אחד הפרדוקסים הסטטיסטיים המוזרים ביותר בשוק הדיור, הוא מחד-גיסא הנתון ההולך וגדל של מחסור בהיצע, שלדעת רוב רובם של המומחים נושק לכ-200 אלף דירות ומאידך-גיסא נתוני למ"ס אודות מלאי הדירות הלא מכורות הנושק ל-83 אלף, נכון לחודש ספטמבר 2025. אוקסימורון זה מבלבל עוד יותר, לאור העובדה שעל-פי אותם נתוני למ"ס, רוב הדירות שאינן מכורות ממוקמות דווקא בלב ליבו של אזור הביקוש, כ-11 אלף בתל אביב, כ-8 אלפים בירושלים ויותר מארבעת אלפים בבת ים. ובמילים אחרות: האם על-פי נתונים אלה, ההולכים וגדלים מדי חודש, המחסור בהיצע אינו אלא פיקציה? ובכן, צר לי לאכזב את אותם אפיקורסים, אבל לא רק שאין מדובר כאן בפיקציה, אלא שאין כלל שום סתירה בין הנתונים על מחסור בהיצע לבין אלה המדברים על דירות לא מכורות. קרה כאן במהלך השנתיים של המלחמה האחרונה, שילוב של מספר מגמות שלכאורה סתרו אחת את רעותה: מחד-גיסא התחלות הבנייה לא רק שלא עלו, אלא אף ירדו בעשרות אחוזים לעומת התחזיות המוקדמות, גם בשל המחסור הקריטי בכ-80 אלף עובדים פלשתינים, גם התייקרות חמורי הבנייה וגם הגיוס הנרחב של מאות אלפי אנשי מילואים. מאידך-גיסא ברור כי רוב רובם של אותם אנשי מילואים וגם ישראלים רבים אחרים, בחרו באופן טבעי לא לרכוש דירה בעת הזאת וראשם היה ממוקד במלחמה ובבעיות פרנסה שוטפות. נוספה לכך מדיניות הריבית של בנק ישראל שבמהלך כמעט שנתיים שמר על שער ריבית גבוה במיוחד, 4.5 אחוזים, עובדה שהרתיעה רוכשים פוטנציאליים רבים, זאת בשל גודל החזר המשכנתה. גם אותם 130 אלף זוגות שמחכים להגרלה של 7,600 דירות במחיר למשתכן 122,400 משפחות רוכשות יחזרו לשוק הדיור הכללי וחלקם הגדול ירוץ ויקנה דירה יד שנייה אשר תניע את השוק מלמטה. יתרה מכך: אם ברבעון הראשון של 2025 הייתה התאוששות מרשימה במכירת דירות, גם בשל העובדה שרבים מהישראלים התרגלו למצב וגם בזכות מבצעי 20/80 של הקבלנים, בא בנק ישראל והטיל שורה של הגבלות על הקבלנים והמכירות ירדו פלאים. וכך בעצם נוצר אותו אוקסימורון בו למרות הגידול המתמיד במחסור בהיצע, מלאי הדירות הלא מכורות, ובמיוחד הדירות היקרות שבאזור הביקוש, רק הלך ועלה. ודווקא משום כך אני צופה במהלך השנה הקרובה זינוק מחודש ללא תקדים לא רק בהיקף המכירות, אלא גם עלייה מחודשת במחירי הדיור, החל מיוני 2026 כאשר עד אז מגמת ירידת הריבית תהיה אחוז עד אחוז וחצי. הסיבות לכך הן המחסור הגובר בהיצע ובד בבד התרחיש של סיום המלחמה ותחילת הורדת ריבית, יגרום לאותם ביקושים כבושים שהיו עד כה, לצאת מן הכוח אל הפועל. מאות אלפי אנשי המילואים וישראלים נוספים, ראשם כעת יהיה פנוי הרבה יותר לרכישת דירה, מה גם שכל מבצעי "דירה בהנחה" נכשלו כישלון חרוץ, ובאחרון שבהם נותרו קרוב ל-130 אלף ללא דירה, לאחר שלא זכו בהגרלה. כמו-כן התיקון כלפי מטה שהיה במהלך שבעת החודשים האחרונים במחירי הדיור, ידרבן-ישראלים רבים לנצל את שעת הכושר ולרכוש דירה לפני שהמחירים יתחילו לעלות. ולסיום, אין לי צל של ספק כי נתוני ספטמבר 2026 לגבי כמות הדירות הלא מכורות יהיו נמוכים לאין שיעור, קל וחומר באזור הביקוש ובמעגלים השני והשלישי שסביבו! מלבד מדינת תל אביב שנמצאת מחוץ לשוק הדיור הכללי. זהו שוק אחר, בה המחירים ימשיכו לרדת.