מי אשם בייקור הדירות?

רשויות מקומיות: באמת, אין לרשות מקומית עניין בירידת מחירי המגרשים והדירות שבתחומה ממספר סיבות:

• ירידת שווי המגרשים מקטינה את הסכומים הנגבים לקופתה מהיטל השבחה.

• ירידת מחירי הדירות ברשות מקומית בה מתקיימת בנייה מואצת, יוצרת לה תדמית נחותה (מול רשויות מקומיות אחרות) של "אזור מגורים סוציו אקונומי נמוך" - עקב המחיר הנמוך. אשר על כן, אנו עדים לרשויות שאינן מעודדות (בלשון המעטה) תב"ע והיתרים לבנייה של דירות שניים או שלושה חדרים, אלא דירות גדולות ומפוארות יותר.

חברות בנייה: לחברות אלה מספר סיבות להילחם ביצירת מצב של ירידה במחירי המגרשים. ירידה במחירי המגרשים באזור בו החברה מחזיקה מגרשים תגרום: ירידת ערך מלאי המגרשים הקיים נרשמת בספרי החברות. החברות הציבוריות הגדולות תדווחנה על הפסד או קיטון ברווחים, אלמנט בעל השפעה שלילית על:

• מניעת רווחי הון ללא מאמץ יצרני של בנייה.

• דירוג אגרות החוב של החברה.

• הבונוסים למנהלים.

• יכולת חלוקת דיבידנדים.

• ירידת שווי ביטחונות שנתנו לבנקים (קרקעות ששועבדו), יוצרת קשיים בגיוס הלוואות והחמרת דרישות לביטחונות.

בנקים וגופים המממנים בנייה: הקרקע מהווה במרבית המקרים את עיקר, אם לא את מלוא ההון העצמי שמשקיע הקבלן בפרויקט "ליווי בנייה" על-ידי הבנק. ירידת שווי הקרקע תחייב את הבנק בדרישה לתוספת ביטחונות של פרויקטים קיימים, או גרוע יותר - הפשרת כספים (ריתוק הון עצמי) בליווי בנייה לפרויקטים קיימים. בנקים למשכנתאות: ירידת מחירי הקרקעות באזורי בנייה תביא לירידת מחירי דירות חדשות באזורים אלה. דירות אלה מומנו במשכנתאות. הירידה במחיר מעלה את היחס של המשכנתה לעומת המחיר ומגדילה את הצורך של הבנק בהפרשה לחובות מסופקים. גם במקרים של אי-עמידה בתשלום ומימוש המשכנתה, יידרש הבנק להגדיל את ההפרשות לחובות מסופקים. ציבור בעלי דירות: ככלל, לציבור זה אין עניין בעליית מחירי הדירות (למעט התחושה הפסיכולוגית של עלייה בעושר), ועיקר מעיינו הוא בתוספת המחיר שיש לשלם תמורת דירה גדולה יותר (התוספת לחדר). אשר על כן, תופעת עליית המחירים אינה פוגעת בו, או פוגעת באופן מוחלש. מנהל מקרקעי ישראל: כגוף המופקד על הוצאת קרקעות לבנייה בהליך של מכרז מחד-גיסא, וכגוף המותקף ציבורית בענייני טוהר מידות (ראה מאמרים בעיתונות הכלכלית כגון נחמיה שטרסלר) מאידך-גיסא, כל פעולה להורדת מחיר מעלה חששות לשחיתות ומפנה אליו ביקורת כי הוא עושה יד אחת עם חברות הבנייה.

המתווה הנכון, הוא לפעול באמצעות מספר כלים ששילובם יביא לתוצאה המבוקשת: ממ"י: שינוי כללי הוצאת הקרקעות למכרז. במקום מכרז על המחיר, יש לבנות מנגנון שידחוף את המציעים להוריד את המחיר המוצע, אך יבטיח כי לא יאגרו קרקעות באופן ספקולטיבי. שלב א' בנוסף למחיר המוצע על-ידי הקבלן או חברת הבנייה, ייכללו תנאים נוספים שאי-עמידה בהם תייקר עבורו את הפרויקט למגורים. המחיר המוצע יהיה תקף, בתנאי שיקבל היתר בנייה בתוך שנתיים מיום החתימה על הסכם הרכישה. אי-עמידה בתנאי תגרום (ללא שיקול-דעת של ממ"י) באופן אוטומטי להחזר הקרקע והוצאתה למכרז חדש בתוך 90 יום. הרוכש המקורי יקבל 90% משווי הרכישה ללא הצמדה למדד, וגם לא יקבל את תשלום מס הרכישה למס הכנסה. שלב ב'

• בתוך 180 יום מיום קבלת ההיתר יחויב הקבלן להתחיל בתהליך בנייה.

• בתוך שנה יחויב לעמוד בגמר בנייה של 25%.

• בכל שנה נוספת יחויב בגמר בנייה של 25% נוספים.

אי-עמידה ביעד תחייב אוטומטית תוספת של 10% לשנת פיגור על מחיר הקרקע המקורי. מאידך-גיסא, גמר מכירת כל הדירות בפרויקט בתוך שלוש שנים מקבלת ההיתר, יזכה את הקבלן בהחזר של 10% ממחיר הקרקע ששילם. שינוי בכללי מס רכוש: יוטל מס רכוש על קרקעות לבנייה המוחזקות על-ידי חברות ויחידים המדווחים למס הכנסה כחברות בנייה ו/או הרשומים כקבלנים בפנקס הקבלנים. המס יוטל על קרקעות שיש לגביהן תב"ע מאושרת לבנייה והמחזיק הוא הבעלים שלה יותר מ-24 חודשים. מיסוי זה לא יחול ולא יפגע באזרחים המחזיקים בקרקע מסיבות שלהם, אך יתמרץ את חברות הבנייה שלא להחזיק קרקע לצרכים ספקולטיביים. תמריצים לאזורי יעד של משרד השיכון:

• הגדלת המשכנתה המאושרת על-ידי יצירת תוספת משכנתה בערבות המדינה, לדירות של 2 עד 4 חדרים בבנייה רוויה.

• השתתפות בעלות פיתוח סביבתי להקטנת העלות האפקטיבית לקבלן (בבנייה רוויה בלבד).

• הפחתה מסוימת של מס רכישה בגין הקרקע, המשולם על-ידי הקבלן בעת הרכישה, בכפוף לאמור בסעיף 12 לעיל (בבנייה רוויה בלבד).