חיוב ארנונה בנכס בשכירות קצרת טווח

מבוא: על חוסר הגינות הרשות בגביית ארנונה לאחר שבית המשפט העליון הגביל את יכולתה של הרשות המקומית לנקוט בהליכי גבייה מנהלית נגד חובות ארנונה שהתיישנו, וצמצם את יכולתה לנקוט בהליכי גבייה מקוצרים אלה כנגד חובות ארנונה השנויים במחלוקת, מתח בית המשפט העליון ביקורת (בפסק דינו של כבוד השופט חנן מלצר) על חוסר הגינותה של רשות מקומית אשר נקטה בגישת ה"שב ואל תעשה" מזה כשבע שנים עד למועד שבו נזקק בעל הנכס לאישור עדכני בדבר היעדר חובות לצורך שעבוד המקרקעין. דווקא אז מצאה לנכון הרשות המקומית לפשפש בשומות ולהתנות את מתן האישור בתשלום חובות ארנונה נושנים של מחזיק ששכר את הנכס לתקופה של חודשים ספורים (עעם 1244/07 עיריית ירושלים נ' שמי בר מקרקעין 1993 בע"מ). החובה לשאת בתשלום ארנונה כידוע, החובה לשאת בתשלום ארנונה בהתאם להוראות סעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני יעדי חקיקה להשגת יעדי תקציב), תשנ"ג-1992, חלה על מחזיק הנכס, אשר הוגדר בפסיקה כ"בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס". סעיף 325 לפקודת העיריות מטיל אחריות על המחזיק של המקרקעין לדווח לרשות המקומית על כך שחדל להחזיק במקרקעין, על-מנת שיוכל להשתחרר מחיובי ארנונה וממשלוח חשבונות ארנונה על-ידי הרשות המקומית. במקרה שבו נמנע מחזיק מלדווח לרשות המקומית, הוא ימשיך להיות מחויב בארנונה הגם אם דה פקטו אין הוא עוד בגדר מחזיק (בנסיבות מסוימות, תוטל החובה על הרשות המקומית דווקא לעדכן ברישומיה את שמות המחזיקים בפועל, וזאת מקום שהרשות המקומית יודעת במשך שנים מיהו המחזיק ובעל הזיקה האמיתית בנכס, אך נמנעת מלגבות ממנו ארנונה). סייג לעיקרון של גביית ארנונה מבעל הזיקה הקרובה לנכס כלומר מאת המחזיק, הוא במקרה של שכירות לתקופה הקצרה משנה אחת. במקרה זה, על-פי סעיף 326 לפקודת העיריות, בעל הנכס (המשכיר) יהיה מחויב בנטל תשלום ארנונה. חיוב בארנונה כשהשוכר נאלץ לעזוב את הנכס טרם תום החוזה בעניין שמי בר שלעיל, דן בית המשפט העליון בהיקף תחולתו של סעיף 326 לפקודת העיריות ובאשר לפרשנות שיש ליתן לסעיף במצב שבו נחתם הסכם שכירות לתקופה ארוכת טווח, העולה על שנה, אלא שהסכם זה לא יצא בסופו של יום אל הפועל, והשוכר נאלץ לעזוב את הנכס עוד קודם שתמה השנה הראשונה להסכם השכירות, אם מטעמים מסחריים כאלה ואחרים או אם לנוכח הפרת החוזה. שמי בר, שהייתה בעלת מרכז מסחרי בירושלים בשנים 1994 ו-1995, השכירה חנויות לשני שוכרים בחוזים נפרדים לתקופה של קרוב לעשר שנים, והודיעה לרשות המקומית על העברת החזקה במושכרים לשוכרים בהתאם לסעיף 325 לפקודת העיריות, אלא ששני השוכרים נטשו את המושכר טרם הסתיימה שנת השכירות הראשונה, תוך שהם מותירים חובות ארנונה שלא שולמו. בסמוך לאחר עזיבת השוכרים את הנכס השכירה שמי בר את המושכרים לשוכרים חדשים ומסרה הודעה כנדרש לעיריית ירושלים. ניתן היה לסבור עד כאן כי העניינים התנהלו כשורה, אלמלא ביקשה שמי בר בשנת 2002, כשבע שנים לאחר שדיווחה על נטישת המושכר על-ידי השוכרים, לשעבד את המקרקעין שבבעלותה ונדרשה להמציא לשם כך אישור עדכני על היעדר חובות, בהתאם לסעיף 324 לפקודת העיריות. במפגש הזה שבין עיריית ירושלים לשמי בר, עמדה הרשות המקומית על כך ששמי בר תישא בתשלום הארנונה, שהותיר מי שהחזיק בנכס לתקופה הקצרה משנה. נשאלת השאלה - האם עזיבת השוכר את הנכס לאחר תקופה קצרה משנה מבלי ששילם ארנונה, סוללת את הדרך לרשות המקומית לגבות את הארנונה מאת הבעלים, או שמא בעל הנכס, שמילא חובתו כלפי הרשות המקומית ודיווח על עזיבת השוכר, מופטר מחיובי ארנונה שהותיר המחזיק בשנה הראשונה להסכם השכירות? תשובת בית המשפט העליון לשאלה זו הייתה, כי תקופת שכירות הקצרה משנה אחת, נועדה למקרים קונקרטיים שבהם יש לזנוח לצורך חיוב הארנונה את המחזיק האמיתי של הנכס, לטובת בעליו של הנכס. בדברי ההסבר לתיקון פקודת העיריות נכתב, כי מדובר בשכירויות שנועדו מלכתחילה לתקופות קצרות טווח, דוגמת שכירויות סטודנטים או פועלים אשר במסגרת חיפושם אחר פרנסה, מתיישבים במקום חדש אך עדיין אינם בטוחים שיקבעו בו את ביתם. לפיכך, אין, בהתאם לפסק הדין, להחיל את הכלל הקבוע בסעיף 326 לפקודת העיריות, גם על מקרים שבהם קוצרה בדיעבד תקופת השכירות החוזית ארוכת המועד לתקופה הקצרה משנה. במקרה בו נכס הושכר לתקופה ארוכה משנה, ובעל הנכס דיווח לרשות המקומית על אודות זהות המחזיק על-פי ההסכם יש לראותו כמי שקיים את חובתו החוקית כלפי הרשות המקומית, ועל כן אין זה ראוי להטיל על בעל הנכס את נטל תשלום הארנונה, אף אם קוצרה תקופה זו בדיעבד לתקופה הקצרה משנה. במקרה זה, הופטרה שמי בר כבעלת הנכס מתשלום הארנונה על-אף העובדה כי הרשות המקומית לא הצליחה לגבות את חוב הארנונה מאת השוכרים. לסיכום חוסר הגינותה של הרשות המקומית אשר נקטה בגישת ה"שב ואל תעשה" מזה שבע שנים זועק השמיימה, שכן לאורך כל התקופה נמנעה עיריית ירושלים מלנקוט פעולות גבייה כנגד שמי בר ולכל הפחות לעדכן אותה בדבר קיומו של חוב ארנונה אשר המשיך לתפוח ולצבור ריביות, עד למועד שבו הזדקקה לשירותי הרשות המקומית. אין לקבל את חיובי הארנונה של הרשות המקומית כמובנים מאליהם, בבחינת 'ראה וקדש', בייחוד חיובים המושתים רטרואקטיבית, ללא כל התראה מצד הרשות המקומית מזה שנים רבות ותוך שיהוי ניכר.