העליון: בית המשפט לא יכתיב חוזה עבור הצדדים לעסקה

ביום 26.5.78 רכשו המשיבים 2-1 (אברהם פלדה וגילה פלדה) מחברת שעשוע חברה להשקעות בע"מ (להלן - הקבלן) את זכויות החכירה של דירה בבניין שהיה אמור להיבנות בגבעתיים. על פי המצג שהציג בפניהם הקבלן, אמור היה הבניין להכיל ארבע יחידות דיור בלבד. קומת הקרקע של הבניין אמורה הייתה לפי התוכנית להיות מפולשת ולשמש כשטח משותף. בניית הבניין הושלמה בשנת 1979. בניגוד למצג המובטח ולתוכניות הבנייה המאושרות, בנה הקבלן דירת חדר נוספת בקומת הקרקע (להלן - דירת החדר). לשאלתם של המשיבים, אשר תמהו על פעולות הבנייה בקומת הקרקע, הסביר הקבלן כי הוא בונה מחסנים והם הניחו שמדובר במחסנים שישמשו את כל דיירי הבניין. המערער 1 ואשתו המנוחה רכשו מהקבלן, לאחר השלמת הבנייה, שתי דירות: את דירת החדר ודירה נוספת בבניין. הדירות אינן מחוברות ואין כל קשר פיזי ביניהן. כאשר נכנסו המערער והמנוחה לגור בבניין הבינו המשיבים כי בקומת הקרקע נבנתה דירה נוספת. המשיבים פנו לעיריה ולאחר זמן מה נמסר להם כי הוצא צו הריסה לדירת החדר. בינתיים נקלע הקבלן להליכי חדלות פירעון ועל כן לא היה טעם לנקוט נגדו הליכים כלשהם. בשלב מסוים הסכימה העירייה לוותר על ביצוע צו ההריסה אם כל הדיירים יסכימו לחריגות הבנייה. בנוסף להליכים מול העיריה, התנגדו המשיבים לרישום דירת החדר על שם המערער והמנוחה כחלק מרישום הבניין כבית משותף. בסופו של דבר הסכימו הצדדים לפשרה שהוצעה על ידי עורך דינו של הקבלן, אשר טיפל בנושא רישום הבניין כבית משותף. ביום 17.11.94 חתמו המערער והמנוחה על התחייבות שלא להעביר את דירת החדר לאחר, אלא ביחד עם הדירה הנוספת. התחייבות זו נרשמה כהערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין. המשיבים, מצידם, הסירו את התנגדותם ודירת החדר נרשמה על שם המערער והמנוחה. במרשם המקרקעין נרשמה הערת אזהרה לזכות המשיבים וילדיהם (המשיבים 4-3) לפיה אין לבצע עסקה בשתי הדירות ללא הסכמה מראש. יוער, כי שאר הדיירים בבניין רכשו את דירותיהם לאחר שדירת החדר נבנתה וככל הידוע הם לא התנגדו לרישומה על שם המערער והמנוחה. בעקבות פטירתה של המנוחה ביום 12.1.01, החליט המערער לעבור לדיור מוגן ועל כן ביקשו המערערים למכור את הדירה הנוספת ולהותיר בידיהם את דירת החדר. ביום 4.12.02 פנתה באת כוחו של המערער אל המשיבים בדרישה כי יסכימו לביטול הערת האזהרה. המשיבים סירבו לבטל את הערת האזהרה ללא קבלת פיצוי. לטענתם, ההתחייבות עליה חתמו המערער והמנוחה נועדה להבטיח כי יקבלו פיצוי על ירידת הערך של דירתם, אשר נגרמה עקב בנייתה של דירת החדר על השטח המשותף. נוכח סירובם של המשיבים, הגישו המערערים לבית המשפט המחוזי תובענה על דרך המרצת פתיחה בה עתרו כי יוצהר שהערת האזהרה בטלה. דומה כי אילו העובדות התמצו בתיאור שהובא עד כה, לא יכול היה להיות ספק כי אין עילה לביטולה של הערת האזהרה. אולם קיימת עובדה נוספת שיש בה, כדי לשנות באופן טוטלי את התייחסותנו למקרה. מסתבר כי המשיבים מכרו את דירתם בשנת 1999 והם וילדיהם אינם מתגוררים עוד בבניין. ביום 19.7.06 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר דחה את התובענה. במישור העובדתי, נתן בית המשפט אמון בעדותו של המשיב 1 ואימץ את גירסתו בנקודות מסוימות שהיו שנויות במחלוקת. בית המשפט דחה את טענות המערערים כי ההתחייבות עליה חתמו והערת האזהרה לא היו תקפות מלכתחילה. עוד דחה בית המשפט טענות לחוסר תום לב ולשיהוי מצד המשיבים. לגופו של עניין קבע בית המשפט, כי אין מקום לקרוא לתוך ההתחייבות תניה מכללא לפיה תוקפה יפוג אם המשיבים יעזבו את הבניין. ההתחייבות שלא למכור את הדירות בנפרד נועדה, לשיטת בית המשפט, לדחות את המועד בו יפוצו המשיבים על בניית דירת החדר על השטח המשותף. על כן טעמה של ההתחייבות עומד גם לאחר שהמשיבים מכרו את דירתם.

השאלה היחידה הראויה לדיון היא האם ההתחייבות עומדת בתוקפה גם לאחר שהמשיבים מכרו את דירתם ולמעשה אין להם עוד כל זכות בבניין. לטענת המערערים, ההתחייבות נועדה להגן על איכות הדיור של המשיבים, וזאת על ידי כך שיובטח כי בבניין יתגוררו ארבע משפחות ולא חמש. מרגע שעזבו המשיבים את הבניין בטל האינטרס שלהם במספר המשפחות המתגוררות בבניין ועל כן אין עוד טעם בהותרת ההתחייבות והערת האזהרה על כנן. המשיבים טוענים, לעומת זאת, כי תכליתה של ההתחייבות אשר גובתה בהערת אזהרה הייתה להבטיח כי הם יקבלו פיצוי כספי על הפגיעה שספגו בשל כך שדירת החדר נבנתה על השטח המשותף.

השופט אשר גרוניס

• האינטרס המוגן של המוכרים הוא לא להתגורר בבניין בן 5 משפחות ותו לא - דין הערעור להתקבל. האינטרס היחידי שההתחייבות באה להגן עליו מנקודת מבטם של המשיבים היה כי בכל עת יהיו בבניין אך ארבע משפחות, הגם שבבניין יש חמש יחידות דיור. ניתן אכן להבין שבעלים של יחידת דיור בבית משותף יהא מעוניין בכך שמספר המשפחות בבניין יהיה קטן. האינטרס האמור אף מודגש ביתר שאת על יסוד הקביעה בהתחייבות כי היא תחייב אף את מי שירכוש את שתי היחידות מן המערער ואשתו. כלומר, אילו מכרו המערער ואשתו את שתי יחידות הדיור למשפחה אחת, אותה משפחה הייתה אמורה להיות קשורה באותה התחייבות. מהו ההיגיון שלמשיבים תינתן זכות וטו על מכירה אף לאחר שהם עצמם מכרו את דירתם?! ברור, כי המשמעות של הערת האזהרה היא שהמערערים יצטרכו לשלם למשיבים על-מנת שאלה יסכימו למכירה. או אז ורק אז ניתן יהיה למכור את הדירות בנפרד.

• המוכרים אינם יכולים לסחוט את הקונים לאחר שעזבו את הדירה - משהם מכרו את דירתם ועזבו את הבניין אין עוד כל תכלית להתחייבות. בוודאי שאין ליתן עוד בידי המשיבים זכות וטו, שלא לומר להציבם בעמדת סחיטה. שהרי יש לזכור, המשמעות של הכרה בתוקפה של ההתחייבות לאחר שהמשיבים עזבו את הבניין היא שהם יוכלו לדרוש תמורה כספית עבור הסכמתם למכירה נפרדת של שתי היחידות על-ידי המערערים. דעתי היא שלאור מטרתה של ההתחייבות כאמור, אין כל צידוק לפרש את ההתחייבות כחלה אף לאחר שהמשיבים מכרו את דירתם ואינם מתגוררים עוד בבניין.

השופטת אסתר חיות

• כללי פרשנות החוזה - בבואנו לפרש חוזה או כל התחייבות משפטית אחרת אנו מצווים ככל הניתן להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים שערכו את המסמך ואחר "המטרות, היעדים, האינטרסים, והתוכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. על אומד דעת זה ניתן ללמוד מלשון החוזה וכן מן הנסיבות החיצוניות האופפות אותו. אם אין אפשרות להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי המשותף של הצדדים, על בית המשפט לפרש את החוזה לפי אמות מידה אובייקטיביות, דהיינו, "על-פי המטרות, האינטרסים, והתכליות שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים...", ובהתאם "לאותה תכלית המשרתת את העיסקה שכרתו הצדדים ואשר צדדים סבירים העומדים בנעליהם של הצדדים לחוזה הנוכחי מבקשים היו להשיג". חשוב להדגיש כי התכלית האובייקטיבית שניתן לייחס לחוזה כאמור, לעולם תיסוג מפני תכליתו הסובייקטיבית וגם אם קשה היא המלאכה לאיתור אומד דעתם הסובייקטיבי המשותף של הצדדים, על בית המשפט למצות מלאכה זו בטרם יפרש את החוזה על-פי אמות מידה אובייקטיביות. על בית המשפט להישמר ככל הניתן מלקרוא לתוך החוזה תניות חדשות תוך כדי התהליך הפרשני. אין לכתוב עבור הצדדים חוזה חדש שהם מעולם לא כרתו ושאליו מעולם לא התכוונו.

• אומד דעת הצדדים במקרה הנדון - פרשנותו של השופט גרוניס היא סבירה, אמנם, אך היא קוראת לתוך החוזה תנאי שלא נכתב בו. מלשון הערת האזהרה, אשר מחייבת את הרוכשים, במידה וימכרו את דירת החדר שלהם, למוכרה יחד עם הדירה הנוספת, ולהטיל חיוב זה על כל המוכרים העתידיים לדורי דורות, ניתן להקיש כי עסקינן בהתחייבות אשר אינה מוגבלת בזמן. זאת ועוד: נסיבות גיבוש ההתחייבות כפי שהעיד עליהן המשיב 1 תומכות במובהק במסקנה כי בנוסף לרצון למנוע את הגדלת מספר הדיירים בבניין נועדה ההתחייבות לשקף גם מרכיב של פיצוי עבור הגריעה מזכויות המשיבים 2-1 במקרקעין, גריעה שנגרמה כתוצאה מהקמת היחידה הנוספת.

השופט יורם דנציגר

• מדוע נדרשת פרשנות במקרה הנדון - על-פי לשונה של ההתחייבות האמורה, התחייבו המערערים שלא להעביר את זכויותיהם בדירות האמורות בנפרד ללא הסכמת המשיבים – הא ותו לא. ואולם, משנמנעו הצדדים להבהיר אם התחייבות זו תעמוד בתוקפה אף אם לא יתגוררו המשיבים בבניין בו נמצאות הדירות, הרי שבנסיבות המקרה שלפנינו, אין מנוס מלהתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי המשותף של הצדדים שערכו את כתב ההתחייבות בשאלה זו.

• מהו אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים? - בדיקה זו מעלה כי תכלית ההתחייבות הייתה להעניק למשיבים את הזכאות למעין "פיצוי נדחה" תמורת הסרת התנגדותם לרישום הדירה הנוספת (היחידה החמישית) כיחידה נפרדת על שם המערערים, פיצוי אשר ישולם להם בעתיד, תמורת הסכמתם למכירה של דירות המערערים בנפרד. תכלית זו עולה מעדותו של המשיב 1, אשר לא נסתרה על-ידי המערערים.

דין הערעור להדחות. החלטת בית המשפט המחוזי ולפיה החוזה יפורש כך שלקונים מגיע פיצוי על מכירת הדירות בנפרד, גם לאחר שעזבו את הדירה, תעמוד על כנה.

- בפני השופטים אשר גרוניס, אסתר חיות, ויורם דנצינגר - בשם המערערים (הרוכשים): עו"ד מאיר כסיף - בשם המשיבים (המוכרים): עו"ד ליאור דובדבני