מתכננים רבים מחליטים משיקולי תכנון לא להסתפק בעובי הקיר המינימלי כמקובל בשדה הבנייה למגורים ולמבני ציבור (20 ס"מ + עוביי הטיח, ס"ה בערך 22 ס"מ עד 25 ס"מ), אלא לשפר את הבידוד התרמי והאקוסטי של הבניין על-ידי יישום קירות יותר עבים, ויש והשיקולים הם אדריכליים - כגון - העדפת ביצוע קיר אבן שעוביו גדול בהפרש ניכר מעובי הקיר המינימאלי.
ההחלטה לביצוע קיר אבן בדרך-כלל מתקבלת כאשר יש דרישה בתוכנית המתאר לציפוי אבן, אך גם באין דרישה כזו, אזורים שלמים במקומות שונים בארץ בנויים עם ציפוי אבן המכונה אבן טבעית, ולפיכך ריבוי הבנייה בגימור כזה יוצר צורך תכנוני להעדפת חיפוי האבן, דבר שמגדיל את עוביי הקירות החיצוניים ומשפיע על חישובי השטחים.
מתקין התקנות נתן דעתו לנושא חישוב שטחי קירות חוץ כאשר העובי עולה על 25 ס"מ, וקבע בתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים) תשנ"ב - 1992, סעיף 4 ז' כלהלן:
"עלה עוביו של קיר חיצוני, כולו או מקצתו, על 0.25 מ', יהיה דין החלק שעוביו עולה על 0.25 מ' כדין בליטה והוא יחושב כשטח שירות; אולם במקום שלפי כל תוכנית או כל דין אחר חייבים לבנות קיר חיצוני בעובי העולה על 0.25 מ', יבוא במקום 0.25 מ', העובי המזערי המתחייב לפי התוכנית או הדין האחר, לפי העניין".
משמעות ההוראה כי השטח העולה על 25 ס"מ יחושב כדין בליטה, ובד בבד יחושב כשטח שירות, היא שכמו שטח בליטה - כך גם שטח עובי הקיר - עד 50 ס"מ לא ייכלל כלל כשטח בנייה, ומה שמעל 50 ס"מ ייכלל כשטח שירות.
פרשנות אחרת, ככל שהיא עולה, לא מבהירה מה טרח מתקין התקנה להשוות את עובי הקיר - לבליטה.
לגבי בליטה נאמר בתקנה 4 ה' כי עד מידה של 50 ס"מ, היא לא תיכלל במניין השטח לבנייה כלל ומעל מידה זו השטח העודף יחושב כשטח שירות.
כאשר הדרישה היא לעובי קיר גדול מ-25 ס"מ, אזי יש לקרוא את התקנה 4 ז' באופן שבשני המקומות שבהם כתוב 0.25 מ' - ייכתב 0.40 מ' אם זהו עובי הקיר הנדרש, או x מ' אם עובי הקיר הנדרש הוא x.
עוד יש להבהיר כי בתקנה 4 ז' - "שלפי כל תוכנית או כל דין אחר" משמעותו לפי תוכנית מתאר, תוכנית מפורטת, או דין אחר, לרבות מה שמשתמע מתוכנית המתאר, כגון, כאשר אופי הסביבה הקרובה הוא ציפוי אבן, יהא זה כאילו חלק מהתוכנית. ראה בנושא זה התקנות המגדירות סטייה ניכרת מתוכנית.
מכאן לשאלה ותשובה בנושא:
שאלה:
בנסותי לקבל היתר בנייה לבית פרטי נתקלתי בקשיים בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
קירות המעטפת של הבית תוכננו בעובי של 40 ס"מ, (15 ס"מ אבן טבעית, 20 ס"מ בטון ו-5 ס"מ חיפוי גבס).
סכימת חישוב השטחים שערכתי בתוכניות, מבוססת על-פי ההנחיות המפורטות לחישוב שטחים שפורטו באתר של מנהל מקרקעי ישראל, כלהלן:
על-פי המפורט בסעיף שטחי הבנייה שאינם נחשבים: "קירות חוץ מעל 0.25 מ' או עובי מזערי תקף עד 0.5 מ'".
בסכימת חישוב השטחים שהגשתי לוועדה החשבתי את שטחי הקירות העודפים על עובי 0.25 מ' כשטח שאינו נחשב, כלומר, מופחת מהחישוב ברוטו.
התוכנית נכנסה לדיון בוועדה ואף אושרה בתנאים, ללא כל הערה לגבי אופן חישוב השטחים, אך כעת - הוועדה מבקשת להכניס את השטחים הללו למניין השטחים לצורך קביעת אחוזי הבנייה.
מהו החישוב הנכון במקרה זה?
תשובה:
1. כמבואר לעיל, דרישת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה משוללת כל יסוד, ואינה מתיישבת עם הוראת תקנות חישוב שטחים.
2. מסתבר לפי דבריך כי גם מנהל מקרקעי ישראל בדעה אחת עם הפרשנות דלעיל, ולכן נקבע על-ידיהם כי השטח העולה על 0.25 מ' ברוחבו - שאינו עולה על 0.50 מ' - לא נכלל כלל בחישוב אחוזי הבנייה.
3. מכיוון שהתוכניות כבר נדונו בוועדה המקומית ואושרו, ורק עתה עקב הנסיבות עולה הדרישה לשינוי בכללי חישוב השטחים, יש לראות בפועלה של הוועדה המקומית טיפול לא ראוי ברישוי המבנה, וניהול בלתי תקין במתן שירות לאזרח. בנוסף, יש לראות באישור המוקדם של התוכניות ואף בבדיקתן תוך היעדר הערות בנושא שטחי הקירות - נקיטת עמדה מקצועית ברורה לפיה אין להכליל את עובי הקירות בחלקם שמעל 25 ס"מ ועד 50 ס"מ בחישובי השטחים.