אדמה חרוכה

שנת 2014 הגיעה לסיומה ונראה שגם השנה לא נפתרה בעיית הנדל"ן בישראל. אז מה היה לנו בשנת החולפת ומה מצפה לנו בשנת 2015? כל התשובות לפניכם. שנת 2014 התאפיינה בירידה במכירות בגלל הכרזות שר האוצר לשעבר יאיר לפיד ותוכניות מע"מ 0 ומחיר מטרה שנועדו להוזלת מחירי הדיור. עם זאת, הירידה הזו, הייתה ירידה זמנית בלבד בשל הלחצים הנובעים מהגידול הטבעי והביקושים שרק ממשיכים לעלות. ב-2015 אני צופה גידול בביקוש, בעיקר בשל צמיחה באוכלוסייה העומדת על קצב גידול שנתי של 2% בשנה. ראינו כבר כי כל התוכניות של האוצר ובעיקר חוק מע"מ 0 לא הביאו את הישועה ואני אומר בפה מלא - כל התוכניות והאמירות הללו הם שטויות, ולמעשה פוליטיקה בגרוש כיוון ששום דבר בשוק הנדל"ן לא השתנה. זה ממש לא משנה מה יעשו הפוליטיקאים ומה הם יבטיחו, בפועל לא ייבנו יותר מ-38,000 יחידות דירות כאשר בפועל יש מחסור של 120,000 יח' וצורך מיידי של 42,000 יח' מדי שנה. ואילו בתוכנית מחיר מטרה יוצעו ליזמים רק כ-30,000 יחידות דיור. וכאשר הדירות הראשונות כנראה, יהיו מוכנות בשנת 2020 ולא לפני כן.דיבורים לא מייצרים מלאי דירות והמדינה לא יכולה לפתור בעיות הקשורות לבנייה בפועל. שוק הנדל"ן בישראל של היום סובל ממחסור בפועלים וישנו צורך הולך וגדל בעובדים נוספים בענף הבנייה. עם זאת למרות ההבטחות, הממשלה לשעבר לא עשתה דבר במהלך 2014 ועם כ-8,000 עובדים סינים, המועסקים כיום בענף הבנייה, לא ניתן לבנות יותר מ-40,000 יחידות דיור הנבנות כיום. אני צופה כי ב-2015 תהיה ירידה במלאי הדירות וייבנו רק כ-38,000 יחידות, מלאי אשר יספיק בפועל רק לביקוש ב-10 החודשים הראשונים של השנה. המלאי הקיים 18,000 יח', מספיק ל 10 חודשי ביקוש. כמו-כן, בשנה הקרובה נראה עליית מחירים שימשיכו לעלות ויטפסו במהלך 2015 בעוד כ-2-5%. כמות העסקות בשנה הקרוב תרד לכ-90,000 מתוכן כ-25,000 דירות חדשות. מבחינת התחלות הבנייה הצפויות, אני מניח שהתחלות הבנייה ב-2015 יעמדו על כ-32,000 יחידות דיור, במקום צפי שעומד על 42,000 יחידות דיור. כלומר, בפועל תהיה ירידה של כ-20% בהתחלות בנייה. אי-הוודאות לגבי חוק מע"מ 0 תלווה אותנו גם בשנה הקרובה, לפחות עד לרבעון השלישי של 2015. מינהל מקרקעי ישראל התחייב אומנם לשווק 35,000 יחידות דיור ב-2015 אך הוא לא יעמוד בהתחייבות זו ואני מניח שהוא ישווק במהלך השנה כ-25,000 יחידות דיור. תחילת בניית דירות אלה, אם בכלל, לא תהיה לפני 2018 כי רוב הקרקעות הינן ללא פיתוח. יתר על כן, מתוך היחידות שיוציא המנהל לשיווק בשנה הקרובה, ייבנו רק כ-10-15 יחידות דיור בעוד כשנתיים - שלוש ואילו הקרקעות ליחידות הדיור הנותרות לא יהיו בשלות לבנייה וצרכי השוק יגדלו בינתיים בעוד 60,000 יחידות דיור במשך השנתיים הקרובות. אנחנו נמצאים במצב שבו המינהל והממשלה למעשה רצים אחרי הזנב של עצמם וללא תוכנית דרמטית, זה כנראה מה שילווה אותנו בשנה הקרובה ואפילו מעבר לכך. משרד השיכון הינו גוף מיותר ונכה. איפה שמשרד השיכון מעורב, הבנייה תקועה במשך שנים, כי משרד השיכון לא יודע לבנות וגם לא יודע לפתח כמו קבלן פרטי. מה שלוקח לקבלן פרטי לפתח ב-6 חודשים, למשרד השיכון לוקח 24 חודשים בגלל הביורוקרטיה הפנימית שלו. שנת 2015, לא רק שלא תביא את הבשורה אלא תרחיק את החלום של הצעירים לרכישת דירה בשנים הקרובות.