שני פסקי דין ותיקים של בית המשפט העליון קבעו מתי מתחיל מרוץ ההתיישנות בנוגע לתיקון ליקויים בדירה. ליחם של פסקי דין אלו לא נס והם עדיין מהווים את היסוד לפסיקה בתחום זה, ולפיכך נסקור אותם בשורות הבאות.
מהיום בו הודה הקבלן בתיק ע"א 167/88 נפסק, כי בהתאם לסעיף 6 לחוק ההתיישנות, תחילת ספירת הזמן היא מהיום בו הודה הקבלן בחבותו לבצע את התיקונים. הרעיון הוא, כי כל עוד הכחיש הקבלן את חבותו, יכלו הדיירים לסבור כי לא ליקויים המה ולכן לא ידעו על קיומם בסבירות גבוהה.
באותו מקרה, הדיירים רכשו דירה מחברת משה"ב ונערך פרוטוקול ובו פירוט הליקויים. הדיירים לא מסרו לחברה כל הודעה בדבר אי-התאמה, לא במשך תקופת השנה הראשונה המתחילה מיום מסירת הדירה לידיהם ולא לאחר מכן, עד הגשת התביעה, וזאת למעלה משבע שנים מאוחר יותר. שלוש שנים לאחר מסירת הדירה הייתה צריכה להתקיים ביקורת נוספת לבדיקת הליקויים בדירה. נציגי הקבלן שנכחו בביקורת, לא התכחשו להתחייבותו לתקן את הליקויים.
לאחר שבית משפט השלום דחה את התביעה בשל התיישנות, הפך בית המשפט המחוזי את ההחלטה וקבע, כי את מרוץ ההתיישנות יש למנות החל מהמועד שבו הודתה החברה הקבלנית בקיום הליקויים והביעה נכונות לתקנם. גישה זו התקבלה גם על-ידי בית המשפט העליון.
יש להוסיף על פסק הדין, כי טענה כזו תסייע לתובעים רק כאשר הם טרם הזמינו מומחה לקביעת הליקויים בדירה מטעמם. אם הזמינו מומחה וזה גילה להם ליקויים שהיו עד אז נסתרים - מרוץ ההתיישנות יחל יהיה ממועד גילוי הליקויים לדיירים באמצעות חוות דעתו.
ליקויים נסתרים הם גם אלה שנסתרים מעיני הדיירים בשל אי-ידיעתם ואי שליטתם בחוק ובתקנות, כלומר, הדיירים חשים (לדוגמא) צפיפות בחדר שירות בדירה, אך אינם יודעים מהם הקריטריונים הסטטוטוריים לקביעת אי-התאמה שכן הם אינם מכירים את ההוראות למתקני תברואה ואת התקנים הרלוונטיים בנושא זה.
כאשר הדיירים הגיעו למסקנה בתיק ע"א 2242/03 דחה בית המשפט העליון את טענת ההתיישנות, וזיכה את הנפגעים מהבנייה הלקויה אך הטיל עליהם אשם תורם בגובה של 40% עקב בנייה שלא על-פי ההיתר.
בית המשפט קבע, כי מרוץ ההתיישנות מתחיל מהרגע בו הגיעו הדיירים למסקנה שהסדקים בביתם הם לא סתם סדקים, אלא מהסוג הפוגע ביציבות הבניין והגורם לצורך בהריסתו ובנייה מחדש. מועד זה אינו יום הופעת הסדקים, אלא - המועד בו דייר סביר מבין שהסדקים מסוכנים ליציבות הבניין, בין שהבין זאת בעצמו ובין שהיה זה בעקבות בדיקת מומחה. ממועד זה - ולא ממועד קודם לאירוע זה - יש לספור שבע שנים.
מיוון שהסדקים אשר הופיעו עם גמר הבנייה לא היו מהותיים במידה שיהוו עילה לתביעה בגין יציבות הבית - לא היה בהופעתם ובמועד הופעתם משום גילוי העילה על-ידי הדיירים. גילוי העילה נעשה מאוחר יותר - לדעת בית המשפט עם חדירת רטיבות לדירה במידה מסיבית; לדעתי עם גילוי הסיכון על-ידי חוות דעת מקצועית של מומחה בתחום הקונסטרוקציה. ממועד גילוי העילה - החל מרוץ ההתיישנות עד לתום הזמן בו זכאים התובעים להסתמך על עילת הסדקים (שבע שנים).
אפשר להשליך מהפסיקה לעיל על מקרים אחרים של כשלי בנייה, לרבות נשירת אבני חיפוי או פסיפס מהקירות. לדוגמה, אם נשרו אבני פסיפס והקבלן תיקן בכל פעל שהדבר ארע, הרי שלאחר כל תיקון היו צריכים הדיירים להבין שהתיקון תקין ומדובר בנזק מקומי שהקבלן ביטל אותו בתיקונו. זאת, גם אם הייתה בידי התובעים חוות דעת הנדסית, שהרי הליקוי לאחר תיקונו - לא קיים.
אם בשלב מסוים הדיירים מתחילים להבין, כי לא מדובר באירוע מקומי אלא בכשל מערכתי בכל מעטפת המבנה, או אז הם מזמינים חוות דעת מתאימה. ככל שחוות דעת זו מצביעה על כשל כללי בחיפוי החיצוני - להבדיל מכשלים מקומיים, אותם תיקן הקבלן מעת לעת - כי אז, ורק אז נולדה עילת התביעה, והתביעה אינה לתיקון מקומי אלא לטיפול כללי בכל מעטפת הפסיפס.
