שלושה גורמים מסבירים את עוצמתו המפתיעה של שוק הדיור במדינות העשירות, סבור אקונומיסט: הגירה, המצב הפיננסי של משקי הבית ועדיפויות. ההגירה שוברת שיאים בעולם העשיר, והביקוש של המהגרים לדיור מסייע לשוק. כל 100,000 מהגרים לאוסטרליה מעלים את מחירי הדיור ב-1%. בלונדון, התחנה הראשונה של רבים מן המהגרים לבריטניה, שכר הדירה עלה אשתקד ב-16%.
לגבי המצב הפיננסי: העשירים הניעו את הזינוק בנדל"ן, כאשר הרגולציה שלאחר המשבר הפיננסי חסמה את הדרך בפני לווים פחות אמינים. משקי בית מבוססים יכולים להתמודד ביתר קלות עם תשלומי משכנתאות גבוהים יותר. במקביל, רבים מן הלווים נעולים בריבית קבועה ונמוכה. שיעור המשכנתאות בריבית משתנה באיחוד האירופי ירד ב-40% ב-2011 ל-15% בלבד ב-2021. המשמעות היא, שלמרות העלייה בריבית – ההחזר כאחוז מן ההכנסה נמוך מאשר לפני הקורונה, ופחות בעלי דירות נאלצים למכור אותן.
הקורונה עצמה מילאה תפקיד, כאשר הסיוע העצום של הממשלות במקביל לירידה החדה בצריכה יצרו חסכונות-יתר בטריליוני דולרים לרבים ממשקי הבית. גם חסכונות אלו מגנים עליהם מפני העלייה בריבית. מחקר של גולדמן-זאקס מלמד על מיתאם בין חסכונות-היתר לבין מחירי הדיור. הקנדים חסכו סכומים ניכרים בזמן הקורונה ומחירי הדיור שם יציבים; בשבדיה יש פחות חסכונות ושוק הנדל"ן חלש בהרבה.
כאמור, הגורם השלישי הוא עדיפויות. מחקר של בנק אוף אינגלנד אומר ששינוי ברצונות – כולל שאיפה לדירה-משרד או לבית במקום דירה – מסביר מחצית מן העלייה במחירי הדיור בבריטניה בזמן הקורונה. במדינות רבות ירד גודלה של המשפחה הממוצעת, מה שמגדיל את הרצון לבית פרטי. בזמן של אינפלציה מהירה, יותר אנשים יבקשו להשקיע בנכסים פיזיים, כמו נדל"ן או תשתית, השומרים טוב יותר על הערך הריאלי של הכסף. כל אלו יכולים להוביל לכך שהביקוש יישאר גבוה מכפי שהיה ערב הקורונה ויגביל את הירידה במחירים.
האם ייתכן שהמשבר בדיור רק נדחה במקצת? אולי, משיב אקונומיסט. חלק מהירידות בעבר היו הדרגתיות ולא חדות. הבנקים המרכזיים עשויים להמשיך להעלות את הריבית או לפחות להשאיר אותה גבוהה עד שהמחיר שלה יתחיל להיראות בצורה ממשית. אם בעלי הדירות מרגישים עניים יותר, הם מקצצים בהוצאות והאינפלציה יורדת.
אבל יש סיבה נוספת לחשוב שהרע ביותר מאחורינו. אמון הצרכנים הגיע אשתקד לשפל חסר תקדים וכעת הוא שוב בעלייה. לבעלי הדירות, בממוצע, עדיין יש חסכונות-יתר ניכרים. המחסור הקבוע בדיור מוביל לכך שתמיד יש מישהו שמוכן לקנות. התיאבון לעבודה מן הבית עודנו רב. בהחלט ייתכן שה"בום" בנדל"ן הסתיים בנחיתה רכה.