בימים אלה מונח על שולחנה של הכנסת תזכיר הצעת חוק התכנון והבנייה, שמטרתו להכניס שינויים בחוק במטרה לייעל את הליכי התכנון ואת עבודת מוסדות התכנון וכן להסדיר מספר סוגיות נוספות בנושאים עקרוניים כגון היטל השבחה, תביעות ירידת ערך וכו'. על הרצון לעדכן ולחדש יש לברך, אבל יש חולקים על אינטנסיביות השינויים והחידושים בחוק והשפעתם על חוסר הוודאות בתחום.
הפעם נתמקד בהצעה לפיה הודעה על אישור תוכנית תכלול גם הודעה בדבר הזכאות להגשת תביעה לפיצויים ותציין את התקופה להגשת תביעה, במטרה ליידע את הזכאים להגיש תביעה בגין ירידת ערך המקרקעין עקב אישור תוכנית פוגעת. על-אף שהמטרה של תיקון זה מבורכת כשלעצמה, נדמה שתיקון זה לבדו לא יוכל להשיג את המטרה לשמה נועד.
כידוע, הליכי הפקעה נחלקים ככלל לשני שלבים. בשלב הראשון מאשרת תוכנית המשנה את ייעוד המקרקעין, בגינה בעל הקרקע הנפגע זכאי להגיש תביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בתוך שלוש שנים ממועד אישור התוכנית. בשלב השני מבוצעת ההפקעה (כאשר לעיתים חולף פרק זמן ניכר בין שני השלבים). המועד להתיישנות תביעת פיצויי הפקעה הוא שבע שנים מתפיסת החזקה.
ואולם, בעוד שבשלב ביצוע ההפקעה, קיימת בחוק חובה לתת הודעה אישית לבעל הקרקע הנפקע, חובה כזו אינה קיימת במועד אישורה של התוכנית המשנה את ייעוד המקרקעין, על-אף שהיא לרוב הגורמת למרבית הפגיעה בשווי.
הקושי העיקרי בתזכיר טמון בכך שבעלי זכויות שמקרקעיהם נפגעים, ברובם אינם בקיאים בדיני התכנון והבנייה, ולרוב אינם מודעים אפילו לפרטי הגוש והחלקה של הנכס שלהם. לכן קורה לא אחת, כי כלל אינם מודעים לאישור התוכנית המשנה את הייעוד, וממילא אינם מודעים לכך שבאפשרותם להגיש תביעת ירידת ערך.
לעיתים ידיעה זו מגיעה רק בשלב של ביצוע ההפקעה, שלב מאוחר מדי. כך נוצר מצב בו בעלי המקרקעין פונים לתבוע את פיצויי ההפקעה, אך השווי המגיע הוא לאחר שינוי הייעוד, היינו נמוך משמעותית מהשווי ערב אישורה של התוכנית המשנה את הייעוד. בשלב זה, לרוב נתקלים הם בטענת התיישנות, וזאת רק משום שלא היו מודעים בזמן אמת לתוכנית ששינתה את ייעוד המקרקעין.
נניח שהופקעו מקרקעין בייעוד לבנייה. ערב אישור התוכנית הפוגעת, שווים היה 1,000 שקל למ"ר. במועד אישור התוכנית המשנה את הייעוד לדרך, שווים ירד ל-100 שקל למ"ר. ואילו במועד ההפקעה ותפיסת החזקה שווים הוא אפס. נניח שחלפו ארבע שנים ממועד אישור התוכנית עד לביצוע ההפקעה (הנחה שאינה מופרכת כלל ועיקר). אם בעל הקרקע לא היה מודע לתוכנית במועד אישורה, הרי שבמועד ההפקעה הוא לא רק פספס את ההזדמנות לתבוע קבלת פיצוי בגין ירידת ערך (בין 1,000 ל-100 שקל למ"ר), אלא שבמועד ההפקעה הפיצוי יהיה על בסיס שווי המקרקעין על-פי ייעודם במועד ההפקעה, דהיינו 100 שקל למ"ר. התוצאה אבסורדית, פוגענית ובוודאי שאינה מתיישבת עם זכויות יסוד.
על כן מן הראוי היה, כי לכל הפחות תעוגן כעת החובה למסור הודעות לבעלי הקרקע העלולים להיפגע מכך (הכלולים בתוכנית או הגובלים עמה) בדבר הפקדתה, או לכל הפחות פרסומה למתן תוקף של התוכנית המשנה את הייעוד, בדומה למנגנון הקיים בהפקעה. כך יוכלו לתבוע במועד את הפיצוי המגיע להם.
לחלופין, ניתן היה לחשוב על שינוי אחר, מהותי ומקיף יותר, שהיה מביא לתוצאה זהה: שמירת זכותו של הנפקע לקבלת פיצויי ראוי ומלא הן בגין שינוי הייעוד והן בגין פיצויי ההפקעה. זאת, במתן זכות לנפקע לבחור לנקוט בהליך חד-שלבי לצורך קבלת פיצויים מלאים, כלומר הגשת תביעה אחת בגין שני השלבים המלאכותיים הנוצרים על-ידי דיני התכנון, במטרה להקל עליו.
הגשת תביעה אחת לקבלת פיצויי ראוי, הן בגין שינוי ייעוד המקרקעין והן בגין הפקעתם, לגוף מוסמך אחד יכולה לחסוך ניהול הליכים כפולים ובזבוז משאבים, ואף לייצר הגנה ראויה על זכותו של הנפקע. אולם למרות זאת, החוק כמות שהוא מפורש היום, אינו מאפשר זאת ובוחר להתיש הן את הנפקע והן את המערכות השונות.
בנוסף, ובהמשך לצורך לשמור על זכותו של הנפקע, מתעוררת השאלה האם קיימת סיבה הגיונית ליצור אבחנה בנושא תקופת ההתיישנות בין תביעות הפקעה לתביעות ירידת ערך. הדעת נותנת, כי הקניין הוא משאב יקר ויש למזער ככל הניתן את הפגיעה, ולקבוע תקופת התיישנות של שבע שנים לתביעות ירידת ערך, בעיקר בגין פגיעה ישירה של שינוי ייעוד לייעוד ציבורי.
הנה כי כן, נראה כי המציאות הקיימת יוצרת מצב אבסורדי, שבו אם בעל מקרקעין אינו עוקב באופן תדיר אחר פרסומים בדבר תוכניות המשנות את ייעוד מקרקעיו (דרישה מוגזמת לכל הדעות), הרי שהוא עלול למצוא עצמו במצב שמקרקעיו הופקעו והוא נותר ללא כל זכות להגשת תביעה. רענון חוק התכנון והבנייה מהווה הזדמנות להשלים את המלאכה שהחל בה המחוקק בשנת 2010 במסגרת תיקון 3 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) ועידכון דיני ההפקעות בהתאם.