ממשלת ישראל עושה את הכל על-מנת להדיר את רגלי משקיעי הנדל״ן מהשוק. הצעדים האחרונים היו חיוב רוכשי הדירות בגיוס הון עצמי של 50 אחוזים לפחות עבור רכישת דירה שנייה והכפלה בפועל של מס הרכישה בחודש יוני האחרון. התוצאה הייתה צפויה: ירידה תלולה ביותר באחוז המשקיעים בקרב רוכשי הדירות מכ-30-35 אחוזים לכמחצית בלבד 15-18 אחוזים במהלך החודשים האחרונים.
איך הפכו המשקיעים לשחקן מרכזי בשוק הנדל"ן?
היסטורית הגידול המתמיד באחוז המשקיעים היה בעיקרו תוצר של שתי סיבות מרכזיות: האחת, הריבית הנמוכה שעודדה רבבות בתי אב לקחת משכנתאות ולרכוש דירות. השנייה, אי-קבלת תשואה נאותה על השקעות סולידיות בשוק ההון, עובדה שדחפה אך המשקיעים לחפש אפיקי השקעה אחרים. ביניהם היו הרבה ש״ברחו מהבורסה״, בעיקר בעקבות תנודתיות וירידות בשערי ניירות הערך.
מדיניות המיסוי המוגברת והמגבלות המוטלות על משקיעים, דווקא היום, בניסיון נואל לצנן את שוק הנדל"ן הגואה, הינו טעות אסטרטגית כפולה ומכופלת: אחת, המשקיעים היוו מאז ומתמיד את ״הקטר המוביל״ של השוק ובזכותם הצליח שוק הנדל"ן להחזיק מעמד גם בשנים קשות ביותר, דוגמת 2001-2004, שנות משבר ה"דוט קום" ואינתיפאדת אל-אקצה או ב-2008-9, לאחר קריסת בנק ״ליהמן ברדרס״ והחשש בעקבותיו שכלכלת ישראל, ובתוך זה גם שוק הנדל"ן, יתמוטטו לחלוטין.
שתיים, מבדיקה שערכנו ב"אזימוט" במהלך 20 השנה האחרונות, מתברר כי שוק המשקיעים, בשונה מהתפיסה הרווחת אצל מקבלי ההחלטות, מחולק לשלוש קטגוריות:
האחת, החלק המשמעותי ביותר (כ-60 אחוזים בקירוב!), משפחות ישראליות מן השורה הרוכשות דירה נוספת לדירת המגורים, לעיתים אף יותר, זאת על-מנת לקבל תשואה לעת פנסיה, להבטיח את עתיד הילדים, או כאופציה להשקעה אסטרטגית כחלק מתיק ההשקעות.
מדובר, למעשה, בהורים שלנו(!), ולא במשקיעים מקצועניים. רכישת הדירה מבחינתם הינה בשל 3 סיבות עיקריות: אחת, הענקת תחושת ביטחון למשפחה. שתיים, תשואה חודשית קבועה. שלוש, אפשרות לעלייה משמעותית בערך הנכס. אדגיש כי קטגוריה זו אינה בעליל חתך של משקיעים ספקולטיביים המספסרים בדירות. המדהים מכל הינה העובדה שבבדיקה שערכנו במהלך 6 החודשים האחרונים, התברר כי בעקבות התקנות הדרקוניות האחרונות, הקטגוריה הזו נפגעה קשה מכל, והיא מהווה כיום אחוזים ספורים ביותר(כ-6-8 אחוזים בלבד) מכלל השוק, זאת לעומת כ-18-20 אחוזים עד ליוני האחרון.
השנייה, משקיעי חו״ל, בעיקר יהודים, הרואים בהשקעה בישראל ערך הן כלכלי והן ציוני. גם כאן נשגב מבינתי מדוע הממשלה, במקום לנסות ולעודד משקיעים אלה, כאמור מרביתם ציונים נלהבים, ובמיוחד בתזמון היסטורי של אנטישמיות גואה במערב אירופה, ובכלל, היא רק מרחיקה אותם באמצעות הגזירות החדשות. גם קטגוריה זו, שמכילה כ-25 אחוזים מהמשקיעים, נעלמה במחצית השנה האחרונה כמעט לחלוטין ופגעה בראש וראשונה דווקא ביהודים מהמעמד הבינוני ולאו-דווקא בעשירים המופלגים
השלישית, משקיעים מקצועיים שהשקעה בנדל"ן מתאימה לסגנון החיים שלהם ומהווה אלטרנטיבה להשקעה בשוק ההון. לכאורה היה מקום להגדיל את המיסוי לפחות על קטגוריה זו, אולם גם כאן אסור לשכוח שדווקא משקיעים מקצועיים אלה היו שמנעו קריסה מוחלטת של שוק הנדל״ן, כאמור ב-2001-2004 ו-2008-9.
הנזק גדול מהתועלת
אני רואה בהחלטה שגויה זו של הממשלה, שגיאה לא רק כלכלית אלא גם תודעתית וחברתית ראשית, הנזק הכלכלי שלה גדולי כמה וכמה לעומת התועלת. היא פגעה ללא ספק בסקטור חשוב ביותר בשוק הדיור ובכלל. מדובר גם בהתערבות שלא לעניין בשוק חופשי וניסיון ל״כופף״ אותו. מדובר כמו-כן בהחלטה שיש לה כבר היום השפעה שלילית על מאות אלפי בתי אב מהמעמד הבינוני שבסך-הכל רוצים להבטיח את עתידם ואת עתיד ילדיהם. השקעה ברכישת דירות, בל נשכח, הינה מבחינתם(וגם מבחינת המדינה!) השקעה יציבה, בטוחה וסולידית, המעניקה הן להם, אבל גם לחברה הישראלית, תחושה דל ביטחון ויציבות, בוודאי יותר מהשקעה ספקולטיבית ולא יציבה בבורסה לניירות ערך הסובלת כל העת מספקולציות ותנודתיות בלתי פוסקים.
והאם אכן הורינו שעשו כל כך הרבה למען המדינה, אינם ראויים לפחות לקבל אל תחושת היציבות הזאת? כמו-כן מדובר, מניתוח שערכנו, בהחלטה שעלולה חלילה לערער את יציבות שוק הנדל״ן ולהביא דווקא לתופעה הפוכה לחלוטין: עליית מחירים נוספת וקיטוב בין "מעט שיש להם| לבין "הרבה שאין להם". השוק הפך מייצב יחסית לתנודתי ומבולבל ועם ישראל, בצר לו, רוכש דירה למגורים כמעט בכל מחיר. ויתרה מזה: לאחר שהממשלה הבריחה את המשקיעים, היצע הדירות להשכרה ירד פלאים, ומחירי השכירות, שעד לשנה האחרונה עלו בשיעור מתון יחסית, החלו לזנק מעלה, מעלה.
למען יציבות שוק הנדל"ן ולמען ההורים שלנו אבקש מהממשלה: אנא, שיקלו לבטל לאלתר את הגזירות האחרונות ובמיוחד את הכפלת מס הרכישה דווקא במדינה בה החיים אינם בעליל קלים והחפצה באזרחים מרוצים והזרקת דם חדש של עולים מכל תפוצות הגולה, קיימת חשיבות משנה באיתות חיובי שכזה.