לאחרונה אנו שומעים יותר ויותר על חוזים והסכמים בשיטת B.O.T. לדוגמא: כביש 6, הרכבת הקלה בירושלים, הרכבת הקלה בתל אביב ועוד.
מה זה B.O.T? ראשית כל אלו הן ראשי תיבות באנגלית של: Build, Operate, Transfer. ובעברית: בנה, תפעל, העבר הלאה.
מה זה אומר?
שיטה זו מתאימה לשיתוף בין גופים ציבוריים ויזמים פרטיים. בשיטה זו המדינה מאפשרת לזכיין פרטי לבנות, להפעיל, ולתחזק את הפרויקט תקופה ארוכה (בין 15 ל-25 שנה) ולאחר מכן להעביר את הפרויקט לידי מזמין הפרויקט.
בשיטה זו מימון הפרויקט הוא באחריות הזכיין, כאשר את החזר ההשקעה ורווחיו מהפרויקט הוא מקבל מהמשתמשים לאורך חיי העסקה.
להערכתי, שיטה זו נוצרה כדי לפתור כמה אילוצים כגון: קשיים במימון המגזר הציבורי של פרויקטים מסדר גודל כזה, יעילות תפעולית וזריזות של הזכיין לעומת המגזר הציבורי ועוד.
לכן היתרון של השיטה הוא: הזכיין הפרטי מממן את הבנייה (את הבנייה בלבד ללא מימון ערך הקרקע) ומקבל את התשלום לאורך תקופת ההסכם, אם מהציבור (כמו בכביש 6) או מהמשתמשים (כמו שב"ס - בפרויקט הכלא).
מכרז כזה הוא מכרז מאוד קשה להכנה מאחר שהוא כולל הרבה מאוד סעיפים האמורים לדרוש ולהגן בו-זמנית על כל הצדדים החתומים על הסכם מסוג זה ולמנוע קונפליקטים פוטנציאלים עתידיים בין הצדדים.
הסכם כזה אמור לייצג מצב שבו כל הצדדים מרוויחים, וחלוקת הסיכונים מתחלקת אף היא באופן שווה. הסכמים מסוג זה מאוד מפורטים ומאוד מסובכים אך ככל שעובר הזמן ומתרבים הסכמים מסוג זה עולה המקצועיות בהכנתם.
מצד הזכיינים עיקר הבעיה בתמחור הסכמים כאלה, היא היכולת לתמחר בצורה נכונה ומקצועית את תפעול ואחזקת הפרויקט לאורך השנים. קל להם לחשב את עלות הבנייה, מאחר שבזה הם מתמחים. אך עלות התפעול והאחזקה ארוכות השנים הם בגדר "נעלם".
לדוגמא: מה תהיה עלות אחזקת מערכת מיזוג האוויר בשנה ה-15? מה כדאי יותר? רכש של מערכות יקרות יותר בקנייה אך זולות יותר באחזקה מתמשכת? איזו תאורה עדיפה בפרויקט כזה? אילו מערכות וצורת בנייה תשמור על בטיחות המשתמשים באופן המירבי? כמה כוח אדם נדרש לתפעול פרויקט כזה? מה שיטת האחזקה המועדפת לטיפול בפרויקט כזה? וכד'.
מאחר שהוצאות התפעול והאחזקה פרויקט מסוג זה הן לרוב גבוהות פי כמה מעלויות הבנייה, יש צורך להיעזר באנשי מקצוע בתחום אשר יתמחרו את הוצאות התפעול והאחזקה בצורה אמיתית, מקצועית ויעילה תוך מתן דגש להפעלה לאורך כל תקופת ההסכם מצד אחד וייעלו את תהליכי העבודה והתפעול כל הזמן מצד שני.
יתרון השיטה הוא בכך שכל השותפים בעסקה מרוויחים. המזמין מרוויח את הוצאות מימון ההקמה ופריסת התשלום לאורך תקופה ארוכה והזוכה במכרז מרוויח הכנסה קבועה לאורך כל חיי הפרויקט. במידה ותמחור הפרויקט הוא מקצועי ונכון, יתנהל הפרויקט בצורה טובה מקצועית ורווחית לכל הצדדים המעורבים.