הנושא הנדון כאן הוא אופן מדידת שטחו של חלון בדירת מגורים. שיטת המדידה היא חשובה לאור תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970, התוספת השנייה, [להלן: התקנות], לפיהן גודל המינימאלי הנדרש החלון תלוי בסוג החדר ובגודלו.
להלן הגדרות המובאות בתקנה 2.01 בעניין חלון ואופן מדידת שטחו:
הגדרת חלון
"חלון" - פתח המשמש אמצעי תאורה ואיוור טבעיים והפונה לשמים, לרחוב, למרפסת הסגורה בתריס בלבד או לחצר, לרבות אשנב, דלת מזוגגת או פתח אחר כיוצא באלה;
הגדרת שטחו של חלון
"שטח חלון" - שטח הפתח שבו מותקן החלון, לפי מידות הבניה החיצוניות, המינימליות;
מצד אחד, מוגדר חלון כשטח המשמש בפועל לתאורה ולאיוור, ומצד שני נאמר כי מדידת חלון תתבצע לפי מידות הבנייה החיצונית, שמא הפרשנות היא - "מידות בבנייה", כולל עובי שכבות הטיח ולבטח שטחי מסגרות האלומיניום של החלונות.
אם נקבל פרשנות זו, נגיע לכלל סתירה, כי המידות לאור ואוויר אינן כוללות את מלוא השטח המתקבל בבנייה, וצריך להוריד משטח זה את המסגרת של החלון סביב כמו גם את עוביי הטיח ויתר הציפויים.
כאן עולה השאלה הפונקציונאלית, והיא - אם החלון נועד לאוורור ולתאורה, מה הטעם בקביעת שטח מינימאלי נדרש באופן ששטח זה יכלול גם אלמנטים שאינם מספקים לא אור ולא אוויר?!
לטענה האפשרית כי מדובר במרכיב משני - יתאימו כתשובה הדוגמאות הבאות:
לפי התקנות, סעיף 2.21, נדרש כי גודלו של חלון חדר שירות בדירה לא יפחת מ-0.3 מ"ר [או 10% משטח החדר - המידה היותר גדולה. נניח כי גודל החלון בחדר שירות בדירה, במידות בבנייה הוא 50x60 סמ"ר שהם 0.3 מ"ר. והיה ורוחב הפרופילים של המסגרת הוא 8 ס"מ, דבר אפשרי, תקני ואף שכיח, מתקבל שטח במ"ר לאוויר ולאור כדלקמן:
[0.5-2x0.08]x[0/6-2x0.08]=0.34x0.44=0.15
לאמור, מתקבל שטח קטן מדרישת התקנה ב-50%! ללמדנו כי המסגרת אינה שולית בשטחה וחסימתה לאור ולאוויר היא מהותית.
מה דינו של חלון, שחציו התחתון סגור בקביעות על-ידי זכוכית אטומה, הנתונה במסגרת, ורק חציו העליון הוא נפתח? ברור שהמידות בבנייה של חלון מסוג זה גדולות יותר מפי 2 מהמידות של השטח המעביר אוויר ואור.
ומה עניינו של הדייר - באלמנטים אטומים כחלק משטח החלון? את הדייר, כספק של אוויר ואור, מעניין השטח המאפשר לו זאת, ולא שום שטח אחר.
ראוי ללמוד בדרך של גזירה שווה מדברי בית המשפט העליון בעניין דומה, והוא - רוחב חדר מדרגות, בע"א 101/88 אנדס נ' אילוז, פד"י מ"ד (2) 582:
"מהו, איפוא, "אומד דעתם של הצדדים" בעניין שלפנינו? מקובל עלי לעניין זה האמור בפסק הדין:
"המפה... הינה נספח לחוזה, בסיס להתקשרות בין הצדדים ולא תוכנית עבודה.
"המפה נועדה להראות לקונה מהי הדירה הגמורה שהוא רוכש ולא דירה במצב בלתי מוגמר. לרוכש דירה אין כל ענין במידות מבלוק לבלוק, ואם אין הוראה ברורה שכזאת היא המידה, מבלוק לבלוק, יש להבין שהמדובר בתוכנית המראה דירה כפי שהקונה צריך לקבל אותה".
פירוש זה עולה בקנה אחד עם מטרת חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, שהיא -
"...להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת - וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים - מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר, ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו..." (ע"א 213/80 [2] הנ"ל בעמ' 813, וראה גם ע"א 118/78 [3], בעמ' 812).
מטעם זה קובע אומנם גם סעיף 3.35 לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה (בקשר להיתר, תנאיו ואגרות), כי מדידת רוחבן של מדרגות לעניין סעיף 3.34 תבוצע בהתאם למישור הצפוי של הקיר ולא לפי מישור הנחת הבלוקים.
כך נקבע בסעיף 3.35 לסור:
"מדידת רחבן של מדרגות לעניין סעיף 3.34 תבוצע בהתאם לספורט להלן:
(1) תחומות המדרגות בין שני קירות ומשני צידיהן מותקנים בתי-אחיזה, יימדד הרוחב בין שני צירי בתי-האחיזה; לגבי מדרגות כאמור עם בית-אחיזה בצידן האחד בלבד - בין מישור הציפוי של הקיר בצד אחד ובין ציר בית-האחיזה בצד השני;
(2) ניצב קיר בצידן האחד ומעקה בצידן השני, יימדד הרוחב בין מישור ציפוי הקיר ובין ציר בית האחיזה של המעקה ובלבד שציר בית-אחיזה כאסור לא יבלוט יותר מ-7 ס"מ כלפי חוץ מקצה שטח המדרגות החפשי לדריכה;
(3) ניצבים מעקים בשני צידי המדרגות, יימדד הרוחב בין הצירים של שני בתי-האחיזה של המעקים ובלבד שהצירים האמורים לא יבלטו יותר מ-7 ס"מ כלפי חוץ כאמור בסיפה של פסקה(2);
(4) בולט ציר בית אחיזה של מעקה יותר מ-7 ס"מ כלפי חוץ, כאמור בסיפה של פסקה (2), יימדד הרוחב בין מישור הציפוי של הקיר ובין קצה שטח המדרגה החפשי לדריכה או בין שני קצוות שטח המדרגה החפשי לדריכה, לפי הענין".
הסעיף הנ"ל מלמד על מגמת הפרשנות הראויה לחוזים נושא ערעור זה.
אם אכן קובל בענף הבנייה לתאר בתוכנית הבנייה את הרוחב שבין הבלוקים דווקא, כפי שטוענת המערערת, הרי זוהי עובדה הנמצאת בידיעתו המיוחדת של הקבלן, ומחובתו של הקבלן - שאחראי גם לניסוח החוזים - להביא אותה באופן ברור לידיעתו של הקונה, כפי שאכן נעשה במיפרט הטכני של חברת "שכון עובדים", אותו הציגה המערערת כראיה. מכאן, שמשנמצא רוחב של 1.06 מ' בלבד של המדרגות, הרי שהמערערת הפרה את החוזים, ועד כמה שנגרם בשל כך נזק - עליה לשאת בו".
גם בענייננו מגמת הפרשנות הראויה ואומד דעת הצדדים צריכים להילקח בחשבון בעת קביעת שיטת החישוב של שטח החלון, שכאמור לא רק על-פי דרך ההיגיון אלא גם על-פי ההגדרה - מיועד לשתיים: אספקת אוויר לדירה, ואספקת תאורה. אף כי אפשר להוסיף ייעוד שלישי לחלון והוא - מראות נוף [או מראות חוץ], מתקין התקנות הסתפק בשני המרכיבים החשובים של אוויר ואור.
המלאכה המשפטית בדבר הפרשנות הראויה כבר נעשתה על-ידי בית המשפט המחוזי בחיפה, פסק דינה של צ' ברון, בת"א 922/95 סלומון נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פדאור 03 (2) 663, בעניין שטחו של החלון:
"אחד מהליקויים הנטענים ע"י התובעים הוא גודל בלתי מספיק של התלונות בחדרי השירות בדירותיהם בבניין.
בסעיף 2.21 לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה ("בקשה להיתר תנאיו ואגרות") התש"ל-1970, (להלן: "התקנות") נקבע כי:
"לא יפחת שטחם הכולל של החלונות בחדר שירות למעט חדר ארונות - שאין חובה באיורורו מ - 10% (עשרה אחוזים), משטח רצפת החדר או 0.3 מ"ר, הכל לפי הגדול" .
המהנדס פורת מדד את החלונות בחדרי השירות בדירות התובעים בבניין, ומצא כי שטחם קטן מהנדרש בתקנות. המהנדס פריידלין, אינו חולק על נכונות המדידות של המהנדס פורת, אך סבור כי יש למדוד את הפתחים בין חלקי שלד הבניין ללא המסגרות (המשקופים).
לפי נוסח ההוראות שבתקנות עולה כי מחוקק המשנה התכוון להבטיח שגודל הפתח יאפשר איוורור טבעי של חדרי שירותים, בדירות מגורים. בגוף התקנון מופיעות המילים "חובה באיורורו". התקנה פותחת במילים "לא יפחת שטחם". מכיוון שהמסגרות שמרכיבים בפתחי החלונות מקטינות את השטח שניתן לפתוח לצרכי איוורור, חובה על-פי התקנה להביא את המסגרות בחישוב שטח החלון.
מהאמור מתחייבות שתי מסקנות -
א. יש למדוד את שטח הפתחים - בין המסגרות, כגירסתו של המהנדס פורת, כדי לקבוע אם הפתח לאיוורור מתאים לדרישת התקנה;
ב. מידת הפתח כפי שנקבעה בתקנה הנדונה, הינה בבחינת דרישה מחייבת ולא המלצה.
אין על-פי התקנות איסור לבנות פתח העולה על המינימום הקבוע בתקנה, אולם אסור לבנות פתחים בחדרי שירות ששטחם קטן מהקבוע".
זאת ועוד, על פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט העליון - מדובר בע"א 6373 + ע"א 9538/05 1. אשטרום חברה להנדסה בע"מ, 2. שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נגד שמואל סלומון ואח' - לפיו נשאר פסקה של השופטת המחוזית צ' ברון על כנו, לאחר שנבחנו טיעוני הצדדים, ולהלן מובא פסק הדין שבערעור במלואו [לא פורסם]:
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 6373/03
ע"א 9538/05
בפני:
כבוד השופטת א' פרוקצ'יה
כבוד השופטת ע' ארבל
כבוד השופט ס' ג'ובראן
המערערות
בע"א 6373/03
והמשיבות בע"א 9538/05:
1 . אשטרום חברה להנדסה בע"מ
2. שיכון ופתוח לישראל בע"מ
נגד
המשיבים בע"א 6373/03
והמערערים בע"א 9538/05:
שמואל סלומון ועוד 35 אח'
ערעור וערעור שכנגד על פסק דין והשלמת פסק דין של בית המשפט
המחוזי בתל אביב בת"א 922/95 שניתנו ביום 21.5.03 וביום 8.8.05
על-ידי כבוד השופטת צ' ברון
תאריך הישיבה:
ט"ז בטבת התשס"ו (16.01.06)
בשם המערערת 1
בע"א 6373/03
והמשיבה 1
בע"א 9538/05:
עו"ד ח' הס-קיבש
בשם המערערת 2
בע"א 6373/03
והמשיבה 2 בע"א 9538/05:
עו"ד ת' ורטהיים
בשם המשיבים
בע"א 6373/03
והמערערים בע"א 9538/05:
עו"ד מ' לשם, עו"ד א' אברמוביץ
פסק-דין
1. בהסכמת הצדדים, ערעורים אלה נדונו בפנינו על דרך הפשרה, במסגרת סעיף 79א לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) תשמ"ד-1984.
2. לאחר שבחנו את טיעוני הצדדים בערעורים לפרטיהם, באנו לכלל הקביעות הבאות:
(א) הפיצויים שנפסקו לדיירים בגין כל אחת מהדירות יעמדו בעינם בהתאם לפסק הדין של בית המשפט המחוזי.
(ב) אשר לפיצוי בגין הרכוש המשותף, הסכום שישולם בפועל לידי הדיירים יעמוד על הסך 42,000 דולר. שאר קביעות פסק הדין קמא מיום 21.5.03, כפי שתוקן ביום 8.8.05, יעמדו בעינן.
אין צו להוצאות בערכאה זו.
ניתן היום, ט"ז בטבת תשס"ו (16.1.06).
עד כאן פסק הדין.
בין אם באי-כוחן של הנתבעות, חב' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ וחב' אשטרום חברה להנדסה בע"מ, לא טענו בכתבי הטענות בערעוריהן כל טענות ומענות שהן נגד מה שנפסק בעניין אופן מדידת החלון, ובין אם טענו - וטענותיהן נדחו, יש בפסק הדין של בבית המשפט העליון משום חיזוק ממשי לפסק הדין המחוזי והפיכתו להלכה פסוקה על פיה יישק דבר.
לו לא נטען דבר בנושא מדידת גודל החלון כשטח אור, וזאת - למרות שהוגשו שני ערעורים על פסק הדין, המסקנה היא כי מדובר בהסכמת שתי חברות מובילות בתחום הבנייה בישראל. לו הועלו טענות בנדון במסגרת הערעורים [וכך גם סביר להניח], הרי הן נבחנו לפרטיהן על-ידי צוות השופטים של בית המשפט העליון - ונדחו, כפי שעולה מפסק הדין שבערעור, סעיף 2 בו.