מנהיגות שוק דיור אסטרטגית נבונה, פירושה לא רק לקדם פרויקטים "על טייס אוטומטי", אלא גם להתאימם לשינוי בנסיבות. בימים אלה ממש, בעיצומה של מגיפת הקורונה, הולכים ומקודמים מיליוני מ"ר משרדים ומסחר בכל רחבי הארץ, ובמיוחד באזור הביקוש, גוש-דן המורחב נתניה-אשדוד.
בולטת במיוחד תוכנית ה-1000 במערב ראשון לציון, המכילה לבדה מאסה אדירה של 2 מיליוני מ"ר בקירוב, כולל משרדים, מסחר, תעסוקה, בילוי וכו'. לצד הנתון המאוד מרשים הזה, בולט נתון פחות מרשים בעליל, כ-5,600 יחידות דיור בלבד המתוכננים במתחם הענק.
מתחם ה-1000, לטעמי, וכמוהו גם מתחמי תעסוקה ענקיים נוספים דוגמת נתניה דרום ("איקאה") הינו רק משל לחוסר היכולת של מקבלי ההחלטות בכל הדרגים, ממשלה כרשויות מקומיות, להתאים את עצמם לשינויים הדרמטיים עקב הקורונה, הקיטון המשמעותי בביקושים למשרדים ובד בבד המשך הביקושים הכבושים לדיור, שרק יילכו ויתחזקו במהלך השנים הקרובות.
עד כה היה כרמל שאמה-הכהן, ראש עירית רמת גן, הסנונית הראשונה להצהיר על כוונתו להסב שטחי משרדים מתוכננים במתחם בורסת היהלומים לדירות. תוכנית זו, אמנם, עדיין לא יצאה לפועל, וגם לא ברור האם מדובר רק במתחמים חדשים, או שמא גם הסבת מגדל משרדים ותיקים למגורים, אולם עצם ההצהרה ועצם הכוונה הינם בהחלט בכיוון הנכון.
על כן תפוח האדמה הלוהט הזה, מונח כעת בעיקר לפתחם של ראשי העיריות והרשויות המקומיות, ובמיוחד במרכז הארץ, היכן שמתוכננים עיקר מתחמי המשרדים הגדולים. מחישוב שערכנו במשרדנו, נמצא כי ניתן בהחלט, ובפרק זמן סביר, להסב 3-2 מיליוני מ"ר משרדים, לכ-60-80 אלף דירות לפחות, מה שייצר תוך תקופה קצרה איזון במשוואה בין היצע לביקוש ובדיעבד יצנן את רמות המחירים בשוק הדירות.
אדגיש גם כי מדובר לא רק בעתודה נוספת משמעותית ביותר של דירות שחסרות בדוק כאוויר לנשימה, אלא גם בכך שמדובר ברוב המקרים במתחמים הממוקמים במיקומים אטרקטיביים ביותר, עם תכנון מהמסד ועד לטפחות של תשתיות תחבורה, כולל כבישי גישה רחבים ורכבת קלה ובין-עירונית, מוסדות ציבור וקרבה מירבית לשפע של מקומות תעסוקה.
כמו-כן כדאי ורצוי לתעדף את אותם מתחמים גדולים המצויים סביב המטרופולין ולא בתוך תל אביב, מהטעם הפשוט שהגישה התחבורתית אליהם מכיוון הפריפריה, בין אם מדובר מצפון הנגב והשפלה לכיוון ראשון לציון, או מכיוון הגליל בואכה נתניה דרום ופארק יקום, הינה הרבה יותר נוחה וקצרה, מאשר להיתקע בפקקים המתארכים בכניסות לתל אביב.
כמו-כן חשוב, ולאחר שהקורונה כבר מלווה אותנו למעלה מחצי שנה, שיעשה מחקר מדוקדק וארוך טווח שימצא כמה בדיוק ישראלים עברו לעבוד מהבית במקום מהמשרד, האם מדובר בכמה מאות אלפים, או שמא המספר חוצה את המיליון, והאם מדובר בתופעה חולפת שתתאזן קמעא עם הזמן, או שמא אנחנו מצויים כעת במציאות חדשה שתלווה אותנו לאורך זמן.
דבר אחד בטוח: על מקבלי ההחלטות, הן בממשלה והן בשלטון המקומי, להפנים ש"מה שהיה הוא לא מה שיהיה" ועל כן יש צורך, ובמהירות האפשרית, לעשות "shift" בחשיבה לכיוונים חדשים. כמו-כן, המלצתי הינה לתעדף את השינויים הללו באותם פרויקטים או מתחמים שכבר אושרו, תופסים שטחים ענקיים של קרקע יקרה מפז בלב ליבו של אזור הביקוש, ועלולים, חלילה, להפוך להיות "פילים לבנים" בהעדר ביקושים מספיקים לכמות כה עצומה של נדל"ן עסקי ובמיוחד למשרדים.
