בחודש מאי 2009 נכנס לתוקף חוק התכנון והבנייה (תיקון 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008. תיקון זה יצר שינוי משמעותי בהליכי הדיון בחיובי היטל השבחה, לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, בתביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, וכן במעמדו של השמאי המכריע.
לפני תיקון 84, חייב בהיטל השבחה רשאי היה להגיש לוועדה המקומית השגה, אשר הוכנה על-ידי שמאי מקרקעין מטעמו. הוועדה המקומית הייתה מעבירה את ההשגה לבחינת שמאי מטעמה. ככל שהצדדים הגיעו להסכמה על גובה ההשבחה, שונה החיוב בהתאם. מקום בו לא הגיעו הצדדים להסכמה, היו הוועדה המקומית והחייב בוחרים שמאי מוסכם, שיכריע במחלוקת והכרעתו הייתה סופית. על הכרעת השמאי ניתן היה לערער לבית המשפט בשאלה משפטית בלבד.
תיקון 84 שינה מצב דברים זה. למעט תיקונים טכניים עובדתיים, הרי שמקום בו התעוררה בין החייב לוועדה המקומית מחלוקת בדבר שיעור היטל ההשבחה, יכול החייב לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים, על-מנת שימנה שמאי מכריע לבירור המחלוקת. על החלטת השמאי המכריע רשאים הצדדים לערור לוועדת הערר. במקרה כזה, לא תוכל ועדת הערר למנות שמאי מייעץ נוסף, אלא רק לבחון את החלטת השמאי המכריע.
ביקורת מתחילת הדרך מוסד השמאי המכריע הוא גוף "מעין-שיפוטי", שאין לו אח ורע בחקיקה הקיימת. עסקינן בגוף פרטי, אשר איננו ממומן על-ידי המדינה. השמאים המכריעים המופיעים ברשימה שקיבלה את אישור משרד המשפטים, מבצעים עבודתם במשרדם הפרטי ומקבלים שכרם ישירות מהצדדים, כאשר גובה שכרם נגזר מגובה דרישת החיוב.
ביקורת רבה נמתחה ונכתבה על תיקון 84 והשלכותיו כבר מראשיתו. עיקר הביקורת מופנית נגד ביטול האפשרות להגיע לפתרון מחלוקת בדרך של הסכמות. ביטול אפשרות זו, מבלי לבחון מראש את ההצדקה להליך זה, יוצר מצב בו לעיתים מתקיים הליך ארוך ויקר, לרוב מיותר לחלוטין וללא כל הצדקה עניינית. עקב כך, נאלצים בעלי המקרקעין להשלים עם סכומים שגויים, רק על-מנת להימנע מעלות ההליך ומשכו.
התומכים בביטול האפשרות להגיע לשומה מוסכמת, מצדיקים טענתם בשני טעמים מרכזיים. טענה אחת היא שהסכמות יהוו פתח לשחיתות ולעסקות מפוקפקות. לטעמנו, אין ממש בנימוק זה. תחילה נאמר, כי יש לטפל בשחיתות בדרכים הקבועות בחוק. בנוסף, ניתן למנוע תופעת "עסקות שאינן כשרות", על-ידי הקמת גוף אשר יבקר את הסכמי הפשרה וההסכמות שנעשו בין הנישום לרשות המקומית.
טענה נוספת והיא כבדת המשקל, הייתה שבין השמאויות המקוריות לשומות המוסכמות נוצרו פערים ונוצר מעין "משחק ידוע מראש". השמאויות המכריעות, כך נטען, ייצרו אחידות שמשך השנים תצמצם את הצורך בשומות מכריעות. בטענה זו נדון כאן.
נבדקו 500 שומות על אף הנימוק המקורי, ולפיו הליך השומה המכרעת יצמצם את הפערים ויצמצם את הצורך במינוי שמאים מכריעים, היום, בחלוף למעלה מחמש שנים מאז כניסתו לתוקף של תיקון 84, מתרבות הביקורות סביב תיקון זה.
לטענת אחת הביקורות, שמאים מכריעים אינם יוצרים התכנסות לערכים מוסכמים, ולפיכך לא רק ששומות מכריעות אינן גורמות לוודאות בהליך ובכך גם לצמצום הצורך בו, אלא שהתוצאה תלויה לא מעט בזהות השמאי שייבחר. על-מנת לבחון טענה זו באופן מתודי, נאספו קרוב ל-500 שומות מכריעות לפי הקריטריונים הבאים:
א. מהשומה האחרונה שפורסמה לעת עריכת הסקר אחורה, כדי שנוכל לבחון את השומות המכריעות האחרונות, מתוך ההנחה, כי חלוף הזמן העניק הזדמנות ליצור קנה מידה אחיד (נקודת מוצא שהפערים בשומות אלו יהיו מצומצמים יותר משומות קודמות בשל פרסום ידע מצטבר).
ב. שומות למגורים בלבד, לנוכח השונות הנמוכה יחסית במקדמים שמאיים לעומת מקדמים לנכסים ספקולטיביים או מסחריים. (מתוך הנחה שהפערים יהיו מצומצמים יותר בשומות למגורים.)
ג. נבחנו אך ורק מקדמים "פשוטים" - מקדמים שחוזרים על עצמם במרבית הנכסים כמו מקדם מחסן, מרתף, חניה, חצר, מרפסת וכדומה, ולא מורכבים (כמו למשל מקדם שימוש למגורים בקומת מרתף, הגבהת חניה וכדומה).
תוצאות הסקר - מקדם שווי קרקע למרפסת: ממוצע 0.37, סטיית תקן 0.24, נמדד לפי 96 ערכים.
- מקדם שווי קרקע לחצר משווי מר"ב: ממוצע 0.28, סטיית תקן 0.10, נמדד לפי 124 ערכים.
- מקדם שוליות בדירת מגורים משווי מ"ר בדירת מגורים: ממוצע 0.77, סטיית תקן 0.21, נמדד לפי 69 ערכים.
- מקדם שווי קרקע למחסן משווי מר"ב: ממוצע 0.45, סטיית תקן 0.18, נמדד לפי 41 ערכים.
- מקדם שווי קרקע למרתף משווי מר"ב: ממוצע 0.43, סטיית תקן 0.10, נמדד לפי 138 ערכים.
- מקדם שווי קרקע לחניה משווי מר"ב: ממוצע 0.35, סטיית תקן 0.33, נמדד לפי 44 ערכים.
- ממוצע ההפחתות של השמאי המכריע לעומת שמאי הוועדה - 30%.
מסקנות הסקר א. סטיית התקן גבוהה מאוד, ומשמעותה שערכי הממוצע חסרי משמעות סטטיסטית.
ב. לא נוצר קונצנזוס בין השמאים המכריעים לגבי המקדמים השונים ולפיכך מוסד השמאות המכרעת לא תרם לאחידות הממצאים.
ג. בכל הקטגוריות שנבחנו נמצא פער של מאות אחוזים בין השמאים השונים.
ד. ממוצע ההפחתות לעומת שומת שמאי הוועדה הוא 30%. לפני תיקון 84 עמד ממוצע ההפחתות על 25%. מכאן שהליך השומה המכרעת לא צמצם את הפערים בין הצדדים, ולא תרם להפחתה בשומות הוועדה לכיוון הקונצנזוס.
אחת הטענות השגורות אצל המצדיקים את הפערים היא: "כל מקרה נבחן לגופו". נימוק זה אין לו מקום. תחילה, משום שנימוק זה מאיין כל אפשרות מעשית לבקר באופן מתודי את החלטות השמאים המכריעים. מעבר לכך, הנימוק מאיין כל מחקר המושתת על גילום מרכיבי סביבה בערך דירות מגורים (בעיקר מחקרים אקדמיים מתחום הכלכלה העירונית וגאוגרפיה אורבאנית). נוסף על כך, העקרונות לבחירת השומות המכריעות שעמדו בבסיס הסקר כפי שפורט לעיל, נועדו לצמצם שונות זו. אולם גם אם היה בטיעון זה טעם כלשהו, הרי שבעצמו היה מאיין את כל הרציונל בתיקון 84, אשר בין מטרותיו המרכזיות הייתה התכנסות לקונצנזוס, אשר ייצור אמות מידה דומות ויאפשר צמצום הצורך העתידי במוסד השמאות המכרעת.
האמור בסקירה זו אינו מתמקד במסקנות. להערכתנו, מסקנות סקירה זו שלעיל אינן ביטול מוסד השמאי המכריע. מסקנה אפשרית לדוגמה, יכולה להיות הותרת האפשרות לוועדה ולנישום להגיע להסכמות, תוך הקמת גוף מבקר וחיוב בדיווח על כל הסכמה. כך יצומצמו המקרים שיועברו לשמאי המכריע. אולם עניין זה הוא לדיון אחר.
