בימים אלו נתנה החלטת ועדת ערר מחוז מרכז, בראשות יו"ר הוועדה עו"ד כרמית פנטון בעניין ערר שהוגש ע"י הו"מ לתו"ב ת"א (להלן - "העוררת") כנגד שומה מכרעת בהיטל השבחה.
במסגרת הערר טענה העוררת כנגד השומה המכרעת, כי השמאי המכריע הפחית מהיטל ההשבחה תשלום לקרן חניה וזאת בניגוד להחלטות ועדת הערר שנתנו בנושא (ערר 85046/10 "שגב" וערר 85127/12 "קלו"), כי אין להפחית תשלום לקרן חניה, מהיטל השבחה. מנגד טען המשיב, אלישע רונן (להלן - "המשיב") כי לאור פסק הדין בע"א 2338/09 אברמוביץ' נ' הוועדה המקומית תל אביב יפו, שניתן לאחרונה על-ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב (
ואשר תוקצר בניוזלטר אונליין מיום 10.12.13) [במסגרתו נקבע, כי בעת חישוב "שווי חדש" בשומת היטל השבחה, יש להביא בחשבון את הפיצויים שיידרשו הבעלים לשלם מכוח כתב שיפוי הניתן לוועדה המקומית, בגין תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה] ופסקי הדין חייט וברעלי, יש לקזז מהיטל השבחה תשלום לקרן חניה. המשיב טען כי גם על ועדת הערר לנהוג כך, למרות החלטותיה.
ועדת הערר ציינה כי בהחלטותיה לעיל ("שגב" ו"קלו") פרטה ונמקה בהרחבה לגופה של הסוגיה, מדוע אין לקזז תשלום לקרן חניה מהיטל ההשבחה וקבעה כי שגה השמאי המכריע עת התעלם מהחלטות ועדת הערר בעניין זה.
עוד ציינה ועדת הערר כי בין התקנות הרלוונטיות לעניין הנדון, גם תקנה 1 לתקנות התו"ב (התקנת מקומות חניה) התשמ"ג - 1983 (להלן - "תקנות חניה") וכן סעיף 2 לתוספת לתקנות החניה, לפיהם התשלום לקרן חניה הינו תשלום שיש לשלמו בהתאם לדרישות החוק והתקנות, במסגרת האגרות, ההיטלים והתשלומים שיש לשלמם במסגרת הוצאת היתר.
בהתאם לכך השאלה כאמור, שהועמדה לפתחה של ועדת הערר הינה היא האם יש להפחית מההשבחה - מעליית שווי המקרקעין - תשלום לקרן חניה ששולם ע"פ תקנות החניה.
בעניין זה ציינה ועדת הערר, כי התשלום לקרן חניה הינו תשלום מכח חיקוק. סעיף 145 (ד) לחוק התכנון והבניה, קובע כאמור, כי תנאי למתן היתר הינו תשלום כל
"האגרות, ההיטלים והתשלומים האחרים, למעט ארנונה"... התשלום היחיד מכח חיקוק שהוחרג מתחולת הסעיף הינו תשלום ארנונה. כלומר: התשלום לקרן חניה נכלל בהגדרת התשלומים המהווים תנאי להיתר. אי-לכך ובהתאם לזאת סברה ועדת הערר כי כשם שלא ניתן לקזז מהיטל השבחה אגרות בניה וכל תשלום אחר הכרוך במתן היתר בניה, כך גם לא נמצא כל עיגון בחוק לכך, כי דווקא את התשלום לקרן חניה ניתן לקזז.
ועדת הערר ניתחה בהרחבה את הוראות הדין והדגישה, כי
יש להבחין בין תשלומים המוטלים מכח דין, כתנאי למתן היתר ומילוי דרישות החוק והתקנות, לבין הוצאות שהוציא מקבל ההיתר בביצועו של ההיתר. לגישת ועדת ערר, לא ניתן לעשות היקש או השוואה ביניהם. לדידה של ועדת הערר, לא ניתן לעשות היקש או השוואה בין השניים, בניגוד לטענת המשיב.
לצד הקביעה לעיל ציינה ועדת הערר כי אכן, ישנן עלויות שניתן לקזז בחישוב שווי הנכס, לצורך חישוב ההשבחה, כפי שנעשה ע"י שמאים בנסיבות המתאימות, כגון: קיזוז עלויות עודפות הכרוכות בביצוע הבנייה נשוא ההיתר, עלויות הריסה, עלויות בניה חריגות וכדומה. כך גם לעניין מקדמי דחייה הנהוגים במקצוע השמאות, המובאים בחשבון לעניין אפשרויות הביצוע בפועל של הבנייה וכיו"ב. עלויות אלה לטעמה של ועדת הערר, מקוזזות מהיטל ההשבחה כיוון שה"נהנה" מההשבחה - מקבל ההיתר, לא נהנה ממלוא ההשבחה בנכס עקב העלויות העודפות שנשא בהן בביצוע הבנייה, שהביאה להשבחת הנכס. מכאן לגישת ועדת הערר גם ההצדקה השמאית - מקצועית, להפחתת אותן עלויות מהיטל ההשבחה.
לעמדת ועדת הערר ה"מתעשר" הנדרש לחלק את עושרו עם הכלל, אכן איננו מתבקש לחלק את עושרו ללא קיזוז ההפסד שנגרם לו מביצוע הבנייה. מה שאין כך לגבי כל אותן עלויות שהוציא מבקש ההיתר עובר לבקשת ההיתר. אלו הוצאות שאינן גלומות בשווי המקרקעין, לא במצב הקודם ולא במצב החדש. אלו ערכים כלכליים והוצאות, אשר אינם "מזכים" בהחזר לפי חוק - כך היא אגרת בניה, כך הם תשלומים שונים שהוציא בקשר עם הוצאת ההיתר כגון אגרות בניה, הכנת מסמכים, תשלומים למומחים (אדריכלים, מהנדסים וכיו"ב בעלי מקצוע שנעזר בהם עובר להגשת בקשת ההיתר), וכך הם תשלומי חובה שונים המוטלים מכח חוק התכנון והבניה ותקנותיו בקשר עם הוצאת ההיתר - כדוגמת התשלום לקרן חניה. ודוק - גם מהות התשלום לקרן חניה אין בה משום השפעה על הערכת שווי הנכס. בשמאויות הנעשות לצורך הערכת שווי הנכס במצב החדש, אין מביאים בחשבון חניות בקביעת השווי במצב החדש, כאשר אלו אינן בנמצא. גם במובן זה, התשלום לקרן חניה איננו משפיע על קביעת שווי הנכס במצב החדש, שכן אין מחשבים חניות "חלף" קרן החניה ששולמה. בקביעת שווי הנכס במצב החדש, לא הוסף להשבחה גם שווי מקום חניה מוסדר. לפיכך, גם החישוב בשומות נעשה על-פי שווי מ"ר ללא חניה.
לדעת ועדת הערר, הואיל והיטל השבחה הינו היטל מכח חוק, הרי שהמקרים בהם ניתן פטור מההיטל או שניתן לקזז ממנו תשלום חובה זה או אחר, צריכים להיות מעוגנים בדבר חקיקה מפורש. משלא נקבעה הוראה בחיקוק המאפשרת קיזוז התשלום לקרן חניה מהיטל השבחה - הרי שלטענתה לא ניתן לקזזו. אי-לכך ובהתאם לאמור קבעה ועדת הערר כי יש להחזיר את העניין לשמאי המכריע בכדי שיחשב מחדש את היטל ההשבחה בשומה המכרעת, ללא הפחתה של התשלום לקרן חניה.
הערת מערכת: נראה כי ועדת הערר עומדת על החלטותיה שנתנו לאחרונה, בעניין הנדון, וזאת למרות פסק הדין של בית המשפט המחוזי בעניין "אברמוביץ" שניתן לאחרונה ואוזכר לעיל, בנימוק, כי
"יש לבצע אבחנה בין תשלומים המוטלים מכח דין כתנאי למתן היתר ומילוי דרישות החוק והתקנות, לבין הוצאות שהוציא מקבל ההיתר בביצועו של ההיתר". וזאת על-אף ש אי-קיזוז עלויות שמוציא היזם לצורך ביצוע ההיתר מהיטל ההשבחה, משמעה, הטלתן על כתפי היזם דבר שיוביל ל"כפל תשלום". נציין כי בית המשפט בעניין "אברמוביץ" התייחס אף לסוגיה הנדונה בעניין קיזוז "כופר חניה" והכיר בכך כי יש לקזז זאת מהיטל ההשבחה וכלשון בית המשפט:
"... כך הם פני הדברים גם לגבי תוכנית המתירה לבנות חניות תת-קרקעיות נוספות ומטילה "כופר חניה" אם הן לא ייבנו. מידת ההשבחה של התוכנית תקבע רק לאחר הפחתת ההוצאה בבניית חניה כזו, ואם הדבר לא כלכלי - יש להפחית את שווי כופר החניה מההשבחה; בדומה לכך, כאשר תוכנית מטילה מטלות ציבוריות שונות, כגון עיצוב וגינון סביבתי כתנאי למימוש ההשבחה, יש להפחית את ההוצאות הנ"ל לצורכי חישוב ההשבחה".
נוסיף כי קרוב לוודאי ששאלה עקרונית זאת שעלתה בערר או דומה לה, תובא לבחינתו של בית המשפט, בייחוד לאור פסק דינו של בית המשפט בעניין "אברמוביץ" ונראה כי "ימים יגידו".