החקיקה לעידוד הגדלת היצע הדירות - תניב תוצאות?

בימים אלה עומד לעלות לקריאה שנייה ושלישית החוק להגדלת היצע הדירות. חוק זה הינו פרי איחודן של שתי החלטות ממשלה שנועדו לגרום לירידת מחירי הדיור, במיוחד בדירות המיועדות לזוגות צעירים ומשפרי דיור, שזו דירתם הראשונה. המטרה הינה לאפשר לאוכלוסיות אלה לרכוש דירה במחירים סבירים, בדרך של הגדלת ההיצע של קרקעות לבנייה ושל דירות זמינות, וכן להעלות את מס הרכישה לרוכשי דירות להשקעה על-מנת להרחיק משקיעים מתחרות על אותן דירות. לחוק מספר מישורים: העלאת הפטור ממס רכישה לדירה ראשונה, העלאת מס הרכישה על דירות השקעה לרמות של עד 7%, מתן פטור ממס שבח ל-2 דירות מגורים נוספות מעבר לפטורים הרגילים וזאת לתקופה של שנתיים, והקטנת מס השבח לשיעור של 20% למי שימכור עד סוף השנה קרקעות לבנייה של יותר מ-8 יחידות אשר תיבננה בתקופה של 36 חודשים. לטעמנו, הדבר היחיד הוודאי הינו השינוי במדרגות מס הרכישה, כאשר ביחס ליתר המישורים קיים חוסר וודאות, העלול לגרום לבעלי קרקעות או מוכרי דירות פוטנציאליים לשבת על הגדר ובכך תוחטא מטרת החוק. באשר לדירות המגורים - חוסר הודאות עלול לנבוע מכך שמכירה של מספר דירות על-ידי מוכר במשך השנתיים של הוראת השעה, עלולה אולי לחסות בצילו של הפטור החדש ממס שבח, אולם אין ערובה שלא תחוייב במס הכנסה. לפקיד השומה שיקול דעת נפרד, והוא עלול לטעון כי עצם ריבוי המכירות משמעו עסקת אקראי במקרקעין אשר תישום בשיעור המס המלא. נישום רציונלי ועו"ד רציונלי המייעץ לנישום יהיו חייבים להיזהר ולהזהיר מפני מצב זה. באשר לקרקעות, קיימת אי ודאות ביחס לתקופת 36 החודשים שבה יש צורך להשלים את הבנייה. תנאי שאינו בשליטת המוכר (החייב במס), ובמידה ניכרת אף איננו מצוי בשליטת הקונה באשר זמן הוצאת ההיתרים, התלוי ברשות המקומית, אף הוא נכלל בתקופת 36 החודשים. כתוצאה מכך הנישום חשוף לכך שישלם מס בשיעור לינארי ולא 20%. מעבר לכך, גם כאן קיימת חשיפה שבעל קרקע שהינו משקיע על-פי תפיסתו, יסווג על-ידי פקיד השומה כבעל פעילות עסקית או כמבצע עסקת אקראי וכתוצאה מכך לא רק שיידרש לשלם שיעור מס לינארי אלא חשוף אף לטענה של תשלום מס בשיעור המס השולי (עד 45%)!. גם כאן ראוי ליתן ודאות על-מנת שלא להחטיא את המטרה, ולפיכך לאשר מיידית בהוראת ביצוע כי כל מי שברכישה דיווח על הנכס ככזה שהינו רכוש קבוע (לא מלאי עסקי) או דיווח למס רכוש לפי השיעור הגבוה של רכוש קבוע, יזכה לוודאות מבלי שיהיה חשוף להפתעות מפקיד השומה.