שופט בית המשפט העליון, נעם סולברג, ביטל (26.7.22) את חיובה של רשות מקרקעי ישראל להחזיר לחברת הבנייה י.ח דמרי 11.9 מיליון שקל ששילמה כהוצאות פיתוח במסגרת מכרז בבאר שבע. סולברג קיבל את ערעורה של רמ"י על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופט יהודה פרגו). המכרז היה חלק מתוכנית להקמת שכונת נאות אילן בבאר שבע; רמ"י שילמה 150 מיליון שקל תמורת עבודות הפיתוח ותכננה לגבות בהמשך את הסכום מהקבלנים שיזכו במכרזים לבנייה בשכונה; 30 מיליון שקל מתוכם הועמסו על המגרשים בהם זכתה דמרי. כאשר פרסמה רמ"י באפריל 2010 את המכרז הנדון, היא ציינה שייתכן שהיקף הבנייה יקטן בהתאם לבקשה שהגישה לעיריית באר שבע; דמרי זכתה בו תמורת 16.2 מיליון שקל. בשנת 2013 אכן שונתה התב"ע והיקף הבנייה צומצם, ובעקבות זאת דרשה דמרי לקבל בחזרה 23 מיליון שקל מתוך הוצאות הפיתוח בהן נשאה. פרגו קיבל חלקית את התביעה וכאמור חייב את רמ"י להחזיר לחברה 11.9 מיליון שקל (ולשלם הוצאות בסך 480,000 שקל). במרכז המחלוקת עמד סעיף 6 לחוזה בין רמ"י לדמרי, לפיו החברה מצהירה שידוע לה ששטח המגרש וזכויות הבנייה בו עשויים להשתנות. בהמשך נאמר כי שינוי של עד 5% בשטח ו-10% בזכויות לא יובילו לשינוי בהוצאות הפיתוח, וכי הוצאות הפיתוח מתייחסות "לזכויות בנייה המוקנות בת.ב.ע נשוא המכרז". דמרי טענה, כי מכך יש להסיק, כי כאשר הזכויות השתנו בצורה משמעותית - כפי שאכן אירע - היא זכאית להחזר יחסי של דמי הפיתוח. רמ"י טענה, כי הכוונה הייתה לשינויים מינוריים בתוכנית הקיימת ולא להחלפתה בתוכנית חדשה - אפשרות שכאמור היה ידועה לדמרי בעת שהתמודדה במכרז.

יש להסתכל על המחיר הכולל

פרגו קיבל את עמדתה של דמרי, אך סולברג קובע שלשון המכרז ברורה ותומכת בגישתה של רמ"י. ההקשר של הסעיף מלמד שהוא אינו עוסק בשינויים מהותיים בתכנון, אלא בהפרשים העשויים להתגלות בדיעבד, בעת המדידה בשטח. קריאת הסעיף כחלק מן החוזה כולו מלמדת, כי אין יסוד לפרשנותו של פרגו - מוסיף סולברג. מן החוזה ברור, כי דמרי התחייבה לשאת בהוצאות הפיתוח שכבר שולמו בידי רמ"י, ולצד זאת - בהוצאות פיתוח עתידיות, ככל שיהיו, בשל שינוי התוכניות. פרשנותו של פרגו מביאה בפועל לביטול התחייבותה של דמרי, למרות שזוהי התחייבות קשיחה וסגורה שאינה קשורה להתפתחויות עתידיות. העובדה שמנכ"ל החברה, יגאל דמרי, האמין בתום לב בפרשנותו - אינה מעלה ואינה מורידה. חוזים מפורשים בהתאם לאומד דעתם של שני הצדדים, מזכיר סולברג. "קיימת מידה מסוימת של תמימות במסקנה שלפיה חברה מנוסה כמו דמרי, תותיר את סוגיית השבת הוצאות הפיתוח - הכרוכה במיליוני שקלים - תלויה על בלימה; על סעיף נידח, המצוי 'מחוץ לאור הזרקורים', כזה שלכל הפחות עשוי להיות נתון לפרשנות; והכול מבלי לפנות לרמ"י וללבן את הנושא מבעוד מועד", הוא מוסיף. נימוק נוסף של פרגו היה, שתוצאה אחרת תגרום להתעשרות שלא כדין של רמ"י. קביעה זו נראית שובת לב, אומר סולברג, אך בפועל היא מתמקדת בהוצאות הפיתוח ומתעלמת מהמחיר הכולל של העסקה. דמרי שילמה תמורת הקרקע הן את החלק הקשיח (30 מיליון שקל כהוצאות פיתוח) והן את החלק הגמיש (16 מיליון שקל בעד הקרקע), וחזקה עליה ששילמה בשורה התחתונה את המחיר הכולל שנראה לה הולם. דמרי חויבה בתשלום הוצאות בסך 120,000 שקל (תוך שסולברג מעיר, שזהו רבע מן הסכום שנפסק לזכותה במחוזי ואשר על היותו נמוך מדי ערערה). המשנה לנשיאה עוזי פוגלמן והשופט שאול שוחט הסכימו עם סולברג. את רמ"י ייצגה עו"ד לימור פלד, ואת דמרי - עו"ד זאב מינטוס.