הייתה (בר) רשות?

בפסק דין תקדימי אשר ניתן בספטמבר האחרון על-ידי בית המשפט העליון (רע"א 725/05, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך), הפך בית המשפט העליון, כך נדמה, את הקערה על פיה. הוא קבע, כי בנסיבות מסוימות, ניתן לראות בני רשות באגודות שיתופיות כחוכרים לדורות, ומשכך - חלה עליהם חבות בתשלום היטל השבחה בעת מימוש זכויות, בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. עתירה לקיום דיון נוסף בתיק נדחתה לאחרונה על-ידי בית המשפט העליון. עד להחלטת בית המשפט בעניין בלוך, שלטה העמדה לפיה בני רשות בעלי חוזה תלת-שנתי מתחדש, כדוגמת חוזי השכירות במגזר החקלאי, פטורים מחובת תשלום היטל ההשבחה. זאת, בשל מעמדם החוזי שאינו נכלל בהגדרת "החייב" בהיטל ההשבחה הקבוע בסעיף 2א' לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. כך לדוגמה נקבע (ע"א 10/06, ביליצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לודים): "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו; היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל; היטל בעקבות אישור תוכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או הגובלים עימו בלבד" (ההדגשות אינן במקור). סעיף 1 לתוספת השלישית מגדיר "חכירה לדורות" - כמשמעותה בחוק המקרקעין; וסעיף 3 לחוק המקרקעין מגדיר חכירה לדורות כשכירות לתקופה של למעלה מ-25 שנים. כמו-כן, סעיף 259ד' לחוק קובע, כי במקרקעי ישראל, חכירה לדורות כוללת גם עסקת חכירה לדורות שלא נגמרה ברישום.

הוועדות יגבו היטלים

בעניין בלוך קבע בית המשפט, כי מבחינה מהותית מעמדם של בני הרשות בחוזה תלת-שנתי מתחדש, זהה למעמדם של מתיישבים בעלי חוזה חכירה לדורות, ולפיכך יש להטיל עליהם את תשלום היטל ההשבחה. העמדה לפיה מי שאינו בעלים או חוכר אינו חוסה תחת ההגדרה של החייב בהיטל השבחה, התבססה על פסיקת בית המשפט העליון בהלכת קנית (רע"א 85/88, קנית ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן), שם נקבע, כי בעת הטלת החיוב בהיטל ההשבחה, קנית לא הייתה חוכרת לדורות, משכך אין לחייבה בהיטל השבחה. גישה זו חזרה במספר פסקי דין נוספים (רע"א 10074/05, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' גרוסברד; רע"א 7902/08 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה נ' דנקנר בניה ופיתוח בע"מ; ועוד). בפסקי הדין הנ"ל לא נבחנה סוגיית בני רשות בחוזה תלת-שנתי מתחדש כפי שנבחן בעניין בלוך. בעקבות החלטת בית המשפט בעניין בלוך, צפויות הוועדות המקומיות לגבות היטלי השבחה בעת מימוש זכויות, הן באמצעות מימוש מלא בעת מכר של נחלות והן בעת מימוש זכויות חלקי בעת אישור תוכניות לשינוי ייעוד, אישורים לשימוש חורג, הקלות, פיצולי מגרשים מהנחלות וכיו"ב. בהחלטות שונות של רשות מקרקעי ישראל נקבע, כי מקום בו שולם היטל השבחה, אזי התשלומים לרמ"י יופחתו מ-91% ל-46% משווי הקרקע. כך לדוגמה: בסעיף 4.2 להחלטה 1316, הדנה בשימושים נלווים לפעילות חקלאית בנחלה במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים, נקבע, כי אם חובת תשלום היטל ההשבחה חלה על בעל הזכויות בנחלה, אזי ישלם בעל הזכויות לרמ"י דמי חכירה מהווים בשיעור של 46% משווי הקרקע המיועדת לשימוש הנלווה לפעילות החקלאית. אם חובת התשלום אינה חלה על בעל הזכויות בנחלה, ישלם דמי חכירה של 91% משווי הקרקע המיועדת לשימוש הנלווה לפעילות החקלאית, ורמ"י תישא בתשלום חלף היטל ההשבחה לוועדה המקומית. כך נקבע גם בסעיף 3.1.1.2 להחלטה 1265, העוסקת בשימוש לתעסוקה לא-חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה. שם נקבע, כי אם חובת תשלום היטל ההשבחה חלה על בעל הזכויות בנחלה, ישלם הלה כתנאי לאישור תעסוקה לא-חקלאית דמי חכירה מהוונים של 46% משווי הקרקע המיועדת לתעסוקה לא חקלאית. אם חובת תשלום היטל ההשבחה אינה חלה על בעל הזכויות בנחלה, אזי הוא ישלם דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% ורמ"י תשא בתשלום חלף היטל ההשבחה לוועדה המקומית. כך גם בסעיף 4.2 להחלטה 1252, הדנה בבנייה למגורים בחלקות א' בנחלות במושבי עובדים, בכפרים שיתופיים ובמושבות, שם נקבע, כי תשלום דמי ההיתר בבנייה מעבר ל-160 מ"ר ביחידת המגורים הראשונה וביחידה השנייה הוא בשיעור של 91% מערך הקרקע של זכויות הבנייה המבוקשות. אולם במקרה בו שולם היטל השבחה - תגבה רמ"י תשלום בשיעור של 46% מערך הקרקע של זכויות הבנייה המבוקשות, ובלבד שנרכשו קודם לכן מלוא הזכויות על-פי התוכנית שחלה על המקרקעין בעת הקצאת הנחלה.

יש מקרים שישלמו פחות

כידוע, היטל ההשבחה הוא מחצית מההשבחה המוגדרת כעליית שווי המקרקעין כתוצאה מאישורה של תוכנית, הקלה או שימוש חורג. לפיכך, בעת תחשיב היטל ההשבחה מובאים בחשבון גם שווי הזכויות במצבם התכנוני הקודם, זאת להבדיל מאופן החיוב בדמי היתר המחושב על-ידי רמ"י. על אף שבמבט ראשוני נראה, כי פסק הדין מרע את מצבם של בני הרשות בשל הטלת חיוב בתשלום היטל השבחה בעת מימוש הזכויות בנכס, נראה בפועל, כי יש להבחין בין מימוש זכויות מלא למימוש זכויות חלקי. בעת מימוש זכויות מלא באמצעות מכר, מרבית הוועדות המקומיות לא חייבו עד כה בתשלום היטל השבחה בגין אישורן של תוכניות משביחות לאורך השנים. ככל הנראה מעתה יחייבו הוועדות המקומיות בהיטל ההשבחה בגין מלא הזכויות אשר הוקנו במסגרת התוכניות השונות בנחלות. מנגד, בעת מימוש זכויות חלקי, ניתן להבחין במקרים בהם פסק הדין דווקא מיטיב עם בני הרשות לעומת המצב הקודם. כך לדוגמה בבקשה לתוספת בנייה או להקמת מבנים לשימושים נוספים שאינם למטרות חקלאיות (פל"ח). עד למתן פסק הדין שילם בעל הזכויות לרמ"י תשלום בשיעור של 91% משווי הקרקע בתוספת מע"מ במועד אישור הבקשה. כעת, עם הטלת החיוב בהיטל השבחה, ישלם בעל הזכויות היטל השבחה בשיעור של 50% מהפרש השווי שבין ערך המקרקעין לפני אישור התוכנית, לבין שוויים לאחר אישור התוכנית. בנוסף לכך, הוא ישלם דמי היתר בשיעור של 46% בתוספת מע"מ משווי הקרקע בעת המימוש. יודגש, כי היטל השבחה נישום למועד תחילתה של התוכנית המשביחה אשר פעמים רבות אושרה מספר שנים קודם למימוש, כאשר באותו המועד שווי הקרקע היה נמוך מהותית משווי הקרקע עת מוגשת הבקשה לבנייה. לא זו אף זו: תחשיב היטל ההשבחה נערך בהתייחס להפרשי השווי בין שני מצבי התכנון באופן המכיר בשווי המקרקעין במצב הקודם, ולמעשה היטל ההשבחה נמוך מ-50% משווי המקרקעין לאותו המועד. כלומר: במקרים של בקשה לתוספת בנייה, בהם יחויב בעל הזכויות במקרקעין בתשלום היטל השבחה בהתאם לפסק דין בלוך ובהם מחייבת רשות מקרקעי ישראל בתשלומים לרמ"י של 46% מערך הקרקע במקום בשיעור 91%, נראה שהחלטת בית המשפט תביא להפחתה של התשלום הכולל בגין אישורה של הבקשה להיתר.