חלוקת זכויות בנייה בין דיירים בבית משותף

בעת הגשת תוכנית להיתר בנייה, שעניינה תוספת או שינוי לבניין קיים, התקנות הקובעות הן התקנות אשר חלות במועד הגשת ההיתר- לרבות תקנות הג"א ותקנות חישוב השטחים, ולא התקנות אשר היו בתוקף בעבר. בתיקון התשס"ז בתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) התש"ן 1990, גדל שטח הממ"ד המינימלי מ-5 מ"ר ל-9 מ"ר (נטו, לא כולל קירות), ובהתאם- גדל השטח אשר איננו נכלל במניין השטחים העיקריים מ-7 מ"ר ל-12 מ"ר. ייתרת שטח הממ"ד נחשבת כשטח עיקרי לכל דבר ועניין. המשמעות היא כי כאשר הדירה כוללת ממ"ד שגודלו (נטו) הוא לפחות 9 מ"ר, וחישוב השטחים לגבי דירה זו נעשה על-פי תקנות הג"א הישנות, בגינן ניתן זיכוי של 7 מ"ר בלבד- ניתן להגיש בקשה חדשה להיתר ובה יופחת ממניין השטחים העיקריים שטח של 12 מ"ר, ובכך "להרוויח" 5 מ"ר עבור שטח עיקרי בדירה. זכויות הבנייה מוכתבות בתוכניות המתאר, והן שייכות לבעלים של המגרש. כאשר הבעלים הוא שותפות של מספר דיירים, הרי שזכויותיהם של השותפים בנכס שייבנה יהיו בהתאם לזכויותיהם בקרקע כפי שנקבע בהסכם השיתוף או הרכישה. כך נפסק בבית המשפט העליון בע"א 19/81 בנימין נ' הרברט; "ד. אם הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית כוללת בחובה גם את זכויות הבנייה על אותו רכוש, ואם בעלי הדירות האחרים הסכימו להצמדת זכות זו לפלוני ושלילתה מאחרים - אלה הן שאלות שבעובדה, הצריכות הוכחה. לעניין זה ראוי להביא מדבריו של כבוד השופט לנדוי (כתוארו אז) בע"א 136/63 [3] הנ"ל, בעמ' 1727 כדלהלן: "שאלתי את עצמי, אם מהצמדת הגג לדירת המערערים, שנרשמה בפנקס הבתים המשותפים, ושהייתה ידועה למשיבים, שעה שהם רכשו את דירותיהם, אינה משתמעת הסכמת המשיבים, שהמערערים יהיו רשאים לבנות על חלק הגג הצמוד לדירתם - שאם לא כן, מה בצע באותה הצמדה, ולאיזו מטרה אחרת יכול לשמש אותו חלק מן הגג? הרי תופעה ידועה היא בימינו שאדם רוכש לעצמו את הזכות לגג, על-מנת לבנות עליו, כשם שקונים חלקת אדמה לצורך בניה. אולם הגעתי לכלל דעה שאין די בעצם הצמדת הגג כדי לקרוא תנאי מכללא שכזה אל תוך ההסכם שבין הצדדים, אלא השאלה היא שאלת עובדה, ועל המערערים היה להוכיח שאכן זאת הייתה כוונת הצדדים. הוכחה כזאת לא הובאה על-ידם, ולכן נופלת ההכרעה בגדר הוראות החוק, אותן הזכיר חברי הנכבד השופט ברנזון, ואותן הוא פירש" (ההדגשות שלי - ד' ל'). ה. הנה כי כן ההלכה במקומה עומדת, אך היא תיושם תוך התאמה לעובדות, כפי שיוכחו בכל מקרה ועניין. ההוכחה אפשר שתימצא במסמך הרישום בלשכת רישום המקרקעין, ואפשר שתתגלה ותעלה מתוך ראיות אחרות, כגון חוזים שנחתמו עם בעלי הדירות הצהרות שהצהירו וכיוצא באלה ראיות, שיש בהן כדי לשכנע את בית המשפט ולהשכילו באשר לכוונות הצדדים בדבר זכויותיהם בנכס, לרבות ברכוש המשותף וזכויות בנייה." ובהמשך: "המסקנה היא איפוא, כי אחוזי בנייה אינם נכס מקרקעין. אחוזי בנייה אינם רכוש משותף. ואחוזי בנייה אינם חייבים להיות מוזכרים בתקנון הבית המשותף. "אחוזי בנייה" - הם הזכות הקיימת לבעלי מקרקעין לפנות ולבקש היתר בנייה. במסקנה זו די על-מנת לקבוע, כי אי-אפשר להצהיר, שאחוזי בנייה הם "רכוש משותף", ואין כל קשר ענייני בין הרכוש המשותף המוגדר בחוק לבין אחוזי הבנייה. ממילא הרכוש המשותף אינו מתחלק לחלקים בבעלות פלוני: הוא רכוש משותף, שאינו ניתן לחלוקה, ולבעלי דירה יש בו חלק בלתי מסוים (סעיף 55 (א) לחוק המקרקעין). התובע - בבקשו את ההצהרה כנ"ל - טשטש למעשה את תביעתו האמיתית בהסתתרו מאחורי טענת ה"רכוש המשותף"." [פורסם בפדאור] וכן ראה פסיקת בית המשפט העליון בע"א 151/87 ארצי נ' רחמני; "אכן, בע"א 19/81 [11] הנ"ל נפסק, כי אין הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית בבית משותף כוללת בחובה גם את זכויות הבנייה על אותו רכוש, אלא אם כן נקבע כך במפורש (ראה סימוכין להלכה זו גם בפסקי-דין קודמים: ע"א 239/79 [13], בעמ' 811; ע"א 136/63 [14], בעמ' 1726). אלא שגם טענת המערערים, הנסמכת על ההלכות הנ"ל, לא תועיל להם בענייננו, שכן פסיקת בית משפט זה במקרים הנ"ל מעוגנת היטב בנסיבותיהם, ובעיקר בעובדה שמדובר היה בבתים משותפים, על הכללים והדינים המיוחדים לבתים אלו: הפגיעה האפשרית ברכוש המשותף ובזכותם הכלכלית של בעלי הדירות האחרים היא שמחייבת, כי התנאה על העברת אחוזי בנייה לאחד מהם (יחד עם הצמדת חלק מהרכוש המשותף) תיעשה מפורש." [פורסם בפדאור] מכל האמור לעיל עולה כי זכויות הבנייה אשר נקבעו בהסכמי המכר- הן הקובעות, והעברה של זכויות בנייה בין דיירים בבניין משותף ניתנת רק בדרך של הסכם מפורש שעניינו הוא העברתן של זכויות הבנייה. בבניין משותף, שנבנה לפני תיקון תשס"ז לתקנות הג"א ותוך ניצול מלא של זכויות הבנייה, יש שתי דירות; דירת כהן כוללת 100 מ"ר כולל ממ"ד ששטחו 9 מ"ר ודירת לוי, שכוללת 100 מ"ר כולל ממ"ד ששטחו 5 מ"ר. כיום, מבקש כהן להגדיל את שטח דירתו ב-5 מ"ר, כאשר המקור לשטח זה הינו הזיכוי אשר ניתן בגין הממ"ד הגדול בדירתו. לוי טוען כי מדובר בהגדלת זכויות הבנייה בנכס, ולפיכך- יש לו מחצית מאחוזי הבנייה, ואילו כהן טוען כי זכויות הבנייה שייכות לדירתו. מי מהם צודק? לו היה מדובר בתוספת של זכויות בנייה לחלקה, היה הצדק עם לוי, שכן חלוקתן היא בהתאם להסכם. אלא, שלא מדובר כלל ועיקר בתוספת של אחוזי בנייה לדירתו של מי מהם, או לבית המשותף, והצדק עם כהן, ולהלן ההסבר; כאשר הוגשה הבקשה הראשונה להיתר, חלוקת זכויות הבנייה קבעה את חלקם היחסי של כהן ולוי בזכויות הבניה. כאשר הוגשה הבקשה השנייה להיתר, הכוללת הרחבת שטח דירתו של כהן ע"ח הזיכוי שניתן בגין הממ"ד של כהן- לא חל שום שינוי בחלוקת זכויות הבנייה בין הדירות, והיחס ביניהם נותר כפי שהוא, אפילו שלמעשה,כהן הגדיל את דירתו ב-5 מ"ר.