כיכר העיר כקניין פרטי?

המערערת, דב גארו חברה לבנין ופיתוח בע"מ, היא הבעלים הממוקמת במרכז המושבה פרדס חנה. על החלקה חלה תוכנית בניין עיר ש/19 שפורסמה ביום 24.7.1969. סלע המחלוקת הוא שטח הככרות בתוכנית. המערערת התעדתה לבנות בחלקה שני בניינים, אשר אחד מהם כבר הוקם בחלקה המערבי של החלקה. בבואה לתכנן את הבניין השני, נוכחה המערערת כי צורתה הלא רגולרית של יתרת החלקה מקשה על תכנון יעיל של המבנה. משכך, הגישה לוועדה המקומית לתכנון ובניה-שומרון בקשה לבניה על הככרות. בקשתה נדחתה בשל אי התאמתה לאופי מרכז המושבה. על החלטת הוועדה המקומית הגישה המערערת ערר בפני וועדת הערר מחוז חיפה. המערערת טענה לפגיעה בזכות הקניין שלה – שכן מניעת הזכות ממנה לבנות בכיכר העיר, כמוה כהפקעת השטח ממנה, בעוד שהיא נותרת בפועל בעלים של השטח ונושאת באחריות נזיקית למתרחש בו. בית המשפט המחוזי דחה את ערעורה של המערערת.

עיקר טענתה של המערערת, נשענת על "חוסר האיזון" הנובע לכאורה מפירוש סעיף 13 לתקנון התוכנית כך שעול הפיתוח והאחריות על המתרחש בשטח הכיכרות, לרבות אחריות אפשרית לאירועים נזיקיים של צדדים שלישיים, מונח על כתפיה, בעוד שהיא אינה מפיקה כל הנאה משטח זה. פרוש זה מהווה לטעמה מעין הפקעה ללא פיצוי ואף חמור מכך.לחילופין טוענת המערערת שסעיף 13 לתקנון אינו חוקתי ואינו תואם את הוראות חוק התכנון והבניה הקובעות כי שטח מעין זה יש להפקיע ולא להשאיר בידי הבעלים הפרטי. מכאן מבקשת היא אף להסיק כי סעיף זה הוא בטל (void). הוועדה המקומית לתכנון ובניה גורסת מנגד כי גם שמירת שטח הככרות כשטח ציבורי ישרת את האינטרס הקנייני של המערערת שכן הציבור יפקוד את בנייניה. בעניין זה אף מציינת הוועדה המקומית כי אין מניעה שבעתיד, ככל שישתנו הנסיבות ואופי היישוב ותשונה תוכנית האב, יתאפשר למערערת לעשות בשטח הכיכרות שימוש אחר או נוסף. על כל פנים טוענת הוועדה המקומית, כי קבלת עמדתה של המערערת תיפגע באופן חמור באינטרס הציבורי לעניין אופי מרכז המושבה ופיתוחו של אזור זה.

• פרשנות תוכנית בניין - תוכנית בניין היא בגדר חיקוק, ועל כן כללי הפרשנות של תוכנית בנין דומים לכללי פרשנות חיקוק.

• האם הרשות המקומית יכולה לבנות על שטח הככרות? - בבואנו לפרש הוראת חיקוק, עלינו לבחון את לשון החיקוק ואת תכליתו. המערערת, חברת הבניה, טוענת כי נקודת המוצא בפירוש התוכנית צריכה להיות כי אל לה לתוכנית לפגוע בקניינו של הפרט. אומנם, אין מחלוקת על כך שהשיקול בדבר זכות הקניין של הפרט הינו שיקול חשוב בבואנו לפרש את התוכנית אך אין זה השיקול יחיד. מטרתו של חוק התכנון והבניה הינה לאזן בין זכות הקניין של הפרט והאינטרס הציבורי בפיתוח סדור ומתוכנן של המקרקעין. סעיף 61 לחוק התכנון והבניה מעדיף את השיקולים הציבוריים על פני האינטרס הפרטי.

• מטרת התוכנית ש/19 - מטרתה של תוכנית זו היא לשוות למושבה פרדס חנה אופי מסוים, ועל כן יש לפרש את התוכנית לאור תכלית זו, ולא לאפשר בנייה בכיכר המושבה.

ערעור חברת הבניה נדחה

- בפני השופטים: סלים ג'ובראן, אדמונד לוי, מרים נאור