מכירת זכויות במקרקעין, בהם שווי מכירתן עולה על יתרת שווי רכישתן (השבח), מחייבת את המוכר במס על השבח שהופק לו ממכירה זו. סעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי תשלומי ריבית ריאלית יותרו בניכוי בחישוב השבח בעת מכירת זכות במקרקעין.
במילים אחרות סעיף זה אומר, כי הוצאות מימון ששילמתם כמוכרים בגין הלוואה שקבלתם לצורך רכישה או להשבחה של הזכות במקרקעין או לשם פירעון של יתרת הלוואה שנלקחה לרכישה או להשבחה כאמור, יותרו בניכוי. כתוצאה מניכוי זה שווי השבח שלכם יפחת וכך גם שיעור המס שעליכם לשלם בגין השבח במכירת הזכות.
במאמר זה ננסה לקצר לכם את הדרך לקבל את אישור ניכוי הריבית הריאלית, בכך שנסביר לכם באילו תנאים עליכם לעמוד בכדי לקבל את האישור המיוחל, כיצד תוכלו לעמוד בחובת ההוכחה המוטלת עליכם לפיה הנכם עומדים בתנאים אלו, נסביר לכם מהי בכלל ריבית ריאלית, מהו השיעור המקסימאלי שניתן לנכות בחישוב השבח ולבסוף ניתן לכם מידע חשוב שיעזור לכם לעבור את הליך קבלת האישור.
באלו תנאים עליכם לעמוד בכדי שיותר בניכוי תשלומי הריבית הריאלית? בכדי ליהנות מניכוי זה, עליכם לעמוד בתנאים המצטברים שלהלן:
1) הוצאות הריבית הריאלית אינן מותרות בניכוי על-פי פקודת מס הכנסה;
2) ההלוואה התקבלה לרכישת הזכות במקרקעין או לשם השבחתה;
3) ההלוואה התקבלה בסמוך לרכישת הזכות במקרקעין או להשבחתה;
4) ההלוואה לא ניתנה מקרוב (הכוונה לקרבה משפחתית);
5) לגבי זכות שאינה רשומה בפנקסי חשבונות המנוהלים בשיטה הכפולה - ההלוואה מובטחת במשכנתא או במשכון או שנרשמה הערת אזהרה, ובלבד שהרישום נעשה בסמוך לקבלת ההלוואה.
כיצד ניתן לעמוד בחובת ההוכחה בתנאים מעלה? תקופת פירעון ההלוואה שניתנה לכם לצורך השבחת המקרקעין ובטח ובטח לרכישתם, מתאפיינות בדרך כלל כתקופה ארוכת טווח. מכאן יוצא, כי גם הוצאות הריבית הריאליות בגין ההלוואה האמורה, משולמות על ידכם גם במשך תקופת ארוכה, הלא הם חיי תקופת ההלוואה. מאחר כך הדבר, קיים קושי להוכיח כי הנכם עומדים בכל התנאים מעלה במועד מכירת המקרקעין. יחד עם זאת, המצאת המסמכים הבאים תקים חזקה לכאורה לפיה הנכם עומדים בתנאים מעלה:
א) הסכם רכישת הזכות במקרקעין או חוזה הקבלנות לביצוע ההשבחה.
ב) הסכם הלהלוואה בין הרוכש (הלווה) לבין המלווה.
ג) לוח סילוקין מאושר על-ידי הגוף המלווה המהווה חלק בלתי נפרד מהסכם ההלוואה.
ד) צילום ההמחאה שניתנה מאת המוסד המלווה (ההמחאה צריכה להיות לפקודת מי שממנו נרכשה הזכות במקרקעין).
ה) מסמכי השעבוד או המשכון או רישום הערת אזהרה, או לחילופין רישום הזכות במקרקעין בספרי חשבונות המנוהלים בשיטת הנהלת החשבונות הכפולה.
מה זה בכלל ריבית ריאלית? ריבית ריאלית היא התוספת לקרן ההלוואה שהחזרתם. שימו לב, כי סכומים שמתווספים לקרן עקב הצמדה למדד, דמי טיפול ועמלה במסגרת ההלוואה, ריבית פיגורים שהוטלה עליכם עקב פיגור במועדי פירעון ההלוואה וכיוצ"ב אינם נחשבים כריבית ריאלית. הערה נוספת שברצוננו להעיר לעניין זה היא, שרק הוצאות הריבית הריאלית ששילמתם בפועל יותרו בניכוי ולכן, אנו ממליצים לכם בחום לשמור על האישורים השנתיים המעידים על כך ששילמתם את הוצאות הריבית הריאלית בפועל.
מהו שיעור הריבית המקסימאלי שניתן לנכות בחישוב השבח? בצו הריבית (קביעת שיעור הריבית המקסימלי) קבע שר האוצר, לאחר התייעצות עם נגיד בנק ישראל ובאישור וועדת הכספים של הכנסת, כי שיעור הריבית המקסימאלי שיותר בניכוי הנו 13%.
מידע חשוב שעליכם לדעת:
1) אל תיקחו הלוואות שגובהן עולה על שווי הרכישה או ההשבחה בלבד, משום שהיה ותעשו כן תישלל מכם הזכאות לניכוי הריבית הריאלית מהלוואה זו.
2) התקופה שאנו ממליצים לכם לקחת הלוואה היא בין יום רכישת הנכס ועד ליום קבלת החזקה בנכס בפועל או המועד התשלום האחרון למועד התמורה. זאת, משום שניתן לנכות את הריבית הריאלית ששילמתם (כמוכרים) בגין הלוואה שנלקחה בסמוך לרכישת הנכס או השבחתו.
3) אל תיקחו הלוואות מקרוביכם, משום שלא יותרו לכם לנכות את הוצאות הריבית הריאליות שתעמדו בהן בגין הלוואה זו. יחד עם זאת, רשות המיסים פרסמה לאחרונה הוראות ביצוע לעניין זה (ה"ב מיסוי מקרקעין 7/2008) אשר מהן עולה, כי במקרה ובו הנכם חברת בת, חברת האם שלכם יכולה ליטול את ההלוואה עבורכם, כך שחברת האם תשמש אך ורק כ"צינור" בלבד להעברת כספי ההלוואה אליכם (הלוואה back to back), כן יותרו לכם בניכוי מהשבח הוצאות הריבית שהוצאתם.
4) בעקבות פסק הדין של וועדת ערר מס שבח ירושלים, הוצאות ריבית ריאלית שהנכם זכאים לדרוש על-פי פקודת מס הכנסה ולא דרשתם, לא יותרו לכם בניכוי. לפיכך, אנו ממליצים לכם לבדוק האם הנכם זכאים לקבל את הוצאות הריבית הריאליות במסגרת פקודת מס הכנסה, בכדי שזכותכם לניכוי הוצאות הריבית הריאליות לא ישללו מכן.
לסיום נציין בקצרה, כי מאמר זה קצר ואינו ממצה את הסוגייה שבנדון, ואין לראות בו משום יעוץ או חו"ד משפטית.