דירה במתנה: לא מה שחשבתם

לשאלה זו משמעות מהותית הן לנותן המתנה והן למקבלה, שכן המחוקק הסדיר את הסוגיה וקבע עקרונות שמעניקים עדיפות להענקת מתנות במקרקעין ללא תמורה מאדם לקרובו באופן שהענקה כשלעצמה פטורה לחלוטין ממס שבח ומהנחה משמעותית ממס רכישה ויש לה השלכות גם על עסקות נוספות עתידיות הן של המעניק והן של מקבל המתנה בעתיד. "קרוב" מוגדר על-ידי החוק (ביחס לנותן המתנה בדירות מגורים) כדלקמן: א. בן זוג. ב. הורה, הורה של הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה. ג. אח או אחות ובני זוגם. ד. איגוד שהוא בשליטתו. בכל הקטגוריות שצוינו לעיל, לעיסקת המתנה המיידית כשלעצמה יש פטור מלא ממס שבח והנחה של 2/3 ממס הרכישה שמשולמת בעיסקה "רגילה" (כשאין מתנה).

המחוקק הבחין בקטגוריות של קבוצות לפי מידת הקירבה למעניק והשימוש שהם עושים בדירת המתנה, לעניין השאלה מתי הם יכולים למכור את הדירה שקיבלו במתנה בעתיד? העקרונות בסוגיה זו הינם:

• ישנה הבחנה בין אם הקרוב גר בפועל בדירת המתנה או לא, עם מתן עדיפות למגורים בדירה בפועל.

• שנית, רלוונטיות דרגת הקירבה של קרובו של המעניק למקבל העדיפות, עם מתן עדיפות לבן או בת.

• שלישית, משנה מה מצבו המשפחתי של הילד/ה ואם הם נשואים או חד הוריים בהגדרה שאז יש להם עדיפות לעניין קיצור תקופת ההמתנה לקבלת הפטור במכר.

• יש לזכור כלל נוסף כי קיים סייג כלכלי ביחס לקבלת מתנות אשר המעניק נותן למקבלן במקרקעין בכלל, דהיינו: שמניין התקופות שפורטו לעיל יחלו רק מיום שלמקבל המתנה מלאו 18 שנה.

נשאלת השאלה האם "קרוב" על-פי החוק כאמור, יכול לאחר שקיבל את הדירה במתנה, למכרה מיד בעיסקה רגילה לצד שלישי כנ"ל; האם מעניק הדירה במתנה לקרוב כאמור לעיל, יכול למכור לאחר מכן דירה נוספת שברשותו או דירות אחרות שיש לו בפטור ממס שבח ללא הגבלת זמן? (לאחר הענקה ללא תמורה). התשובות לשאלות הנ"ל מורכבות ותלויות במספר נתונים נוספים לדוגמא: המחוקק קבע כי לצורך פטור לדירות מגורים מצד המעניק יש לצמצם את הגדרת קרוב כפי שפורטה לעיל לתחולה קטנה יותר של קטגוריות דהיינו: רק לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה (למרות שהגדרת קרוב לעסקות מתנה כשלעצמן רחבה יותר) כלומר; רק אם תינתן מתנה לילדי המעניק או בן זוגם אזי; הדבר לא ייחשב בעתיד כאירוע מס של מכירה למעניק המתנה שיש להמתין בגינו תקופה שהוגדרה בחוק, בעתיד לצורך קבלת פטור ממס שבח והמעניק לא יאלץ להמתין עד 4 שנים (במידה ויש לו דירה נוספת) בין מועד הענקת המתנה למועד מכירת דירה אחרת שברשותו באופן רגיל. בכל מקרה אחר כגון הענקת מתנה לנכד, אח או אחות או בן זוג, הורה או הורה של הורה המעניק יאלץ להמתין תקופת המתנה כפי שיפורט בהמשך להלן; בין מועד הענקת המתנה למועד המכירה הנוספת לצד ג' כתנאי לקבלת פטור ממס שבח באותה עיסקה נוספת ואילו רק אם המקבל כאמור הינו בן/בת או בן זוג, המעניק יוכל למכור את הדירה הנוספת מידית ולא יאלץ להמתין תקופת "התקררות" שבין מועד קבלת המתנה לבין מכירתה בעיסקה נוספת. לפיכך גם מתנה לנכד, דבר שנראה נחמד וסביר יגרום לכך שהנותן (שיהיה פטור מעצם הענקת המתנה ממס שבח כשלעצמו) "שרד" פטור מיידי ויאלץ להמתין עוד 4 שנים בין מועד הענקת המתנה התמימה לנכד לבין מועד מכירת דירה נוספת שהוא יחפוץ למכור בפטור בעתיד, זהו "מוקש" שמי שלא יודע ומודע לו עלול לשלם עליו בעתיד ביוקר בזמן או בכסף.