שנת 2022 הייתה אחת השנים ההפכפכות ביותר בשוק הדיור אי-פעם. היא החלה בקול תרועה רמה, עם גאות ללא תקדים במספר העסקות וברמות המחירים, אולם המחצית השנייה שלה הייתה הפוכה לחלוטין, עם ירידה של יותר מ-30 אחוזים במספר העסקות. ו
בכן, מה גרם לשינוי דרמטי זה? יש לכך שתי סיבות עיקריות: האחת, 6 העלאות ריבית רצופות של בנק ישראל, לכדי 3.25 אחוזים ריבית ובד בבד הקשחה ניכרת של תנאי המשכנתאות, מה שהוריד משוק הדיור רוכשים פוטנציאליים רבים שנותרו על הגדר. וכעת עם העלאת הריבית הנוספת, שביעית במספר, המצב רק צפוי להחריף. השנייה, לאחר מבצעי המכירות האינטנסיביים של דירות מוזלות בהנחה לזכאים, נותרו "על המדף" בסך-הכל כ-40 אלף דירות, מתוכן כ-15 אלף באזור הביקוש, מה שבאופן טבעי צמצם את כמות המכירות.
למרות הירידה המשמעותית במכירת דירות, המשיכו מחירי הדיור לעלות גם במחצית השנייה של 2022, עד כדי 20.3 אחוזים בשנה קלנדרית אחת, שיא של כל הזמנים. דיסוננס זה, מקורו גם בהעדר היצע מספק בשוק הדיור, ובמיוחד קשור לשיטת המכרזים הבעייתית של רשות מקרקעי ישראל. כך למשל, ישנם מכרזים שנמצאים יותר משנתיים במערכת של רמ"י ומועד ההגשה נדחה שוב ושוב, כך שלכאורה קיים מלאי של דירות במכרזים, אך בפועל המכרזים נדחים והקרקעות לא משווקות.
שיטת המכרזים העלתה את מחירי הדירות ועודדה בפועל ספסור במחירי הקרקע, זאת משום שבמכרזי רמ"י זוכה כל המרבה במחיר. עובדה זו, לדוגמה, גרמה רק במהלך השנתיים האחרונות (כולל תקופת מגפת הקורונה) לעלייה ממוצעת של כ-50-40 אחוזים במחירי מכרזי קרקע, כולל אלה שבוצעו ביהוד מונוסון, קריית שלום בתל אביב, מע"ר מודיעין ורמת בית שמש.
ובמילים אחרות, העובדה שהקבלנים נאלצים לשלם מחירי קרקע בלתי סבירים, מאלצת אותם להתאים את מחירי המכירה למחיר הקרקע, מה שכמובן מתדלק את רמות מחירי הדיור. לטעמי זוהי מציאות בלתי אפשרית. כבר היום אנו שומעים על קבלנים רבים שבעקבות רכישת קרקעות במחירים גבוהים, החליטו "למשוך בחזרה" את הערבויות ואת הזכייה שלהם במכרזים, מה גם שהעלאות הריבית פוגעות לא רק ברוכשי הדירות, אלא גם בקבלנים שנאלצים כיום לממן פרויקטים בריבית גדלה והולכת.
סיבות שונות ומשונות
מציאות זו באה לידי ביטוי בכך שכשם שמחד-גיסא משרד האוצר התגאה במהלך השנה האחרונה בכך שהמדינה הרוויחה סכום עתק של כ-65 מיליארדי שקלים כתוצאה ממיסוי מקרקעין (בינתיים, סכום זה עלה באופן ניכר), ומאידך-גיסא, מי שנאלץ לשלם את המחיר הינם הן הקבלנים והן רוכשי הדירות.
מעבר למחירי הקרקע, חשוב לזכור כי למגיפת הקורונה והעלייה המשמעותית בעלות שינוע מוצרי בנייה, הייתה השפעה ניכרת על העלייה במחירי הדיור, כשנוספה לכך במהלך השנה האחרונה מלחמת רוסיה אוקרינה שגרמה למחסור במוצרי בנייה, מה שהביא לזינוק חסר תקדים במחיר תשומות הבנייה. אולם, וזה אולם גדול, בעיית הבעיות הייתה ונותרה היצע דיור דל. מומחים מעריכים את המחסור בדירות בכ-200 אלף. אומנם על-פי נתוני משרד השיכון ישנן כיום כ-120 אלף דירות בהליכי בנייה כאלה או אחרים, אולם אם נפזר את הנתון הזה על פני 4-3 שנים הנדרשות להקמת בניין ממוצע, נגיע לנתון הרבה פחות מחמיא.
בעיה נוספת הינה של כ-200 אלף דירות שעל-פי ההערכה תקועות בצנרת, זאת למרות שאושרו לשיווק, ומסיבות שונות ומשונות. ובמילים אחרות גם הנתון של 120 אלף דירות בהלכי בנייה אינו מדויק. ואפרופו התחלות בנייה, בשנות ה-90, כשאוכלוסיית מדינת ישראל מנתה כ-4 מיליון תושבים בלבד (לעומת כ-9.6 מיליון כיום), נבנו בן זמנית כ-100-90 אלף דירות מדי שנה ובסך-הכל כ-280 אלף דירות בהליכי בנייה בו זמנית, פי 2.5 לעומת היום.
לטעמי הסיבה קשורה בין היתר להעדר מימוש הפוטנציאל של התחדשות עירונית. תמ"א 38 כמו גם פינוי בינוי היו צריכים להמריא במהלך שני העשורים האחרונים, שבהם מחירי הדיור בישראל עלו בממוצע בכ-150 אחוזים(!). הייתה לנו בהחלט אפשרות להוסיף מדי שנה עוד רבבות יחידות דיור, וחוסר ההחלטיות של מקבלי ההחלטות בנושא זה, ובין היתר גם מדיניות שונה של כל עירייה, הקטינו מאוד את מספר הדירות שנבנו בפועל.
אציין לטובה את עירית ירושלים שהייתה היחידה בארץ שהעניקה פטור מלא ובהיקף חסר תקדים מהיטל השבחה על הפרויקטים של התחדשות עירונית, כמעט בכל שכונות העיר. עובדה זו, לדוגמה, הביאה לכך שבמהלך השנתיים האחרונות אושרו כ-30 אלף יחידות דיור לשנה, ופרויקטים רבים יוצאים בבירת ישראל לדרך. לכן אני קוראת לעיריות ולרשויות מקומיות נוספות ללכת בעקבות הבירה. אין ספק כי בהתחדשות העירונית קיים פוטנציאל אסטרטגי ארוך טווח הנאמד על-ידי מומחים בכ-900-800 אלף יחידות דיור בכל רחבי הארץ, מה שכמובן יהיה תוספת משמעותית לשוק הדיור.
דיני נפשות
ואפרופו התחדשות עירונית, אין זה סוד כי ההחלטה משנת 2005 על יישום תמ"א 38, הייתה בראש וראשונה על-מנת לחזק מבנים בפני תרחיש רעידת אדמה גדולה אפשרית, הפוקדת סטטיסטית את מדינת ישראל מידי כ-100 שנה. העובדה שנכון להיום מתוך כ-700 אלף הבניינים בקירוב הקיימים בישראל, כחצי מיליון בקירוב (עם כ-2 מיליון דירות) הינם עדיין הינם נטולי ממ"דים או מקלט נגיש, אומרת דרשני.
שנת 2022 התאפיינה גם ביותר מקרים של בניינים ישנים שקרסו בשל גילם המופלג, דוגמת זוג הבניינים שהתמוטטו במרכז בחולון או זה שקרס בשיכון ותיקים ברמת גן, כשרק בדרך נס לא היו נפגעים. העובדה שעל-פי הערכות פיקוד העורף כ-20 אחוזים מהבניינים בישראל מצויים במרת סיכון כזו או אחרת, מחייבת אף היא חשיבה לעומק כיצד פותרים בעיה זו הכרוכה בדיני נפשות.
נושא חשוב נוסף הינו הליכי מתן היתרים. הביורוקרטיה גורמת לכך שבממוצע לוקח לפרויקט 8-12 שנה(!) מראשית תהליך האישורים ועד שהוא עומד על תילו. לשם השוואה, בארצות הברית ובמדינות מערביות אחרות, כרבע מאותו זמן. ברור כי להליכים אלה השפעה רבה הן בכל הקשור הן להיצע הדיור והן לרמות המחירים. אין לי ספק, למשל, שלו היו מכפילים את מספר הפקידים העוסקים ברישוי, אזי ההליכים היו מהירים ויעילים יותר ומדובר, לטעמי, בהשקעה שהינה בהחלט ריאלית וכדאית.
נושא מורכב נוסף הינו חוסר המוטיבציה של עיריות ורשויות מקומיות רבות לקדם פרויקטים למגורים, זאת מהטעם הפשוט שהארנונה על מגורים נמוכה לאין שיעור לעומת הארנונה לעסקים. עובדה זו גרמה במהלך השנים האחרונות לכך שבערים רבות קיים עודף ניכר של נדל"ן עסקי ומסחרי, זאת לעומת מחסור בפרויקטים של נדל"ן למגורים. כאן הייתי מציעה לממשלת ישראל החדשה להכניס את היד עמוק לכיס ולתגמל באופן כזה או אחר את הרשויות המקומיות על כל פרויקט למגורים וכן לתקצב תשתיות משלימות בפרויקטים של תמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש.
נושא נוסף המקשה על שוק הדיור, הינו הדיסוננס שקורה לעיתים קרובות בין החלטות של ועדות מקומיות לבין ועדות מחוזיות שמושכות לכיוון אחר. בכלל, חוסר הקורלציה בין השלטון המרכזי לבין המקומי, היה במהלך כל השנים אבן נגף מרכזית בשוק הנדל"ן. במהלך 2022 היו ניסיונות כאלה או אחרים לקצר ולייעל את הליכי בנייה, דוגמת תוכנית שרת הפנים שקד לקצוב את זמן האישורים לתוכניות התחדשות עירונית וכן תוכנית מנהל התכנון לקחת על עצמו את קידום התהליכים. לצערי, במבחן המציאות, תוכניות אלה לא ישנו מהיסוד את המבנה הלקוי של הליכי קבלת ההחלטות.
וכעת כמה מילים על שוק משקיעי הנדל"ן:
ב-2022 חלה ירידה משמעותית של כ-50 אחוזים במספר המשקיעים בשוק הדיור, בין היתר כתוצאה ממדיניות מיסוי, כולל העלאה ל-13 אחוזים של מס הרכישה עבור דירה שלישית. לטעמי זו הייתה טעות קשה ויצא הרווח של הממשלה והאוצר בהפסדם, זאת משום שהבריחה הסיטונית של משקיעים מהשוק גרמה לנזק כלכלי ותודעתי פי כמה וכמה יותר מאשר הרווח של המדינה על העלאות המיסוי.
ובכן, מה צופה לנו השנה הקרובה, 2023? האם המגמה שאפיינה את מחצית השנה של 2022, של ירידה תלולה במספר העסקות תביא בסופו של דבר לירידות מחירים כאלה או אחרות במהלך 2023? ההערכה שלי, למרות המשך המחסור בהיצע, שהתרחיש של תיקוני מחירים כלפי מטה עשוי לקרות, אם כי באופן מתון יחסית, ולפק זמן מוגבל, ובמיוחד בשל העלייה הרצופה בריבית על המשכנתאות. נכון להיום, העלות הכוללת של החזר משכנתא בת מיליון שקלים ממוצע משלם כ-800 שקלים יותר לחודש. יתרה מכך: העלות הכוללת של החזר משכנתא של מיליון שקלים, לדוגמה, זינקה מכ-1.35 מיליון לפני העלאות הריבית, לכ-1.65 מיליון כיום. לווים רבים נאלצים לקחת משכנתא מגופים חוץ בנקאיים, שאצלם הריבית גבוהה אף יותר.
בעיית העדר היצע לא תיפתר מאליה וייקח לא מעט שנים עד שהשוק יתאזן, בין אם כתוצאה מקידום כולל של התחדשות עירונית, בין אם כתוצאה מהתייעלות הוועדות בעידוד רשויות מקומיות, בין אם כתוצאה מעידוד הממשלה את העיריות לקדם בנייה למגורים ובין אם שינוי מהיסוד של תפיסת שיווק הקרקע של רמ"י. כך או אחרת, נקווה בכל זאת ששנת 2023 תביא איתה סוף-סוף בשורות טובות לשוק הדיור שהוא, בל נשכח, הקטר המניע של כלכלת מדינת ישראל!