ביום 23 לדצמבר 2013 חל מפנה דרמטי בשדה הבנייה במדינת ישראל:
א. נשירת המרפסות שנעקרו מהקומות השביעית והשמינית של מבנה מגורים רב קומות ברחוב נחל פרת 3 בחדרה, יום לאחר ששהו במרפסות הללו כמה אנשים וביניהם גם אנשי מקצוע שלא חשו בשום דבר חריג.
ב. הגשת תביעה בסך 59 מיליון ש"ח בשם הדיירים נגד היזם והבונה, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ועורכי הדין של העסקה, עיקר התביעה - השבת כספים ששולמו עבור הדירות שנרכשו בבניין הסמוך [התאום] לבניין בו נפלו המרפסות.
ג. הנפקת אישור אכלוס לבניין (לשני הבניינים) על-ידי מהנדס העיר חדרה - אכלוס הבניין ומגורים בו במשך שלושה חודשים (כמעט הגשמת חלום לרוכשי הדירות) ואז, אילוץ להוצאת צווי פיני על-ידי מהנדס העיר והכרזת שני הבניינים כמבנים מסוכנים.
כל הפעולות המנויות לעיל הן רק פועל יוצא ותוצאתי הנובע מהמהות הפשוטה, הברורה, הקשה מנשוא, המוכחת והניצבת מול הפרצוף במלוא עוצמתה:
משהו רע קורה במדינת ישראל בתחום התכנון והבניה.
לפי שיטת התכנון והבניה במדינת ישראל, התהליך של הקמת בניין מתחיל ברכישת קרקע על-ידי יזם בניה, והיזם לא חייב להיות בעל כישורים מקצועיים כלשהם בתחום הבנייה; די בכך שיהיה ספר, או ירקן, או מוכר גלידה, כדי שיהיה יזם, ובלבד שיש בידו די ממון לקיומה של עסקת המקרקעין.
ראה בעניין זה (אחריות יזם) ת"א 10456/90 עוזר ששון ואח' נ' א' עבאדה בע"מ וסולל בונה בע"מ, בית משפט השלום בחיפה, לא פורסם, מובא בספר "סוגיות בליקויי תכנון ובניה" מאת ד"ר אברהם בן-עזרא בהוצאת "בורסי" 2013 עמ' 625, ולהלן ציטוט מתוך סעיף 3 לפסק הדין:
"חובתם של היזמים לדאוג לביצוע בניה ברמה נאותה הינה חובה אישית, שאינה ניתנת להעברה במובן זה, שאינם יכולים להשתחרר ממנה ע"י כך שהם מעבירים את הביצוע לקבלן עצמאי".
והשאלה העולה היא - כיצד יוכלו היזמים למלא חובה זו, אם הם לא יודעים לעשות זאת?!
מורה נבוכים א':
נחוצה חקיקה אשר תסדיר את נושא כישוריו של יזם/מוכר דירה במסגרת תקנות רישוי וייחוד פעולות כדי לסנן ולמנוע ממי שאינו בעל הכשרה בתכנון ובניה לעסוק בייזום בניה.
לאחר היזם, מגיע הקבלן. על-פי חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, לא חלה על הקבלן, לא עליו ולא על המוכר, שום חובה למסור לידי הקונה תוכניות קונסטרוקציה ותוכניות עבודה, פרט למפרט ולתוכניות הקבועים בחוק המכר (דירות). בתוכניות ובמפרט אלה רב הנסתר והנעלם על הגלוי והידוע.
הקונה מנוע מלקבל לידיו מפרט ראוי לפיו נבנה באמת הבניין, והוא רוכש מוצר הכי יקר בחיים ללא מידע בסיסי על אודותיו. מדובר בהסכם צרכני פגום בחסות החוק.
הקונה אינו מקבל תוכנית היתר בניה.
הקונה לא מקבל את תנאי ההיתר, והגישה אל תיק הבנייה במשרד מהנדס העיר לגבי הדירה הנבנית עבורו - חסומה בפניו.
הקונה לא מקבל את תוכניות העבודה, האינסטלציה, הנגרות, האלומיניום, מערכות, חשמל וכו', ואינו יודע היכן עוברים קווי טלפון וקווי חשמל בקירות, ברצפה ובתקרת הדירה.
צינור ביוב בקיר פנימי של חדר שינה המעביר ביוב מכל קומות הבניין - עלול להתגלות לקונה רק לאחר אכלוס...
כל מה שהקונה מקבל - אלו תוכניות מכר, ומפרט נטול פרטים.
לדוגמא:
אין רישום מידות בתוכניות המכר של שטחי גישה מול כלים סניטריים, אין מידות חיוניות של חלקי הדירה השונים, אין חתכים וחזיתות להבהרת התכנון, והמפרט רווי ניסוחים כגון: "ו/או_____ לפי החלטת הקבלן", כשהחלטת הקבלן בדרך כלל היא בחירת המוצא הכי זול שיש.
מורה נבוכים ב':
דרוש לחייב באמצעות חקיקה - שקיפות מלאה בכל מהתיך התכנון והרישוי, כך שהקונה יוכל לבדוק ויהיה רשאי לקבל את כל המסמכים והתוכניות לגבי הדירה אותה הוא רוכש במיטב כספו. מדובר בגישה חופשית ורשות לקבל תוכניות היתר בניה, רשימת תנאי היתר ומסמכים אחרים מתוך תיק הבנייה במשרד מהנדס העיר, חישובים סטטיים ותוכניות קונסטרוקציה, תוכניות עבודה וכן גם תעודות בדיקה של מעבדות מאושרות לגבי הנכס.
הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מקבלת תוכניות להיתר בניה וחישובים סטטיים אותם היא אמורה לבדוק ולאשר, אך למרבה הצער היא אינה יכולה לעשות זאת כי אין אצלה עובדים עם הכישורים המקצועיים לבדיקת חישובים סטטיים. כך קורה כי החישובים הסטטיים מתויקים מיד עם העברתם למשרדי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה וכאשר יו"ר הוועדה חותם כי הבניין נבנה לפי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970, הוא אינו יודע על מה הוא חותם... ויכול להיות בהחלט כי למרות שהונפק אישור אכלוס על סמך חתימת מהנדס הוועדה - לא היה ראוי כלל שיינתן, כי הבניין, בעצם, הוא מבנה מסוכן. החישובים הסטטיים זוכים להתייחסות כאילו מדובר במסמך פורמלי ולא במסמך מהותי המהווה את המתמטיקה של הקונסטרוקציה לבניית הבית.
מורה נבוכים ג':
הוועדות המקומיות לתכנון ולבניה חייבות להיערך לשינוי מצבת כוח האדם אצלן כך שהחישובים המועברים אליהן ייבדקו, ולפי הצורך המהנדס המתכנן ייקרא לשימוע או תהיה תקשורת של שאלות ותשובות עמו. במצב מוצע זה, יוצק תוכן מאחורי המסמך המכונה טופס 5 [אישור אכלוס], ויהיה תוקף לחתימה של המהנדס החותם על מסמך זה.