, ובמקרים רבים תשלום מס שבח בשיעור גבוה יותר מזה שהיה משולם במכירת הדירות הנבנות על המקרקעין ו/או בעסקת קומבינציה/בנייה.
במכירת המקרקעין במזומן יחול על המוכר מס שבח המחושב על מלוא תקופת ההחזקה של הנכס בידיו, ובמרבית המקרים הוא גבוה יותר (למעט במקרים שהנכס נרכש לפני 1.4.61 וחל במכירה מס היסטורי ששיעורו מופחת). לעומת זאת, במכירת הדירות שייבנו על המקרקעין, במקרה של עסקת קומבינציה או עסקת שירותי בנייה, כאשר אלו דירות מגורים מזכות, ניתן ליהנות ממס מוטב, בהתאם לסעיף 48א(ד) לחוק מיסוי מקרקעין. בהתאם להוראה זו, חל מס לינארי בשיעור של 25% על חלק השבח שנצבר מ-1.1.2014 ואיך, בעוד שהשבח על התקופה שקדמה למועד זה פטור ממס.
אמנם בתקופת המעבר שעד 31.12.17 קיימת מגבלה של מכירת שתי דירות לתא משפחתי בתחולה של המס המוטב. אולם החל מ-1.1.18 לא תהא עוד מגבלה למספר הדירות הנמכרות בשיעור מס שבח מוטב.
עסקת קומבינציה עסקה במסגרתה מוכר בעל הקרקע חלק מזכויותיו במקרקעין לקבלן, ובתמורה מקבל שירותי בנייה על החלק שנותר בבעלותו. המקובל הוא שבעל הקרקע משלם מס שבח בגין חלק הקרקע שנמכר לקבלן, נושא בהיטלי ההשבחה החלים על מלוא הנכס, לפעמים גם בהיטלי הפיתוח מרכיב הקרקע, ונושא במע"מ על שירותי הבנייה שהוא מקבל מהקבלן.
היתרונות בעסקת הקומבינציה הם היכולת ליהנות מהפוטנציאל לרווח יזמי מהדירות הנבנות על המקרקעין, כמו גם האפשרות ליהנות משיעור מס שבח מוטב במכירת דירות המגורים המזכות, בכפוף לסייג של מספר הדירות הנמכרות בתקופת המעבר, ובכפוף לכך שהיקף המכירות של הדירות בידיו לא יגרום לו להיחשב כעוסק או לעסקה כעסקת אקראי, שכן במקרים כאלו המיסוי שיחול יהיה במסגרת מס הכנסה ולא במסגרת מס שבח ויהיה צורך לבחון האם קמה חבות במע"מ.
החסרונות בעסקת קומבינציה הם בין היתר דחיית מועד קבלת התמורות למועד מכירת היחידות הנבנות על המקרקעין. בנוסף, היא יוצרת מעין שיתוף פעולה עם הקבלן הבונה, ובתוך כך קיימת מעורבות של גורם נוסף בקבלת ההחלטות הנוגעות לפרויקט. באשר למיסוי, ככל שהיקף היחידות הנמכרות לאחר הבנייה גדל, כך קיים חשש שבעל הנכס ייחשב ל"עוסק" במכירת הדירות ותקום חבות במס הכנסה ובמע"מ. בנוסף, בעסקה כזו אין ודאות לגבי מחיר המכירה של הדירות ויש חשיפה לירידת מחירים אך גם לעליית מחירים, שזהו יתרון.
עסקת תמורות עסקה במסגרתה נמכרות מלוא הזכויות של הבעלים במקרקעין, אולם במקום קבלת תמורה במזומן או חלף קבלת חלק מהדירות, מתקבלת התמורה כאחוז מן התקבולים שיתקבלו בידי היזם ממכירת היחידות לצדדים שלישיים (מהתמורה ללא מע"מ).
היתרון בעסקה כזו הוא היכולת ליהנות מפוטנציאל הרווח העתידי של היחידות הנבנות על המקרקעין. החיסרון העיקרי שלה הוא הצורך לתשלום מס שבח באופן מיידי על מלוא הנכס, אולם המס הוא בגין הקרקע או זכויות הבנייה, ולא בגין היחידות הבנויות כבעסקת קומבינציה. לעיתים, כאשר קיימת מעורבות רבה של הבעלים בפרויקט, רשות המיסים מסווגת עסקות תמורות כעסקה משותפת, כך שבמכירת הדירות נחשבים הבעלים והיזם כמוכרים במשותף וקיימת חשיפה למיסוי ההוני.
הזמנת שירותי בנייה עסקה בה מתקשרים בעלי הקרקע עם קבלן ביצוע לבניית הפרויקט בעצמם, דורשת הבנה בתחום הנדל"ן מצד בעלי הקרקע היוזמים את הפרויקט, כמו גם הון גבוה לצורך הבנייה. בשלב הראשון העסקה איננה נחשבת לעסקה במקרקעין המחויבת במס. אולם במכירת יחידות הדיור יחול חיוב במס שבח, וככל שמדובר בהיקף גדול של יחידות - המוכרים עלולים להיחשב לעוסקים ותחול חבות במס הכנסה ובמע"מ.
היתרון בעסקה כזו הוא היכולת ליהנות מפוטנציאל הרווח העתידי של כל היחידות הנבנות על המקרקעין. במקביל, שיעורי המס בה גבוהים בדרך כלל, בעלי הקרקע נחשבים כ"מוכרים" בהתאם לחוק המכר (דירות) ועקב כך חלות עליהם כל החובות החלות על קבלנים, כדוגמת העמדת בטוחות להבטחת כספי הקונים בתקופת הבנייה, אחריות בדק לאחר סיומה ועוד.
