ישראלים רבים המעוניינים להשקיע בנדל"ן ברומניה מגלים שהפרוצדורה היא קצת יותר מסובכת מזו הנהוגה בישראל, וזאת משום שהחוק הרומני אוסר על מי שאינו אזרח רומני להיות בעלים של קרקע ברומניה.
לפי החוק הרומני יש אבחנה ברורה בין בעלות על נכס בנוי כלשהו, אותה יכול להשיג כל אדם, לבין בעלות על קרקעות ברומניה, אותן יכול להשיג רק אזרח רומני (ובעקבות הצטרפות רומניה לשורות האיחוד האירופי, גם אזרח האיחוד).
לכן, כדי שאזרחים זרים, ובתוכם ישראלים, יוכלו לרכוש מקרקעין ברומניה, עליהם ליצור אישיות משפטית חדשה בעלת "אזרחות רומנית", בדמותה של חברה רומנית, אשר תוכל לרכוש בעצמה את הקרקעות.
החוק הרומני עוסק בעיקר ב-5 סוגי התאגדויות: חברת מניות משותפת (SA), חברה בע"מ (SRL), שותפות (SNC), שותפות מוגבלת (SCS), שותפות מוגבלת לפי חלקים (SCA).
לצורך רכישת בעלות בקרקעות כמוזכר לעיל, יש צורך בהקמת חברה בע"מ (SRL). יש לקחת בחשבון שהתהליך כולו לוקח כחודש ימים, אולם יש לבחון כל מקרה לגופו, ויתכן שפרק הזמן ישתנה ממקרה למקרה.
בשלב הראשון יש להגיש בקשה ללשכת המסחר הרומנית, הכוללת בעיקר את הפרטים הנ"ל:
- בחירת 3 שמות חלופיים לחברה. רשם החברות יבחר שם אחד, בהתאם לשמות הפנויים במאגר השמות.
- ציון פעילות החברה. בד"כ חברות שמוקמות לצורך השקעה בנדל"ן, יציינו נדל"ן כפעילות החברה, אבל ניתן להוסיף מטרות עסקיות נוספות אשר בכוונתך לממש.
- ציון כתובת החברה. חייבת להיות ברומניה, אפשרי כתובת המשרד ששכרת לצורך העניין, ולעיתים מתאפשר לרשום את כתובת הנכס שאתה מעוניין לקנות.
כמו כן, בשלב זה
- פתיחת חשבון בנק מקומי. במידה ופתיחת החברה מבוצעת "מרחוק" והלקוח אינו נמצא כלל ברומניה, יש לצרף ייפוי כוח לעו"ד המטפל בעניין, על-מנת שהוא יפתח עבורו חשבון בנק.
- הפקדת הון עצמי של החברה - לפחות 80 אירו (יופקד בחשבון הבנק שנפתח).
כעת יש למלא טופס אשר יוגש לשופט שידון בבקשה. שלב זה הוא חשוב מאוד ברומניה והוא נעשה כחלק מהמלחמה בהלבנת ההון. לבקשה זו יש טופס מיוחד, ויש לצרף בין השאר את הנ"ל:
- טופס הקמת חברה חדשה (הטופס המתקבל בתום השלב הקודם).
- הצהרות חתומות, הן של הבעלים והן של הדירקטורים, בדבר הכרת החוק.
- במקרה של חברת יחיד: הצהרת בעלים על כך שאין לו חברה נוספת בבעלותו כיחיד.
- הוכחת הימצאות הון החברה הנדרש בחשבון בנק מקומי.
- ייפוי כוח להגיש את מסמכי ההתאגדות.
- רישומי מס של בעלי המניות והדירקטורים (בד"כ לאזרחים זרים מספיק הצהרת נוטריון בעניין).
לאחר הגשת הטפסים יש לשלם אגרה (משתנה ממקרה למקרה) על-מנת שהבקשה תועבר להחלטת שופט. במידה והוא אינו מוצא ממצאים חריגים/חשודים בבקשה שהוגשה, הוא נותן את אישורו לפעילות החברה.
למעשה, מרגע קבלת האישור החברה רשאית לפעול כישות רומנית לכל דבר ועניין, ותהא כפופה לחוק הרומני, ובתוך זאת למס החברות הנהוג במקום.
בדומה לשיטת המס בישראל, חברה תושבת רומניה תתחייב במס על כל הכנסותיה שצמחו לה ולא תהא משמעות למקום בו הופקה ההכנסה. כמו כן, החברה תתחייב גם במס על הכנסה מדיבידנדים. גובה החיוב של שני סוגי המס הינו זהה - 16%.
בהקשר זה חשוב לציין את האמנה למניעת כפל מס אשר חתמה ישראל עם רומניה ונכנסה לתוקף ב-01.01.99. על-פי האמנה, במקרה של העברת דיבידנדים, למשל, מהחברה הרומנית לבעלי מניותיה הישראלים ינוכה מס במקור בשיעור 15%. אולם מאחר שבישראל שיעור המס על דיבידנדים הוא 25% (כשמדובר ביחיד), יינתן לבעלי המניות זיכוי בגין המס הזר שכבר הוטל. מאחר שנושא המיסוי הבינ"ל הינו רחב מאוד, חשוב לקבל ייעוץ ספציפי בהתאם לנסיבות ולבחון כל מקרה לגופו.