"בעל הדירה אינו בהכרח הצד החזק"

מה יכול לעשות בעל דירה בכדי להגן על עצמו מפני מצב שבו השוכר אינו משלם שכר דירה וגם אינו מתפנה? "חוקרים. שוכר יחיד חשוף יותר לבעיות כלכליות כמו פיטורים פתאומיים או הוצאות עבור טיפולים רפואיים. מומלץ לקבל פרטים על מקום העבודה, להתעקש לראות תלושי משכורת אחרונים, לוודא שיש יציבות תעסוקתית ואף לקבל תמונת מצב על בריאותו של השוכר. נכון, כמה מהשוכרים עלולים להירתע, אבל מבחינת המשכיר - מדובר בצמצום ניכר של הסכנות האפשריות". הטיפ הזה ניתן (יום ג', 30.12.08) לדותן לוי, כתב 'כלכליסט', מעו"ד אורי ימין, ראש מחלקת נדל"ן במשרד עו"ד יהודה רווה ושות'. הרעיון ולפיו בעל דירה יתחקר את הדייר לגבי מצבו הרפואי והתעסוקתי הזכיר לנו קצת את וילת האח הגדול, אך ריאלטי לחוד, ומציאות לחוד. פנינו לד"ר מיכל טמיר, מרצה בכירה ממכללת שערי משפט אשר מעבירה בין היתר את הקורס 'זכויות האדם במשפט הפרטי', כדי לברר אם באמת ראוי שבעל דירה יהפוך ל'אח גדול' בזעיר אנפין, של הדייר.

• האם ראוי כי בעל הדירה ישאל את השוכר באשר למצב בריאותו, מקום עבודתו והכנסתו? זה לא מריח כמו 'האח הגדול'?

אני חושבת שהפתרון הוא בדרישה של ערבויות בנקאיות, ערבות בנקאית שגם מעידה על חוסן כלכלי של אדם, כי הבנק נתן לו ערבות. זו ערבות שנתנת לגבייה מידתית ללא צורך בתביעה. ערבות זו מעבירה את נטל ההוכחה על שכמי הדיר. אם הדייר טוען כי בעל הדירה חילט את הערבות שלו לשווא, הוא יצטרך לתבוע את המשכיר. נכון, דרישה זו מפלה אנשים שאין להם כסף, אבל בהיותה דרישה אחידה, אובייקטיבית, היא יכולה לפטור אנשים מהצורך לחטט בחיים של אחרים. זה גם לא נעים, זה גם לא יעיל, כי שואלים אבל לא מפעילים משרד חקירות. נניח ששואלים שאלות לא נעימות על שכר ועל בריאות, לא יכולים לקבל תשובה אמיתית (אלא אם כן דורשים אסמכתאות) - אז לפי דעתי הפתרון הוא בדרישות אחידות ואובייקטיביות.

• זו אפליה עקיפה. זה כמו לדרוש שירות צבאי כתנאי לחברות בכנסת. זו לכאורה דרישה 'אובייקטיבית' אבל למעשה זו דרישה שמונעת מאזרחי ישראל הערביים את הזכות להיבחר

בעקיפין כן. אפשר להגיד את זה על אגרת בית משפט, על כל דרישה כספית ניתן לומר שהיא מפלה את מי שאין לו כסף. דרישה כספית, אי אפשר לקבל באופן כללי את הטענה שהיא מפלה, אלא אם כן זו דרישה בלתי סבירה בעליל. מאחר שאדם פרטי אינו שלטון, נכנס האלמנט שאדם יכול להגן על עצמו. שלטון צריך להפעיל מנגנונים של פטור, מנגנונוים של הפחתה. אדם פרטי, כל המטרה של הדרישה שלו היא להגן על כספו. באופן אינהרנטי, הוא יוצר כך מצב שמצד אחד הוא דואג לקניין שלו, מצד שני הוא מבטיח את החוסן הכללי של אדם שהוא מתקשר אותו. פה נכנס ההבדל בין משפט ציבורי לפרטי. פה נכנס האיזון הראוי למשפט הפרטי. מצד אחד, אנו לא רוצים לתת לאנשים פרטיים לחטט בחיים של אחרים, מצד שני אנו רוצים להגן על קניינם. זהו גם האינטרס של כל החברים בקהילה, בין עניים, בין עשירים, האינטרס הוא שאנשים ימשיכו להשכיר דירות. האיזון הראוי הוא בדרישות אוביקיטיביות. במשפט הפרטי, זכותו של אדם לא לנדב את קניינו או לוותר על קנינו או להפחית מקניינו בשום צורה רק משום שמצבם של אחרים רע יותר, לכן זה נראה לי איזון ראוי.

• האמנם הפתרון של ערבות אשר ניתנת לחילוט מיידי הינו פתרון מידתי ומאוזן? זה פתרון שמקנה לבעל הדירה כוח בלתי סביר על השוכר. מה אם לבעל הדירה ישנה קפריזה? בגלל שריטה קטנה בשיש הוא יחליף את כל השיש בעלות של 7,000 ש"ח, ויחלט את הערבות לשוכר האומלל? זה הופך את השוכר לשבוי בקפריזות של בעל הדירה.

ערבות בנקאית יכולה להיות דוגמה, זה יכול להיות כל ערבות אחרת. אני בעד ערבויות כספיות, במקום שאלות חודרניות, שאלות שהן לא אפקטיביות.

• ועדיין, במצב כזה הדייר הוא שבוי בגחמותיו של בעל הדירה. בקפריזה רגעית שלו. הוא יכול לחלט כי נדמה לו שהייתה הפרשה של החוזה.

אנו רוצים ליצור מנגנון שכן אנשים ירצו להשכיר דירות, וכן ירצו להגן על הקניין שלהם. צריך להגן על בעלי דירות. צריך לצאת מן הסטיגמה שבעל הדירה זה הצד החזק. יכול להיות שבעל הדירה הוא הצד החלש במשוואה. יכול להיות שזה אדם שזו דירת מגוריו היחידה, והוא שוכר ומשכיר. יכול להיות שאין לו כסף לקנות דירת שלושה חדרים, אלא רק דירת שני חדרים, והוא קנה דירת שני חדרים, השכיר, ושכר דירת שלושה חדרים. אנו חייבים לצאת מן הסטיגמה שלפיה בעל הקניין הוא האדם החזק. האינטרס של כלל החברה הוא להגן על הקניין של אנשים. המציאות עולה על כל דימיון, בניגוד לסיטואציות אינהרנטיות של עובד מעביד, שלטון אדם, אי אפשר להוציא הכללה גסה לגבי צד חזק, וצד חלש, צריך להקפיד לשמור על הזכויות של כולם, הן משום שכולם אנשים בעלי זכות - והן משום שאנו רוצים להמשיך לקיים את השוק, והשוק לא יתקיים ללא הגנה על כל הצדדים.