המדריך המלא לקבלת משכנתה

על-מנת לבחון מסלולים נמדוד את המשכנתה על-פי שלושה קריטריונים: ריבית, הצמדה ופירעון. חשוב מאוד לציין, כי כאשר אנו משתמשים במסלול מסוים, יש לו יתרונות וחסרונות שלא תמיד נלקחים בחשבון.

אתמקד בכל אחד משלושת המסלולים:

• ריבית: הריבית הינה פקטור משמעותי בהחלטת המשכנתה, ובחירת ריבית לא נכונה תביא לידי ביטוי בתשלומים רבים לבנק שיכלו להיות שלכם, הבחירה של הריבית הנכונה מושפעת ממגוון קריטריונים: כיצד אתם מקבלים את הכנסותיכם, למה צמודים הכנסותיכם, רמת הסיכון שמתאימה לכם, ועוד.

• הצמדה: ההצמדה היא נושא חשוב מאוד בלקיחת המשכנתה. היא תביא לידי ביטוי שינויים בשווי הקרן שנשאר לכם, כמו-כן היא גם תוביל לשינוי בטווח הזמן שתחזירו את המשכנתה.

• פירעון: עמלת הפירעון יכולה להיות יקרה עד כדי כך שלא יהיה כדאי לכם למחזר את המשכנתה. חשוב לזכור שהבנק הוא עסק שמעוניין להרוויח עליכם כמה שיותר גם אם זה לא תמיד נראה כך ויכול להיות שיהיו פעמים שתגיעו לבנק לברר כדאיות מחזור, ותקבלו תשובה שלא משתלם לכם למחזר למרות שמאוד כדאי לכם למחזר את המשכנתה.

כדאי לבדוק את כדאיות מיחזור המשכנתה גם בבנק אחר וגם אצל יועץ משכנתאות מומחה.

הבנק יקח בחשבון שללווים יש הוצאות מעבר למשכנתה ולרוב ההחזר החודשי יהיה כ-30% מסך ההכנסות החודשיות. מעבר לאחוזים האלה הלווים לא יצליחו לעמוד בתשלומים בשל החזר משכנתה גבוהה מסך הכנסותיהם.

מספר התשלומים ואורך ההלוואה

ככל שהתקופה מתארכת, כך ההחזר המצטבר גדל, וככל שנפחית בשנים, הריביות ירדו מטה. מספר התשלומים ואורך חיי המשכנתה נגזר מיכולת ההחזר של לוקח המשכנתה.

שלבי המשכנתה

כדאי לקבל אישור עקרוני מהבנק על נכס גם אם זהו אינו הנכס הספציפי שתרכשו. רוב הסיכויים שתרכשו נכס בקרבת אותו הסכום של הנכס הראשוני שבחנתם, דבר זה יחסוך לכם ביורוקרטיה בעת קבלת החלטה על נכס שבמידה ולא תחליטו מהר הוא ייחטף לכם מהידיים.

מהו אישור עקרוני?

האישור העקרוני מאפשר לכם לבדוק האם הייתם יכולים לקבל מימון עבור הנכס שלכם. בשלב הראשוני, הבנק יבקש מכם להעריך בכסף את שווי הנכס. הבנק בוחן כמה הון עצמי יש לכם עבור רכישת הנכס ומחשב כמה אחוזי מימון דרוש עבורכם בשביל העסקה. בשלב השני, יבדוק הבנק בצורה מעמיקה את הטפסים שהגשתם עבור האישור העקרוני. לאחר שהבנק בודק את המסמכים שלכם, הבנק יוציא לכם טופס שנקרא "אישור עקרוני למשכנתה" שאומר שהבנק מאשר לכם לקבל ממנו משכנתה בתנאי שהשמאות תהיה תקינה ושאר הניירת תעמוד בדרישות הבנק.

ביטחונות ושעבודים

הביטחונות של הבנק כנגד החזר משכנתה, לרוב הינו השעבוד על הנכס הנרכש. כאשר אינכם מסוגלים לעמוד בתשלומים להחזר המשכנתה, הבנק מעכל הנכס שרכשתם ובעזרת מכירתו הוא מחזיר את ההלוואה שלקחתם, כאשר הוא קודם כל מכסה את המשכנתה ואם נשאר כסף ממכירת הדירה הכסף יועבר אליכם. לא כדאי להיכנס למערבולת של עיכול נכס, הדבר משליך על הרבה בעיות אחרות, כמו שתהיות לקוחות מוגבלים ולא תוכלו לקבל מימון לנכס אחר, זהו כתם שלוקח כשנתיים לפחות להיפטר ממנו ועדיף שהוא לא יהיה בכלל. לכן חשוב לתכנן נכון את תזרים המזומנים והחזר המשכנתה. חריגה מהתזרים יכולה לגרור צרות אחרות, וכאשר אתם לוקחים משכנתה, היזהרו לקחת הלוואה שההחזר שלה יהיה החזר שיהיה לכם קשה להחזיר.

הלוואת זכאות

הלוואת זכאות זוהי הלוואה שאפשרת ללווה לקבל הלוואה בתנאים טובים. את הזכאות ניתן לקבל דרך הבנקים למשכנתאות והן ניתנות בריבית של 4% צמוד מדד. את הזכאות ניתן לבדוק דרך משרד הבינוי והשיכון והיא נמדדת על-פי ניקוד. כיום לא כדאי לקחת את הלוואת הזכאות וכדאי לקחת את המשכנתה בתנאי הבנק שעומדים על ריבית הרבה יותר נמוכה.

שיטת פירעון (לוח סילוקין)

הרבה אנשים שלקחו משכנתה, לא מבינים כיצד יכול להיות שלקחו משכנתה ולאחר כמה שנים ההחזר החודשי אינו ירד ואף גדל. לרוב, מקרה זה יקרה בלוח סילוקין הנקרא שפיצר, שבו התשלום על חשבון הריבית בתחילת המשכנתה גבוה ורק לאחר מספר שנים, התשלום על חשבון הקרן הולך וגדל. דרוש להבין לעומק את שיטת הפירעון על-מנת בחור את המסלול העדיף. ישנם חמישה לוחות סילוקין: לוח שפיצר, קרן שווה, גרייס חלקי, גרייס מלא ובלון.

ישנם תשלומים נלווים למשכנתה אותם יש לקחת בחשבון לפני שנכנסים לעסקת חייכם.

• ביטוח מבנה: המבטח את הנכס שלכם בעת הריסה של המבנה שנגרם עקב: רעידת אדמה, התרסקות כלי טייס על המבנה, שריפה ועוד.

• ביטוח חיים: ביטוח החיים שומר בעצם על הבנק. במקרה שאחד מבני הזוג נפטר או שנגרמת נכות, הביטוח מכסה את המשכנתה.

• עמלת פתיחת תיק: עמלת הפתיחה של התיק הינה 0.25% (רבע אחוז) מסך ההלוואה. כדאי לנהל משא-ומתן על גובה עמלה זו, לרוב גם ניתן לקבל פטור מעמלת פתיחת תיק משכנתה.

• שמאות: תפקיד השמאי להעריך את הנכס שלכם. עמלת השמאות עומדת על כ-600 שקלים לנכסים בשווי של עד כמיליון שקלים. כאשר שווי הנכס גבוה יותר, עמלת השמאות גבוה יותר.

• עו"ד נוטריון: העו"ד מוודא שהלווה הוא זה שחותם על ההלוואה, ומחתים את הלווים על מסמכים משפטיים. העו"ד מאמת את חתימת הלווים על המסמכים אשר הבנק מנפיק. עלות עו"ד נוטריוני עומדת על כ-250 שקלים.

• טאבו: רישום הערת אזהרה שהציבור יוכל לדעת שיש שיעבוד על הנכס ולא יוכל למכור אותו מבלי להוריד את השעבוד לטובת הבנק.

• רשם המשכונות: בעבור רישום מישכון לטובת הבנק, יש לגשת לרשם המשכונות ולהחתים את רשם המשכונות על הניירת אשר הבנק מנפיק. יש לשלם תשלום של כ-170 שקלים לרשם המשכונות בעבור רישום.

לסיכום:

כאשר אתם עומדים לקחת משכנתה, רצוי שתהיו בקיאים ושולטים בכל הקריטריונים לצורך קבלת משכנתה ותדעו לסדר אותם לפי סדר כדאיות ולפי החזר תשלומים כולל לבנק. על-מנת לבנות בצורה נכונה את תמהיל המשכנתה, כדאי לבצע ניתוח כלכלי מקיף של עסקת הרכישה או מיחזור המשכנתה ובהתאם לזאת לבנות את תמהיל המשכנתה האופטימאלי ביותר.