מאז הוקם מנגנון השמאים המכריעים אני נתקל בתופעות הולכות ומחמירות הן בשירות והן ברמה המקצועית המתדרדרת. זאת בניגוד מקומם לשכר הגבוה לו זוכים השמאים המכריעים, שכר שחורג פעמים רבות מהמכסה שנקבעה במכרז. כמו-כן לאחר המכרז הותר לשמאים המכריעים להיעזר בשכירים ואף הוגדלה בשל כך תקרת שכרם שכשלעצמה לא תמיד נאכפת. אתן דוגמאות בהמשך. לצערי לשכת שמאי המקרקעין נמנעת מטיפול כולל בתופעה זו.
לפיכך אני אוסף בהתמדה חומרים מצטברים על-אודות התופעה ואפרט מספר כשלים. אשמח לקבל עוד תלונות ועוד דוגמאות וגם לקבל עזרה (פרו בונו) להתחיל לפעול גם משפטית בנושא. למעשה החוק מאפשר קיום הליכים משפטיים מאוד אפקטיביים נגד שמאים מכריעים שסרחו, ויש כאלו! הוא פשוט לא מבוצע.
הנה מספר דוגמאות מקרי:
1. כאשר נישום קיבל פטור מהיטל השבחה ל-140 מ"ר ראשונים והגיש ערר על יתרת היטל ההשבחה מעבר ל-140 מ"ר, השמאי המכריע גוזר שכרו מההשבחה לפני הפטור, לא מההיטל הפטור שהוא 50% בלבד מההשבחה לאחר הפטור. זה יוצא שכר טירחה מוגזם שמייתר את הכדאיות הכלכלית של הערר בכלל ומונע פרנסה רבה משמאי המקרקעין ועורכי דין וגם מאפשר לוועדות המקומיות לגבות בנוחות היטל השבחה כראות עיניהן מתוך ידיעה כי שכר הטרחה המופקע מגן עליהן.
יתרה מזאת, בחלק מהמקרים השמאי המכריע משחרר שומה בלי הפטור, ואז גם אם קיבל חלק מטענות העורר והפחית מהיטל ההשבחה לאחר הפטור, דרישת השתלום המתוקנת שיקבל הלקוח תחושב ללא פטור ולכן תהא גבוה יותר מהשומה המקורית... ואז אותו שמאי מכריע שגבה מהלקוח האומלל שכר טירחה כה מופקע, מסרב לתקן ללא הסכמת העירייה ומטרטר את הלקוח והשמאי שלו עד שהעירייה עושה חסד ומאשרת את התיקון. במקרה אחד נדרשה התערבות יו"ר לשכת ששמאי המקרקעין כדי לאפשר את ההליך הטכני הכה מיותר הזה!
2. נתקלתי בשמאות בה בתקופת עליית מחירים רצופה, לאחר המועד הקובע, נקבע שווי על-פי מחיר ממוצע לאותה עליית מחירים (לשלושה עסקות בטור עולה לאחר המועד הקובע) ולאחר מכן ניתנה הנחה 10% לאותו הממוצע ללא שום ביסוס או הסבר.
3. עלות פיתוח ביישוב הררי, יקנעם, נקבעה על-פי טבלת מחירים של השמאי הממשלתי שנעשתה 4 שנים לאחר המועד הקובע. מחירי מכרז לעלויות פיתוח מספר שנים לפני ואחרי המועד הקובע, מחירים ממודדים פי שלושה ממחירי הטבלה הממודדים של השמאי הממשלתי, גם של ממ"י וגם של משב"ש, נדחו בבוז כ"יקרים". זזה אגב היה הנימוק היחידי בשומה להחלטה הקיצונית הזו. בערעור נימק השמאי המכריע כי היו הבדלי שנים בין המכרזים למועד הקובע, אבל שכח שגם היה הבדל של שנים גם עם טבלאות השמאי הממשלתי - אותו השמאי מהמקרה הקודם.
4. הלאה, אותו שמאי משתי הדוגמאות הקודמות: החליף את הנישומים! דובר על מספר חלקות ובהן מספר בעלים במושעא. השמאי המכריע החליף את הבעלים של חלק קטן במושעא עם בעלים אחרים עם חלק גדול יותר ולכן קבע שומה גבוהה יותר על חלקים לא נכונים בנכס! שמאי הוועדה ניסה לטעון בערר, בפני ועדת ערר! טענה מגוחכת שיש לכך סיבה עניינית וכי יש להזמין את השמאי המכריע שהכין שומה לשותף הגדול יותר שגם אותו ייצגתי. אציין כי זו הייתה העמדה הרשמית של הוועדה המקומית באותו דיון מביש, ועדה שיוצגה על-ידי עורכת דין מלומדת. לאחר מכן הוועדה שינתה מן הסתם את דעתה הבלתי אפשרית אך ללא כל התנצלות על עמדתה התמוהה. אציין כי הוועדה קיבלה לעיונה את הערר מבעוד מועד והייתה מוכנה היטב לדיון.
5. אנחנו עדיין עם אותו שמאי מכריע, היהלום שבכתר. הוא קבע אפס דמי "פיתוח על" (פיתוח על מתחייב על-פי השמאי הממשלתי עצמו כאשר מחשבים דמי פיתוח על-פי הקווים המנחים שכתב) לשכונה של אלפי יח"ד חדשות ביקנעם ההררית והסלעית. בעקבות דרישת ועדת ערר לתקן זאת, שאל את העירייה עצמה, למחאת הנישום, אם יהיו היטלי "פיתוח על", עיריית יקנעם עילית השיבה לו שלא, וכי מפעלי המים והביוב הם איגודים נפרדים...הנושא לא תוקן למרות דרישת הוועדה. כמו-כן קבעה ועדת ערר, לדרישתי, שיש לחשב גם את דמי הפיתוח על-פי הנחיות השמאי הממשלתי עצמו. גם לגבי זכויות בניה לשטחי שירות ומרתפים. למיטב הבנתי הדבר לא תוקן וללא הסבר.
6. השמאי המכריע השני, ששמאי הוועדה, כזכור, כה השתוקק לצרף לדיון בוועדת ערר עם השמאי הראשון, תוך שהוא מטעה את הוועדה כי החלפת הנישומים היא עניינית ונדרש לה דיון לגופו של עניין, קבע שוב דמי פיתוח ביקנעם ההררית לפי השמאי הממשלתי, עלות המהווה כשליש מהמכרזים הממודדים של משב"ש וממ"י. ומה האסמכתא שלו? דמי פיתוח שנקבעו למגרש קיים בשכונה בנויה על-פי שומה של עמידר. ומה הוא לא בדק ולא איפשר מראש לצדדים לבדוק? האם ההתאמה המלאה בין דרישת עמידר לבין הסכום העולה מהקווים המנחים של השמאי הממשלתי לא נוצרה חלילה מעצם כך שדרישת התשלום חושבה ...על-פי הקווים המנחים עצמם של השמאי הממשלתי.
תסכימו אתי שנדרשה לכל הפחות בדיקה והפרכה של האפשרות הכל כך מתבקשת, כאשר הסכומים כמעט וזהים וסותרים בצורה קיצונית ראיות אחרות וטענות של צד אחד? ואם נעשה מאמץ שלא העלה פרי, כלום אין זה נדרש לפרט בפני הנישומים את אותו המאמץ עבורו שילמו ממיטב כספם?
שמאי עמידר נקבעים על-פי החלטת ממשלה מתוך מאגר שמאים שמסדיר השמאי הממשלתי וכפופים אגב כך להוראותיו ונהליו. אני חוזר ומזכיר כי שכר הטרחה של השמאים המכריעים אגדתי וחסר תקדים במקצוע ולכל הפחות מחייב עבודה מנומקת עירנית וחלילה לא סתמית, במיוחד כאשר השאלות כה בוטות ובולטות.
7. שמאי מכריע הסתיר בפרוטוקול במקום לא רלוונטי את הטענה המרכזית שלי בדיון לפניו, שנקבע בתוכניות סטטוטוריות תוואי של דרך ושצ"פ מדרום לכביש, כתוואי חלופי להרחבתו לאותו התוואי שפגע בלקוחות שלי עת תוכננה לה הפקעה להרחבת הכביש דווקא מהצד השני והצפוני של הכביש.
בשומה המכריעה הטענה המרכזית שלי כבר הושמטה כליל ונפסק כי לא הייתה כל אפשרות שהכביש יעבור בתוואי הדרומי שהראיתי לשמאי מפורשות (גם על תשריט המצב הקיים והמוצע בתב"ע המפקיעה).
כאשר טענתי, בתשובה לשאלה תמוהה כשלעצמה של השמאי המכריע, שזכות קרקע חקלאית בבעלות אולי שווה יותר מקרקע בחכירה חקלאית במקרה שקיים סעיף 15 (השבת הקרקע למדינה בשינוי יעוד) ככל והקרקע מוחכרת כחקלאית ושונה ייעודה לתב"ע לתעשיה (לכל הפחות צפויים תשלומים גבוהים לרמ"י), השמיט השמאי המכריע את עניין החכירה וכתב בחוות דעתו, שמפורסמת בפומבי ברבים באינטרנט, תוך כדי ההשמטה הזדונית, כי לא ירד לעומק דעתי. כמו-כן טעה טעויות עובדתיות רבות שלא כאן המקום להלאות אתכם, כל הטעויות, במפתיע, נגד צד אחד.
8. שמאית מכריעה ניסתה פעם אחר פעם להלביש עלי ייצוג משפטי של לקוח המיוצג משפטית. ביקשה ממני ולא מעורך הדין שאתייחס לעניין זהות החייבים בהיטל - מוכר או קונה עם התחייבות לשלם את ההיטל, וכשהסברתי לה שמדובר באחריות מקצועית שאינה בתחום התמחותי ובכל מקרה מן הראוי לבקש את הסכמתי ולתת שהות בידי לתמחר את המאמץ, מה עוד שקיים עורך דין מייצג, העבירה את ההסבר הזה כלשונו לעורך הדין, כמובן ללא ידיעתי או הסכמתי... דרשה שאתייחס לנושא ריבית פיגורים תוך שהיא מאיימת בדיון עצמו, און ליין, להוסיף כשלעצמה ריבית פיגורים שלא מופיעה בכלל בדרישת התשלום, וממש פנתה אלי בכעס אם אני כן או לא מייצג את הלקוח.
השמאית המכריעה הנכבדה נראתה כנדהמת כשאמרתי לה שאני באתי להגן על חוות דעתי וערכיה ותו לא. ואני לתומי נדהמתי מהתדהמה שלה. כיצד זה מונתה לתפקיד כה חשוב בלי מינימום של הדרכה או תובנות בסיסיות? מה פתאום שמאי מכריע לוחץ על שמאי אחד הצדדים לקחת אחריות משפטית בתיק שיש בו מייצג עורך דין? לא העבירו אותם איזה קורס בייסיק בניהול הליכים משפטיים??? מיותר לציין שהסוגיות אכן היו מורכבות ומרתקות וחייבו התייחסות לחוקים ולסעיפים שאין לי כשמאי מקרקעין צורך או יכולת להכיר. למדתי אגב כך חוקים חדשים וסוגיות מעניינות. אם הייתי נעתר ללחץ של השמאית המכריעה הייתי גורם נזק ללקוח וגם חושף את עצמי לאחריות מקצועית לנזק זה.
9. הגשתי שומה אחרת, הגעתי לדיון, הלקוח שילם את שכרי אך עיכב מסיבות שונות את תשלום שכר השמאי המכריע. קיבלתי טלפון מהמזכירה של השמאי המכריע הדורש ממני לבצע עבורו את הגביה. נדהמתי. למה שאטרח? מי ישלם לי על זה? הכיצד בכלל תיתכן פניה כזו היוצרת מערכת יחסים פסולה בעליל בין שמאי מכריע לשמאי הדן בפניו? המזכירה גם היא נדהמה. זו פעם ראשונה ששמאי פרטי סירב לה לבצע עבודת גביה בחינם ובהתנדבות. הבנתי מדבריה שהרבה עובדים על אחוז מההצלחה ולכן רוצים מהר את הכסף וזה כמובן נוח לשמאי המכריע... מזלנו שלא מבקשים מאיתנו לעשות ספונג'ה אחרי הדיון... אגב, ללקוח ששילם אחרי כמה חודשים נקבעה הפחתה של כ-70% מההיטל.
למה זה קורה? כי יש לנישומים, לעורכי דינם ולשמאי המקרקעין מטעמם מנטליות מפוחדת של עבדים כל אימת שאדם שקיבל תפקיד מסתחרר לו מסמכותו הרגעית ונוהג בדרך של "עבד כי ימלוך".
אני פונה לכל הנישומים, שמאי המקרקעין ועורכי הדין להתחיל ולפעול בנושא. תשלחו לי מקרים נוספים ואשמח לרכז אותם. אשמח גם אם עורך דין מתנדב (פרו בונו) יואיל לפנות לרשויות בדרישה לטיפול ספציפי בתלונות שארכז וגם לנדנד ולבקש הבהרות לגבי ביקורת יזומה ומדגמית באופן שוטף ורגיל. אם זה יימשך כך זה לגמרי באשמתנו. החוק לצידנו ובשבילנו.