מהו מינוף? נתחיל בהגדרה הבסיסית של מינוף, מלשון מנוף - זהו שימוש במשאבים נתונים לצורך השגת משאבים רבים יותר. כלומר "לעשות את המקסימום בעזרת המינימום". אם יש לכם, למשל, 300 אלף שקל בבנק ואתם מעוניינים לרכוש בית במיליון שקלים, תצטרכו להשתמש במינוף על-מנת שתוכלו לרכוש אותו.
אפשר גם להגדיר את פעולת המינוף כאשראי. הבנק בעצם נותן לי הלוואה שאיתה אוכל לבצע עסקה בסכומים שאינם קיימים ברשותי.
מי נותן מינוף? הגוף הממשלתי הנפוץ ביותר שמעניק מינוף הוא הבנק. אם זה בצורת הלוואות, משכנתאות, מימון לפרויקטים או כל צורה אחרת של הלוואת כספים. ישנם גם חברות וגופים פרטיים שממנפים חברות אחרות אך שם זה מתנהל בכללים שאינם כפופים למדינה ולבנקים ועם ריביות אחרות.
אחוזי מימון: הבנקים בישראל מלווים כספים בצורת משכנתה לפי סוג הנכס והסיכונים הכרוכים בו באחוזים משתנים.
דירה ראשונה - עד 75% מימון מהדירה.
נכסים מסחריים - עד 50% מימון מהנכס.
אדמות חקלאיות - לרוב לא מקבלות מימון כלל.
(משתנה בהתאם לסיכון וליכולות שהבנק רואה לנכון)
סיכויים אל מול סיכונים מי שמכיר את שוק ההון למשל, יודע שבמינוף ישנם יתרונות מול חסרונות, והעיקריים הם בעצם הרווח הגדול או מנגד - ההפסד הגדול.
היתרון - התשואה הרבה יותר גבוהה מההשקעה. השקעה של מיליון שקל תניב רווח גדול הרבה יותר מהשקעה של 100 אלף שקל.
החיסרון - ההפסד עלול למחוק את כל ההון העצמי שהשקעתם ולגרור עמו עוד הפסדים כבדים. לוויתם מיליון שקל והפסדתם אותם? תצטרכו להחזיר את כל המיליון שלקחתם.
דוגמה: רכשתי מחסן עם הון עצמי של 200 אלף שקל בדיוק בסכום הזה. לאחר שמכרתי את המחסן הרווחתי מהשכירות ומעליית הערך סך הכל 20 אלף שקל, כלומר רווח של 10% בשנה.
עסקה אחרת שביצעתי - רכשתי דירה ב-600 אלף שקל, באמצעות 200 אלף שקל הון עצמי ועוד 400 אלף שקל במימון מהבנק.
במקרה הטוב, לאחר שנה מכרתי את הדירה והרווחתי מהשכירות ומעליית הערך 50 אלף שקל לאחר הורדת הריביות. משמע רווח של 25% בשנה.
כלומר עם הון עצמי של 200 אלף שקל, הצלחתי לקבל 25% תשואה עם מינוף, במקום 10% תשואה ללא מינוף. במקרה הרע, אני עלול להפסיד 25% מההון העצמי וכנראה שההפסד הזה יגרור קושי לעמוד בהחזרים לנותן המינוף וכתוצאה מכך ההפסד יהיה קריטי ועמוק עוד יותר.
הסיכון ההרסני השימוש במינוף הוא כלי להתקדמות וצמיחה מהירה. אך אם לא משתמשים בו במקסימום זהירות, עלולים לקרוס ברמות שלא תיארתם לעצמכם. בדוגמה הבאה אקצין זאת יותר על-מנת להמחיש עד כמה זה כלי מדהים, אך יכול להיות גם הרסני.
אדמה זאת לקפיצה ממטוס: צנחתי ממטוס עם מצנח ונפצעתי במהלך הנחיתה - נפגעתי קלות (הפגיעה שאספוג כשלא אקח מינוף). צנחתי ממטוס בלי מצנח - התרסקתי (הפגיעה שאספוג אם אקח מינוף).
סיכון = צמיחה אל חשש - חשוב לקחת סיכונים, אך סיכונים מחושבים. חשוב שתדעו בדיוק היכן אתם שמים את כספיכם במינוף ותבחנו לעומק את הכדאיות של כל עסקה, והאם היא משתלמת. בנוסף, בדקו שאתם מסוגלים לעמוד בכל ההחזרים של המינוף. מינוף טומן בתוכו ריביות והצמדות, לכן הבנת המספרים והחישובים היא קריטית עוד יותר.
משבר הסאב-פריים לאחר המשבר הכלכלי בשנת 2000, הבנקים בארה"ב הפחיתו את הריביות, במטרה לעודד צמיחה במשק. בין היתר, הבנקים בארה"ב התירו לרוכשי דירות לקחת משכנתאות עד 90% מימון לרכישת דירות, ללא בדיקת יכולות ההחזר של אותם רוכשים.
לאחר מספר שנים, אותם אנשים שלקחו משכנתה לא יכלו לעמוד בהחזרים, מה שגרם לאחר מכן למשבר הסאב פריים ב-2008 - משבר כלכלי-נדל"ני כלל עולמי. הבנקים בארה"ב לקחו סיכונים גבוהים ללא בטחונות וזו התוצאה ההרסנית של הסיכון. במדינת ישראל לעומת זאת, הבנקים לוקחים מקדמי הגנה וביטחונות איתנים ועד כה שומרים על עצמם ועל המשק באופן לא רע בכלל.
חוב טוב וחוב רע חוב טוב - חוב שהשימוש בו הוא לצורך השקעה וצמיחה כלכלית, כמו מינוף בעזרת משכנתה. מחירי הדירות צפויים לעלות וחישבנו את הסיכונים הכרוכים בלקיחת החוב, לבסוף הגדלנו את ההון העצמי שלנו באמצעות החוב.
חוב רע - חוב שלוקחים לצורך כיסוי חובות וגירעונות כלכליים, שמטרתו כביכול לסגור את המינוס. אם לקחתם חוב למטרה שכזו, כנראה שאינכם מתנהלים בצורה כלכלית נכונה.
לסיכום - אני באופן אישי ממליצה להשתמש בכלי המינוף בנדל"ן, כל עוד אתם מספיק מבינים ובקיאים בחישוב הכלכלי של העסקה. זהו כלי מצוין לתחילת הדרך ולצמיחה כלכלית ואין ספק שהוא הכרחי ונחוץ להתקדמות והתפתחות של יזמים בענף. התחילו בסכומים קטנים ואל תשתוללו, ההשקעה שלכם חייבת להיות מושכלת, בפרטים הכי מינימליסטים. ותמיד תזכרו שמינוף גבוה יותר, גורר עמו סיכון גבוה יותר בהתאמה.