שוויה של קרקע לצורך מס רכישה אינו כולל את הוצאות הפיתוח העתידי שמשלם הרוכש - להבדיל מפיתוח שכבר בוצע והעלה את ערך הקרקע. כך קובעת (יום ג', 22.3.22) שופטת בית המשפט העליון, יעל וילנר, בפסק דין לו יש משמעות רבה על ענף הנדל"ן ואשר ימנע התייקרויות בשל הכבדת נטל המס. מס רכישה הוא בשיעור 6% משווי הקרקע. לעיתים הרוכש משלם למוכר גם תמורת הוצאות הפיתוח שיבצע הלה בקרקע, סכום העשוי להיות גבוה פי כמה מאשר התשלום תמורת הקרקע עצמה. באחד משני המקרים בהם הכריעה וילנר, התשלום לרשות מקרקעי ישראל תמורת מתחמים בעפולה היה 4 מיליון שקל, בעוד הוצאות הפיתוח היו 45 מיליון שקל. במקרה זה, מס הרכישה על המגרשים לבדם היה 240,000 שקל, בעוד הכללת הוצאות הפיתוח הייתה מזניקה אותו ל-3 מיליון שקל. במקרה השני מכרה החברה לפיתוח קיסריה (שבשליטת משפחת רוטשילד) קרקעות בקיסריה לחברות שיכון ובינוי, אלקטרה ויורו ישראל ב-238 מיליון שקל, כולל הוצאות הפיתוח; מחיר המגרשים נטו היה 201 מיליון שקל. מס הרכישה לפי המגרשים לבדם היה 12 מיליון שקל, וכולל הוצאות הפיתוח - 14.3 מיליון שקל. רשות המיסים דרשה בשני המקרים מס רכישה בהתאם לעלות כולל הוצאות הפיתוח, אך ועדות ערר בבית המשפט המחוזי בחיפה (בראשות השופטים רון סוקול ואורית וינשטיין) קיבלו את ערעורי הרוכשים וקבעו שהמס יהיה ממחיר הקרקע נטו; וילנר דחתה את ערעורה של רשות המיסים על פסיקות אלו. הרשות טענה, כי אומנם בשנת 1998 קבע בית המשפט העליון (פס"ד שרביט) שהשווי אינו כולל עבודות שטרם בוצעו, אך פסיקתו בשנים האחרונות מלמדת שיש להכליל את שווי הפיתוח העתידי. וילנר דוחה גישה זו. לדבריה, בשלושת פסקי הדין עליהם הסתמכה הרשות, "הנסיבות היו כאלה שמימוש ההתחייבות של המוכר אשר הומחתה לרוכש במסגרת הסכם המכר היה צפוי להשביח את המקרקעין. כלומר, הזכות במקרקעין שנמכרה גילמה, הלכה למעשה, זכות במקרקעין מושבחים, ולפיכך, התמורה בגין ההשבחה הובאה בחשבון ב'שווי המכירה'. "ואולם, אין לגזור מהאמור לעיל גזירה שווה לעניין הכללתן של 'הוצאות פיתוח' ב'שווי המכירה'" בנסיבות שבהן התנאים שנזכרו לעיל אינן מתקיימים. היינו, כאשר מימוש ההתחייבות שנטל על עצמו הרוכש (נשיאה בהוצאות הפיתוח כנגד התחייבותו של המוכר לפעול לפיתוח המקרקעין), אינו מוביל להשבחת המקרקעין בהתאם לתוכנית שחלה ותקפה באותה עת. בנסיבות אלה, חלה הלכת שרביט, שלפיה הזכות במקרקעין הנרכשת היא זכות במקרקעין לא מפותחים, ובצדה הסכם לפיתוח עתידי של המקרקעין. "לעומת זאת, כאשר רוכש מקבל על עצמו את התחייבות המוכר לשאת בהוצאות הפיתוח או לפתח את המקרקעין בפועל, וזאת כאשר פיתוח המקרקעין הוא תנאי להשבחתם בכל דרך שהיא בהתאם לתוכנית החלה בעת המכירה, הרי שיש לראות את הזכות במקרקעין הנמכרת כזכות במקרקעין מושבחים (להבדיל ממפותחים), ואת שווי המכירה כשווי המקרקעין בתוספת ההשבחה הצפויה". השופט נעם סולברג הסכים עם וילנר, בעוד השופט ג'ורג' קרא סבר שיש לקבל את הערעור. רשות המיסים חויבה בהוצאות בסך 30,000 שקל. את הרשות ייצג עו"ד עמנואל לינדר, ואת החברות הרוכשות - עוה"ד מאיר מזרחי, טלי יהושוע ועדי קימל.