בימים אלה של משבר הקורונה וחוסר היציבות בקרב מקבלי ההחלטות, קיימת חשיבות משנה לדירה כמשענת בטוחה לתא המשפחתי הישראלי.
הכלכלה האנושית הייתה מבוססת מקדמת דנא על היצע וביקוש. לדוגמה, במאה ה-16 היה ביקוש עצום בחצרות מלכים ורוזנים לתבלין הפלפל, שלא היה מוכר עד אז באירופה ויובא משווקי המזרח הרחוק. עובדה זו, לבדה, הפכה את פורטוגל הקטנה לאימפריה. לפני 20 שנה בלבד לרכוש טלוויזיה בעלת מסך שטוח ענקי היה עולה עשרות אלפי שקלים, זאת משום שהיה מדובר במוצר בעל טכנולוגיה חדישה ויקר מציאות.
כיום לרכוש שקיק פלפל עטוף בניילון תעשייתי בכל סופרמרקט עולה שקלים ספורים. כנ"ל טלוויזיה בעלת מסך שטוח שמחירה אלפי שקלים בודדים והפכה למוצר עממי.
דירה, להבדיל אלף אלפי הבדלות, איננה בת-השוואה לתבלין שולחני מוכר ואהוב או למסך טלוויזיה שטוח וענק ומשוכלל ככל שיהיה. היא מהווה את המוצר היקר ביותר שאותו אזרח ממוצע רוכש במהלך חייו. היא מהווה לא רק עסקה כלכלית. היא מעניקה לו ביטחון, גג מעל לראש. 4 קירות מסביב.
על כן, לא ייתכן מצב בו שוק הדיור יצנח מטה, מטה, בשל העדר ביקוש. הוא איננו מוצר נזיל דוגמת מניות בבורסה או יהלומים ואבני חן. דירה היתה, ותוותר תמיד, מוצר קשיח שערכו רק יעלה ויעלה.
האם קיימות בכל זאת דוגמאות יוצאות מן הכלל, בהן שוק הדיור צנח? כן, קיימות כאלה, אולם דווקא הן מעידות על הכלל. הדוגמה של משבר הסאב פריים בארצות הברית, בה רוכשים קיבלו מימון מלאה לרכישת דירה, לעיתים אף יותר מ-100 אחוזי מחיר הדירה, איננה אופיינית וממחישה מימון שאיננו מקובל בשוק הדיור.
במציאות של מדינת ישראל, בה שוק הדיור קשור בחבל הטבור לשוק ההון ולמערכת הבנקאית המעניקה משכנתאות למרבית הרוכשים ובמציאות בה מדי שנה בשנה נוספים כ-60 אלף משקי בית חדשים, התרחיש של שוק דיור עם מחירים יורדים באופן תלול איננו אפשרי.
עובדה: גם במשברים קשים ביותר שהיו בעבר, דוגמת המיתון הגדול שלפני מלחמת ששת הימים, ההאטה שלאחר מלחמת יום הכיפורים, האינפלציה האדירה של שנות ה-80, משבר הדוט קום והאינתיפאדה, המחירים נותרו יציבים. מקסימום תיקנו את עצמם קלות כלפי מטה.
התרחיש שמופיע חדשים לבקרים באמצעי התקשורת לפיו משבר הקורונה והעובדה שבשוק ישנם קרוב למיליון מובטלים ועוד מאות אלפי עצמאיים במאבק קיומי, יגרמו לצניחה במחירי הדיור, איננו נכון.
הסיבות לכך שונות: אחת, מכיוון שהדירה מהווה מוצר כלכלי קשיח ומכיוון ששוק הדירות יד שנייה מהווה חלק נכבד משוק הדיור כולו, הישראלים לא יהיו מוכנים למכור ברוב המקרים את הדירה יד שנייה במחיר מופחת, אלא אם כן יצטרכו את הכסף להשלמת מימון לדירה חדשה אותה רכשו.
שתיים, מחיר הדירה, ובמיוחד באזור הביקוש במרכז הארץ, מורכב בעיקרו ממחיר הקרקע, שעליו נוספים תקורות הבנייה ומיסוי. ברור שמחיר הקרקע, ובמיוחד במדינה קטנטונת ונעדרת רזרבות קרקע, רק יאמיר ויעלה.
שלוש, סטטיסטית כבר היום קיים מחסור כבד בהיצע בשוק הדיור, ובמיוחד באזור הביקוש. מחסור זה רק יילך ויאמיר בשנים הקרובות. כיום נבנות מדי שנה כ-45-50 אלף דירות בלבד, זאת לעומת ביקוש לכ-65-70 אלף דירות. במהלך 5 השנים הקרובות לבדן צפויים להתווסף כמיליון ישראלים(!), כלומר צורך בעוד כ-350 אלף דירות נוספות.
רביעית, לאף גורם אין עניין בפועל בירידת מחירי הדיור. לא בעל הדירה, לא הבנק המלווה ולא המדינה.
חמישית, דווקא תקופת משבר הקורונה תגביר עוד יותר לדעתי את לחצי הביקוש. העובדה שקיים מחסור גובר בעובדים, מה שיאריך את משך הבנייה, ובד בבד המשך הביורוקרטיה הסיזיפית והליכי אישור פרויקטים ובנייה ארוכים פי שניים ויותר מאשר במדינות אחרות, יותירו "על המדף" כמות קטנה בהרבה מהנדרש של דירות ובכך יגדילו עוד יותר את הביקושים הכבושים בשוק.
שישית, ופסיכולוגיה אמרנו? ברור כי לא רק הביקוש וההיצע, אלא גם הפסיכולוגיה של השוק שרובו הגדול רואה בדירה לא רק השקעה כלכלית אלא גם ובעיקר משענת ביטחון אולטימטיבית, תמשיך לנצח את התחזיות הקודרות המבשרות, לכאורה, על צניחת מחירים אפשרית. ולא היא.
