שאלה: בעסקת רכישה של דירה מקבלן, אומנם קיבלנו ערבות בנקאית, אולם כחלוף הזמן הסתבר לנו כי ערבות זו הינה בלתי צמודה כך שהיא אינה מבטיחה את מלוא השקעתנו, ובנוסף, הקבלן חייב אותנו לשלם את עלות הערבות בסכום שהוא שילם לבנק. אומנם חיוב זה נובע מסעיף בחוזה המכר, אך בכל זאת ברצוננו לברר - מהו הדין בשתי סוגיות אלו.
תשובה: בשני הנושאים מדובר בתנאי חוזה בלתי תקינים, שכן אין להתנות על חוק המכר (דירות) אלא לטובת הקונה, וכל עניין ההבטחה של כספי הדיירים - הינו מכוח חוק זה.
ראשית, הימנעות מהצמדתה של הערבות הבנקאית מחטיאה את המטרה של הבטחת כספי הקונים בערך הריאלי, ושנית, אם חלה חובה זו על הקבלן כאמור בחוק - הרי חובה זו כוללת גם את עלות הכנת המסמך.
הלכה זו יצאה מבית המשפט העליון, וזו לשונה:
- 11 "החזר ערבות בנקאית
המשיבים נדרשו על-ידי המערערת לשלם סכום השווה ל-800 $ בגין הערבות הבנקאית שהמערערת המציאה למשיבים להבטחת תשלומיהם לה. בית משפט קמא הורה למערערת להשיב למשיבים סכום זה, שכן המדובר בחיוב המוטל על-פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: חוק המכר (דירות)) על המערערת, לתת ערובה לרוכשי דירות בעבור הכספים שהם שילמו לה.
המערערת טוענת, כי החוק וההסכם בין הצדדים אינם מחייבים אותה להעמיד למשיבים ערבות צמודה, כפי שעשתה בפועל. מכיוון שכך, הוצאותיה של ערבות זו צריכות לחול על המשיבים ולא על המערערת.
המערערת בחרה להעמיד למשיבים ערבות צמודה. לא ניתנה להם אפשרות בחירה בין ערבות צמודה לערבות שאיננה צמודה. המערערת העדיפה, כמובן, העמדת ערבות צמודה אשר עלותה - כל כולה - מוטלת על המשיבים.
המערערת הייתה חייבת לעמוד בדרישות חוק המכר (דירות) על חשבונה, ואם בחרה לזכות את המשיבים בבטוחה טובה יותר אין היא יכולה בדיעבד לגלגל את עלותה עליהם. זאת ועוד, המערערת לא הוכיחה בכמה יקרה הערבות הצמודה שהוענקה מן הערבות שהיא הייתה חייבת בה על-פי החוק.
בנסיבות אלה, דין טענתה להדחות.
למעלה מן הענין אבקש להעיר, שאיני בטוח כלל ועיקר, כי חובתו של המוכר למסור לקונה ערבות בנקאית על-פי חוק המכר (דירות) מתמצית בהעמדת ערבות בנקאית בלתי צמודה לזכות הקונה.
סעיף 2(1) לחוק המכר (דירות) מאפשר למוכר להבטיח את כספי הקונה על-ידי מסירה לקונה של "ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר". הערבות הבנקאית מיועדת, כאמור, להבטיח, כי המוכר יוכל לעמוד בחובת ההשבה "במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר", כפי שנאמר בהמשכו של סעיף 2(1) הנ"ל.
לא אחת חזרנו ופסקנו, כי מקום בו קמה חובה להשיב כספים ששולמו בחוזה שבוטל, המדובר בחובה להשיב אותם כספים בערכם הריאלי. "אכן, אין זו חובה על מקבל הכספים להשקיעם בצורה שישמרו על ערכם הריאלי. אך מלבד ההנחה והסבירות, כי כך נוהג כל אדם סביר הדואג לשמירת ערך כספו, עליו לדעת, כי למקרה שיהא עליו להשיב מה שמתחייב להשיב, תהא ההשבה על-פי הערך הריאלי". (ע"א 423/80 אבידני נ' קסוטו וערעור שכנגד, פ"ד לז(1) 706,701; וראה גם: ע"א 554/83 "אתא" חברה לטכסטיל בע"מ נ' עזבון המנוח זולוטולוב יצחק ז"ל ואח', פ"ד מא(1) 282, 298).
בענייננו, חובתו של המוכר היא להשיב לקונה את כספו בערכו הריאלי, היינו, כשהוא צמוד ונושא ריבית. אם נאמר, כי הערבות על-פי חוק המכר (דירות) נועדה להבטיח את חובתו של המוכר להשיב לקונה את כספו בערכו הריאלי, כי אז מסירה לקונה של ערבות בלתי צמודה, בנסיבות אלה, אין בה כדי להבטיח כיאות את חובת ההשבה האמורה. יתכן, איפוא, לגרוס, כי הצרוף "ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים" כולל בתוכו, מיניה וביה, חובה למסור לקונה ערבות צמודה. כאמור, לא שמענו טיעונים בעניין זה, והדברים הנ"ל נאמרים על ידינו מעבר לנדרש בתיק זה".
(ע"א 4218/90 חפציבה בע"מ נ' כרמן ואלכסנדר להנר, בית המשפט העליון, שופטים: מ' שמגר - נשיא, י' מלץ, א' גולדברג, פדאור 92-3-286)
|