המלצות טרכטנברג: דירות עממיות ושכירות לטווח ארוך

הוועדה רואה בקונצרנים ובגופים המוסדיים את מקורות היוזמה והמימון של פרויקטים כאלה וממליצה לשפר בעיקר את חוק עידוד השקעות הון לבנייה להשכרה, שעד כה כמעט לא נעשה בו שימוש. הוועדה מציעה לסבסד את רכיב הקרקע וכן לשפר, בחוק הקיים או בחקיקה חדשה, את הטבות המס ליזמים. המלצה נוספת היא לקבוע בחוק התכנון והבנייה ייעוד קרקע חדש - מגורים להשכרה - שלא יאפשר ליזמים למכור דירות בניגוד לייעוד. הוועדה ממליצה על הסדרה חוזית של השכירות לטווח ארוך, בין 3 ל-5 שנים, ובמקביל לחזק את הליכי האכיפה והפינוי של שוכרים סרבני תשלום. הוועדה ראתה לנגד עיניה מודל שבו למשקיעים בפרויקטים כאלה צפויה תשואה של כ-7%.

המלצה עיקרית נוספת של הוועדה היא יצירת "דירות עממיות", שיהיו זולות וקטנות יותר. הוועדה מתכוונת ליצור זאת על-ידי עידוד הרשויות המקומיות לאשר תוכניות שיש בהן יחס גבוה של דירות קטנות, עד גודל של 85 מ"ר, ובגודל מינימלי של לפחות 30 מ"ר. הוועדה ממליצה גם להוריד את סטנדרט הבנייה כדי להוזילה. מדובר בעיקר בוויתור על חניה והקלת התנאים בבניית השטחים הציבוריים בבניין.

הוועדה ממליצה על קידום קונקרטי של פרויקטים ל-165 אלף יח"ד על קרקע פנויה, ב-27 אתרים גדולים, כמו למשל הגוש הגדול בתל אביב, גלילות, ודגש מיוחד על קידום הבנייה במחנות צה"ל שהתפנו. כמו-כן, הוועדה מציעה לחזק את מעמדה של ועדת החסמים של המנכ"לים לרמה של ועדת שרים, ולשתף את השלטון המקומי בקידום התוכניות, תוך מתן סמכות לאגף התקציבים להסיט מימון לפרויקטים על-פי ההתקדמות. הוועדה ממליצה גם להשלים ולעדכן את חוק היטלי הפיתוח התקוע בכנסת זה שנתיים, כדי לאפשר לרשויות המקומיות לעדכן את חוקי העזר הישנים והלא רלוונטיים, על-מנת לזרז את הליכי הפיתוח. הוועדה ממליצה גם לעדכן את תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35) ולהגמיש את תנאיה, כדי להתאימה לשינויים הדמוגרפיים ולתחזיות הביקושים, כולל במרכז הארץ. זאת כדי להתגבר על הפער התכנוני שנוצר במרכז הארץ, לאור החלטת הממשלה הקודמת, ב-2007, להימנע מתכנון במרכז הארץ.

הצעה אחת היא עיקרון כללי, לפיו כל חסר דיור זכאי להשתתף. הצעה לזכאות בפרויקטים להשכרה במחיר מפוקח: זכאים להשתתף מי שנמצא עד עשירון 7, כולל, שהכנסתו ברוטו היא עד 17,666 שקל בחודש והינו חסר דיור; תנאי סף לתא משפחתי זוגי - היקף משרה 125% (לרווק מעל גיל 35 75% משרה, ואם חד-הורית עם 2 ילדים עד 50% משרה). חוזי השכירות יהיו ל-3 שנים עם אופציה ל-3 שנים נוספות. פרמטרים נוספים לשיפור הניקוד: ילדים ושירות צבאי (18 חודשים לגבר ו-12 לאישה). מי שעושה שירות מילואים פעיל יקבל נקודות זכות נוספות. בפרויקטים של מחיר למשתכן: אופציה אחת, המכוונת לציבור הכללי, מיועדת עד לעשירון 7 ולחסרי דירה, ותנאי הסף הוא מיצוי כושר השתכרות בשיעור של 125% לזוג או 75% ליחיד/ה. כל ילד (רק עד השלישי) מזכה ב-10 נקודות מתוך 100; שירות צבאי יזכה כל אחד מבני הזוג ב-10 נקודות ושירות מילואים - 5 נקודות. ותק בנישואים מזכה ב-5 נקודות בשנה, עד גג של 20 נקודות. נכה מרותק יקבל עוד 20 נקודות בשקלול. האופציה השנייה, המכוונת לחרדים: היעדר בעלות על דירה והכנסה עד עשירון 7 וכולל, כאשר מיצוי כושר השתכרות איננו תנאי סף אלא מהווה 30% מהניקוד הכללי. גם כאן כל ילד, עד הילד השלישי, מזכה ב-10 נקודות. שירות צבאי מזכה ב-30 נקודות ונכות מזכה ב-10 נקודות. יש לציין, כי היועץ המשפטי לממשלה העיר, שעלול להיות קושי בהגנה על קריטריונים אלה בבג"ץ.

• מעונות לסטודנטים: הוועדה מאמצת את ההחלטה לבנות עוד 10,000 חדרי מעונות לסטודנטים ב"שטחים חומים" (בבעלות העיריות), אבל ממליצה לעשות זאת סמוך יותר לאוניברסיטאות. הוועדה ממליצה גם לשקול את הרעיון של "כפרי סטודנטים", כמו בעיר לוד, לסטודנטים בגוש דן, בסמוך לתחנת הרכבת. עוד מוצע להקצות 100 מיליון שקל למענקי הקמה למעונות סטודנטים.

• הוסטלים לקשישים: הוועדה ממליצה לבנות על "קרקע חומה" עוד 400 דירות בהוסטלים, בהקצאה של 110 מיליון שקל.

• סיוע למיעוטים: הוועדה ממליצה לשפר את התוכנית שאושרה בממשלה לפיתוח כלכלי במגזר המיעוטים, בגובה 250 מיליון שקל ל-5 שנים. הוועדה ממליצה עוד להגדיל את התקציב ב-250 מיליון שקל, ל-5 שנים נוספות. עיקר הסיוע יהיה למימון תוכניות מפורטות ותוכניות מתאר, בדגש על הכנת תשתיות לבנייה רוויה.

• דיור ציבורי: הוועדה ממליצה שלא לבנות דירות חדשות לצורך דיור סוציאלי, אלא לסייע בכסף לזכאים. תקציב הסיוע כיום הוא כ-1.3 מיליארד שקל בשנה, והוועדה מציעה להגדילו ב-160 מיליון שקל. כרגע יש 2,000 משפחות הממתינות לדיור ציבורי, והוועדה ממליצה להציע להן סיוע של 3,000 שקל בחודש אם ישכרו דירות בשוק החופשי.

בפרויקטים של מחיר למשתכן ובפרויקטים עתידיים של דיור בר השגה, הוועדה מציעה כמה מודלים של קריטריונים, שיובאו להכרעת ראש הממשלה. כיום, הקריטריונים בפרויקטים של מחיר למשתכן נותנים העדפה לאוכלוסיה החרדית (הקצאת 30% מהפרויקטים למי שיש להם 4 ילדים ומעלה ו-30% למי שיש להם יותר מ-6 ילדים). נתניהו הבטיח לשר השיכון, אריאל אטיאס, כי לא תהיה הרעה בקריטריונים, ולכן הוא ייאלץ להכריע בין המודלים. ההצעה להוזיל את רכיב הקרקע במחיר למשתכן ל-50% מהשווי מעמידה את גובה ההטבה על כ-300 אלף שקל, לעתים עד 400 אלף שקל, והקריטריונים לזכאות העסיקו את הוועדה בוויכוחים רבים. כרגע נמצאות בקנה תוכניות ל-5,000 דירות במחיר למשתכן ועוד 5,000 דירות בשכר דירה מפוקח, והן ימומשו רק לאחר שיגובשו הקריטריונים. רוב חברי הוועדה סבורים כי מקבל ההטבה חייב לעמוד בשלושה תנאי סף: הוא אינו בעלים של דירה, הוא עומד בקריטריון של מיצוי כושר השתכרות, כלומר עובד, ובוגר שירות צבאי, לאומי או אזרחי.

הוועדה מציעה גמישות במחירי הקרקע במכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) וכן הקלה ליזמים במימון רכישת הקרקע. מוצע להפחית את מחיר המינימום במכרזי רמ"י מ-50% מהערכת השמאי לרמה של 35% מהערכת השמאי, וזאת רק אם יהיו במכרז מינימום מציעים (ככל הנראה חמישה מציעים. הצעת מציע יחיד לא תתקבל). הקלה נוספת ליזמים - דחיית התשלום על הקרקע עד 180 יום מהזכייה במכרז (במקום 50 יום כיום), על-מנת להקל על היזם במציאת מימון בפחות לחץ זמן. הוועדה תמליץ גם להשלים במהירות את התקנות בחוק הרפורמה במינהל, ובעיקר את הסעיף הדן בדרכים למנוע יצירת מונופולים אזוריים של קרקעות בידי יזמים.

הוועדה ממליצה להקצות 30 מיליון שקל לקידום תוכניות מתאריות, כך שלא כל תוכנית תתגלגל במסלול נפרד וניתן יהיה לקדם את הפרויקטים בסמכות ועדה מקומית, עם תת-ועדה מחוזית לפיקוח על הפרויקטים. כמו-כן, יוקצו עוד 30 מיליון שקל לסיוע בפיתוח במתחמים לפינוי-בינוי. הוועדה ממליצה להקים מנגנון של "שמאי מכריע", שיפעל במקרים שבהם דייר מסרב להתפנות ודורש תמורה מיוחדת. השמאי המכריע יקבעו מהן זכויותיו הכספיות של הדייר הסרבן, ובכך יקוצר מאוד ההליך המשפטי של שאר הדיירים מול הסרבן.

הוועדה ממליצה לנקוט צעדי מיסוי מיוחדים על קרקעות שבהן קיים תכנון ברמה המאפשרת הוצאה של היתרי בנייה, וזאת כדי לעודד בנייה ולחסום ספקולציות. מי שבבעלותו קרקע כזו ולא יבנה עליה תוך 3 שנים מהיום הקובע, ישלם "היטל עיכוב בנייה" בשיעור של 10% מהשווי של כל דירה אשר תוקם על אותה קרקע. חברי הוועדה מודעים לכך שמדובר בהצעה דרקונית, אבל רואים בה מעין איתות תקיף לשוק הנדל"ן ותחליף למה שהיה בזמנו מס רכוש. כמו-כן ממליצה הוועדה להטיל סנקציות על המחזיקים בדירות ריקות. בישראל כ-47 אלף דירות כאלה. חלקן ריקות מתוך בחירה של הבעלים וחלקן ריקות מאחר שהוכרזו כלא ראויות לשימוש. בעלי הדירה למעשה "יוענשו" דרך הארנונה. כיום דירות ריקות שאינן ראויות למגורים מקבלות פטור מארנונה (בין 6 חודשים לפטור קבוע). כעת הוועדה מציעה לקבוע שבעלי הדירות יוכלו להסדיר את מצבן במשך 9 חודשים, עם אפשרות לשימוע וארכה של עוד 6 חודשים. לאחר מכן בעליה של דירה ריקה ישלם ארנונה כפולה. "מבחן ריקנות הדירה" ייעשה על-ידי מעקב אחרי חשבון החשמל והמים של הדירה.