לפעמים מגיעים לקראת גמר הדירה, ומסתבר לדיירים כי מבחינת גימורה של הדירה יש בה ליקויי בניה, גם כאלו החורגים מעבודות גימור ופולשים לתחום התברואה והבטיחות. כל זאת, בנוסף לעוד כמה חילוקי דעות בין הדיירים לבין הקבלן בעלי משמעות כספית.
נשאלת השאלה, במצב זה האם חלה על הדיירים לפרוע את כל החשבונות לפי תכתיב של הקבלן אשר הוא נכון למקרה בו אין טענות?
התשובה לכך טמונה בפסק דינו של בית המשפט העליון, ע"א 1632/98 משה ורחל ארבוס נ' אברהם רובינשטיין בע"מ, פסק דין מיום 30 לאפריל 2001, ניתן על-ידי השופטים: ד' דורנר, י' טירקלף א' ריבלין (פורסם בפדאור).
דיירים שרכשו דירות מחברה קבלנית, תבעו את החברה בגין ליקויי בנייה, אחור במסירת הדירה ותשלום ריבית לאור זאת שהדיירים שילמו את מלוא התשלומים במועדים אשר ע"פ החוזים אף שהדירות טרם נמסרו להן. במאמר מוסגר יובהר כי לא אחת מעוניינים [גם מבצעים] הדיירים לשלם לקבלן את מלוא התמורה בטרם המועדים הקבועים לכך בחוזה המכר. אכן יש לדיירים זכויות לשלם בשלבים בהתאם לחוק המכר (דירות) אך אין חשש כאשר קיימת ערבות בנקאית או בטוחה שוות ערך לכל תשלום.
בית המשפט המחוזי זיכה את התובעים בפסק דינו בגין ליקויי בנייה ובעניין אחור במסירה, אך פסק כי לא מגיע להם בנוסף לכך גם ריבית עבור הכספים ששילמו לקבלן, כי החיוב למסור את הדירה במועד מנותק ובלתי תלוי בחיוב לבצע את התשלומים במועדיהם בהתאם לחוזי המכר.
על כך הגישו הדיירים ערעור לבית המשפט העליון, וכב' השופטת ד' דורנר פסקה כי על-פי סעיף ד2 לחוק המכר, לחייב שחיובו שלוב בחיובו של הצד השני (במקרה דנן - לספק את הדירה), יש זכות לדחות את מועד התשלום כאשר הממכר לא נמסר.
לאמור, כאשר החברה הקבלנית מאחרת במסירת הדירה, הרי הדיירים רשאים לעכב בהתאם את ביצוע התשלומים בגין עסקת המכר באותו פרק זמן, ואם לא עיכבו את התשלומים - הרי הם זכאים בריבית על כספם.
להלן ציטוט מתוך פסק הדין בעניין זה:
"9. דין טענת הקונים כנגד מסקנת בית המשפט המחוזי כי חיובם לשלם את תמורת הדירות היה חיוב עצמאי, להתקבל.
סעיף 23 לחוק המכר, תשכ"ח-1968, קובע: "חובת המוכר למסור את הממכר וחובת הקונה לשלם את מחירו הם חיובים מקבילים שיש לקיימם בד-בבד".
סעיף זה - המוחל על עסקות במקרקעין מכוח סעיף 4(א) לחוק המכר - קובע כי חיובו של המוכר למסור את הממכר וחיובו של הקונה לשלם את התמורה הם מקבילים (או "שלובים"), להבדילם מחיוב עצמאי, שיש לקיימו ללא קשר לשאלה אם הצד השני לחוזה מקיים את חיוביו אם לאו, ולהבדילם גם מחיוב מותנה, שהחובה לקיימו קמה אך ורק אם הצד השני קיים את חיוביו קודם. ראו ע"א 765/82 אלתר נ' אלעני [1], בעמ' 709-708.
נפקות ההקבלה - או השילוב - בין החיובים קבועה בהוראת סעיף 43(א)(3) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, הקובעת:
"43. (א) המועד לקיומו של חיוב נדחה - (3) אם על הצדדים לקיים חיוביהם בד-בבד צ כל עוד הנושה אינו מוכן לקיים את החיוב המוטל עליו".
סעיף 23 לחוק המכר מעניק אפוא לחייב, שחיובו בעסקת המכר שלוב בחיובו של הנושה, הגנה מפני נושה המסרב לקיים את חיובו שלו או אינו יכול לקיימו. שכן, הוראה זו מקימה לחייב, כל עוד הנושה נמנע מלמסור את הממכר, זכות לדחות את מועד קיום החיוב המוטל עליו בלי שייחשב כמפר את החוזה, וכך למנוע מצב שבו אין בידי החייב לא תמורת הממכר ואף לא הממכר עצמו. השוו א' זמיר "חוק המכר, תשכ"ח-1968" פירוש לחוקי החוזים [9], בעמ' 506.
להסדר זה - שממנו עשויים ליהנות שני הצדדים לעסקת המכר - תכלית כפולה: ראשית, הוא מצמצם את הסיכונים שלהם נחשף החייב. כך, למשל, כאשר הנושה אינו מקיים את חיובו משום שנקלע למצב של חדלות-פירעון, הפסדו של החייב עשוי להסתכם לכל היותר בהפסד הרווח מכישלון העסקה ובהוצאות שהוציא בגינה, והוא לא נאלץ לסכן גם חלק מן הנכסים שהתחייב להעביר. שנית, הוראת סעיף 23 לחוק המכר מאפשרת לחייב להותיר בעינו את התמריץ העיקרי שיש לנושה לקיים את חיובו המקביל צ רצונו לקבל לידיו את הממכר או את תמורתו. כאשר בידי הנושה מצויים הממכר ותמורתו גם יחד, התמריץ האמור מצטמצם ומתבסס אך ורק על חששו של הנושה מפני התוצאות הכרוכות בהפרת חוזה המכר.
על-כן סעיף 23 לחוק המכר מתיישב עם הגיונן של מרבית עסקות המכר, שבהן הקונה מעוניין לקבל את הממכר, והמוכר מעוניין לקבל את תמורתו, ואף עם השאיפה לקיים חיי מסחר שוטפים.
נראה, כי מסיבה זו גם אין הצדדים לעסקת המכר צריכים להחיל מפורשות את סעיף 23 לחוק המכר כמו גם את יתר הוראות חוק המכר על העסקה שכרתו, והסעיף חל כברירת מחדל. ראו זמיר בחיבורו הנ"ל [9], בעמ' 145-144.
במקרה שלפנינו בית המשפט המחוזי הסיק מפירוש טופס הסכמי המכר כי הצדדים התנו על תחולת סעיף 23 לחוק המכר. זאת, לנוכח ההוראה שקבעה כי על הקונים לקיים את כל חיוביהם בטרם תימסר החזקה בדירות לידיהם ולנוכח העובדה שמועדי העברת התשלומים על-ידי הקונים לא נקשרו בהסכמי המכר להתקדמות הבנייה.
לדעתי, אין בשיקולים אלה כדי לבסס את מסקנת בית המשפט המחוזי. שילוב חובת הקונה לשלם את מלוא מחיר הממכר עם חובת המוכר למסור ולהעביר את הממכר לבעלות הקונה איננו מתקיים רק כאשר חיובי הקונה והמוכר אמורים להתבצע באותו הזמן. השילוב משקף, כאמור, את אומד-הדעת של צדדים לעסקת מכר טיפוסית.
"על-כן בהיעדר הוראה בחוזה השוללת את השילוב, או, למצער, הוראה משתמעת כזאת הנובעת מן התכלית הכלכלית של העסקה, התחקות אחר אומד-הדעת של הצדדים - שמייחסים להם הוגנות וסבירות - מובילה למסקנה בדבר כוונה לשילוב חובות המוכר עם חובות הקונה. ראו: ע"א 552/85 אגסי נ' ח.י.ל.ן. חברה ישראלית
לעבוד נתונים בע"מ [2], בעמ' 245; ע"א 5795/90 סקלי נ' דורען בע"מ [3], בעמ' 819; ע"א 6276/95 מגדלי באך בע"מ נ' חוזה (4), בעמ' 567.
כלל פרשני זה, החל על כל חוזה, חל על אחת כמה וכמה לעניין חוזה אחיד, שיש לפרשו על סמך ההנחה כי הספק מנסח החוזה, שהוא הצד החזק בעסקה, קבע את תנאיה כך שישקפו את אומד-הדעת המשותף של הצדדים, ולא יקפחו את הצרכנים".
חובת המוכר למסור את הדירה היא חובה למוסרה כדין, ולכן נכנסים ליקויי הבנייה למסגרת זו. מכאן ברורה חשיבותו של תהליך ביקורת המבנים ביצירת תמיכה מהותית למיצוי זכויותיהם של ציבור רוכשי הדירות.
עיקרון החיובים השלובים יכול שיחול על עסקת מכר דירה, וצריך להתייעץ עם עורך דין כדי לוודא שהסיכוי לקבלת טענה כזו הוא טוב בטרם נקיטת פעולה כלשהי.