האם זו תקופה סבירה לרכישת בית? שאלה: אני ואשתי עומדים לפני רכישת בית עם הון עצמי נמוך יחסית ומשכנתא גבוהה. נשמח לקבל מידע לגבי: 1. כדאיות הרכישה בתקופה זו: האם זו תקופה סבירה לרכישת בית? האם זו תקופה סבירה ללקיחת משכנתא גבוהה? 2. איזו משכנתא כדאי לקחת?
תשובה: כיוון שאיני מכיר את המאפיינים הפיננסיים המשפחתיים שלכם, יקשה עלי לענות על חלק מהשאלות. בשנתיים-שלוש האחרונות נרשמה עלייה משמעותית במחירי הנכסים (דירות) באזורי הביקוש, ובמיוחד באזור שבין נתניה לאשדוד. עם זאת, בחלק ניכר מאזורי הפריפריה ומהערים מחוץ לאזור זה, היה אחוז השינוי נמוך משמעותית.
ההחלטה "האם לרכוש היום" תלויה מאוד במיקום. מהשאלה אני מסיק כי מדובר בנכס למגורים ולא להשקעה. השיקולים בקניית נכס כזה שונים משמעותית מאשר בנכס להשקעה. כאן השיקולים בחלקם סובייקטיוויים: אזור מגורים מועדף, אוכלוסייה, שירותים קהילתיים נדרשים (גני ילדים, בתי ספר וכו') ועוד. ברכישה כזו נהיה מוכנים לשלם סכומים גבוהים יותר אשר יספקו את הצרכים שלנו.
לשאלתך הראשונה, קשה לדעת במדויק אם מחירי הנכסים ימשיכו לעלות, אך יש להביא בחשבון שבאזורים מסוימים הם ממש גבוהים ויכולים, בטווח הארוך, לרדת. לעומת זאת, באזורים שעדיין לא התייקרו או שהתייקרו בצורה מתונה יותר, ניתן לשקול לרכוש נכס בפחות חשש.
משכנתא: כאמור, לכל מסלול יתרונות וחסרונות. ללא היכרות מעמיקה עם הפרופיל הפיננסי שלכם (תזרים, הכנסות וכו'), לא ניתן לקבוע את תמהיל ההלוואה המומלץ, אך לבטח מומלץ לשלב בין הלוואות ומסלולים - ובכך להקטין את הסיכון הנובע מהמינוף. כיום ההלוואות (ריביות המשכנתא) בחלק ניכר מהמסלולים מוצעות במחירים אטרקטיוויים, ולכן מבחינה זו עדיין מומלץ למנף כיום.
אחוז המימון שאלה: מהו אחוז המימון שניתן לקבל על נכס פרטי ונכס מסחרי?
תשובה: שאלה זו מומלץ להפנות לבנקים. לכל בנק המדיניות שלו בנושא. באופן כללי, כאשר אנו פונים לבנק כאדם פרטי לצורך לקיחת הלוואה לנכס המיועד למגורים, סביר שנקבל את המינוף הגבוה ביותר בתנאים (שיעורי הריבית) הטובים ביותר. אם נבקש את ההלוואה כחברה או לצורך רכישת נכס מסחרי, לרוב ישתנו התנאים משמעותית לרעתנו - אחוז המימון יקטן ושיעור הריבית יגדל.
ככלל, אחוז המימון המקסימלי לרכישת נכס פרטי למגורים (ללא ביטוח משכנתא) יגיע לרוב ל-70%-75% משווי הנכס - ובמקרים מסוימים אף ל-80% במקרה של נכס מסחרי. לרוב ידרוש הבנק להגביל את השיעור ל-60%.
השקעה בבאר שבע שאלה: באופן כללי, מה דעתך על השקעה בבאר שבע, בשכונות המקיפות את האוניברסיטה?
תשובה: באר שבע נהפכה בשנים האחרונות לשם נרדף לנדל"ן מניב, ממש מותג. ברוב המקרים, כאשר נחשוב על השקעה בנכס למגורים, תעלה ותצוץ אפשרות השקעה זו. שוק הנדל"ן בישראל, ובמיוחד השוק המניב, נתון לתנודתיות ולשינויים תכופים. ביקושים גבוהים לשכירות באזור מסוים יכולים, בעקבות שינויים בהיצע הדירות, להתחלף בנכסים ריקים ללא ביקוש. בנוסף לכך, עלייה במחירי הנכסים יכולה להוריד את שיעור התשואה הצפוי מהנכס. באר שבע ככלל, ואזור האוניברסיטה בפרט, הם דוגמה לאזור ששינה את פניו בהיבט זה.
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס - צעד ראשון לעצמאות כלכלית".