באוצר מתכננים רפורמה של ממש במיסוי דירות - הפטור על מס שבח יתבטל; מס הרכישה יעלה; ויחול מס על השכרת דירה (מהשקל הראשון). המטרה העיקרית של הרפורמה שמציעים פקידי האוצר היא להפחית את הביקושים בשוק הדירות, אם כי גם באוצר אומרים כי הבעיות של שוק הדירות נובעות גם מהריבית הנמוכה ומהיצע הדירות הנמוך.
מס שבח - 25% לכולם!
באוצר מתכננים להטיל מס שבח בשיעור של 25% על הרווח ממכירת דירה, וזאת לעומת המצב כיום לפיו קיים פטור (תחת תנאים מסוימים) בעת מכירת דירה. מדובר במהפכה של ממש ובהכנסת כסף רב לקופת המדינה, במקביל לפגיעה במשקיעים בתחום הנדל"ן שעד היום נהנה מהקלות מיסוי ופטורים רבים לעומת משקיעים אחרים, לרבות משקיעים בבורסה.
כמו-כן, מתכננים באוצר למסות את שכר הדירה, בעוד שהיום שכר הדירה ממוסה רק אחרי סכום משמעותי (סביב 4.8 אלף שקל). גם צעד זה כמובן יפגע במשקיעים בדירות, וזאת למעשה הכוונה - להוציא את המשקיעים האלו מהשוק, או לכל הפחות להביא להקטנת הרכישות שלהם שמביאות במקביל לעלייה בביקושים ולעלייה במחירי הדירות.
בנוסף, מתכננים באוצר העלאת מס רכישה על דירה שנייה ל-15% בעוד שבעבר היו מדרגות ושיעור מס על המדרגה הגבוה ביותר היה 10%. גם הצעד הזה עשוי להרחיק משקיעים בדירות שצריכים מעכשיו לשלם קנס גבוה יותר על רכישת דירה.
ואיך הצעדים האלו ישפיעו על רוכשי הדירות? האם הם באמת יגמרו בסופו של דבר, להורדת מחירי הדירות? כלל לא בטוח! נתחיל בכוונה להעלות את מס שבח. אגב, רק לפני שנה הייתה מהפכה של ממש במס שבח, והנה מתכוונים באוצר לבלבל אותנו שוב. מס שבח הוא במהות מס מאוד הגיוני - הרווחתם - תשלמו מס. אין שום סיבה שמערכת המיסוי לא תהיה שוויונית, אין סיבה שיהיה פטור ממס שבח ומצד שני אנדשים ישלמו מס על משכורת ומס על רווחים בבורסה. יש מקום למסות את המשקיעים בשוק הנדל"ן. אבל מיסוי של משפרי דיור (שמוכרים את הדירה בבעלותם כדי לקנות דירה משופרת) הוא כבר לא טריוויאלי? ההמלצות מדברות על כולם - מס שבח על משפרי דיור, לצד משקיעי נדל"ן. כולם ימוסו בשיעור של 25% על-פי ההמלצה של אנשי האוצר, וזה עשוי להאט עוד יותר את מכירת הדירות - משפרי הדיור יחשבו פעמיים עם למכור ולשלם מס שבח, המשקיעים גם כן יחשבו פעמיים - למה לשלם מס אם אפשר שלא למכור וליהנות מהתשואה על הנכס (שכר הדירה). יש סיכוי לא רע שבמקום לברך האוצר יוצא מקלל - שהיקף העסקות בנדל"ן יירד, שמשפרי דיור לא יוכלו באמת לשפר דיור, ושהיצע הדירות ייקטן. עם זאת, זה כמובן עשוי להוריד את הביקוש לדירות ולגרום למחירים לרדת. האם בסה"כ החשבון הזה - מדובר במהלך טוב לשוק הדירות? ממש לא בטוח!
מס על שכר דירה מהשקל הראשון
המס על שכר הדירה אמור להיות מהשקל הראשון בעוד שכיום זה החל מ-4.8 אלף שקל. היום יש רבים שמשתמטים מתשלום המס הזה, האם מישהו מבטיח שבעתיד הם לא יברחו מתשלום המס?
הבעיה עם מס על שכר דירה, היא שהמס יתגלגל ברובו לשוכרים - זה ברור כשמש. מדובר בשוק חופשי, והמשקיעים רוכשים דירות ומשכירים אותם כי הם מניבים להם תשואה, אם יקחו להם חלק מהתשואה הזו הם יבקשו יותר מהשוכרים. זה הכל כלכלה פשוטה, זה הכל ביקוש והיצע. ומה יקרה אז, או שהזוגות הצעירים שהתייאשו לקנות דירה והסתפקו בשכירת דירה יחזרו להורים; או שדמי השכירות יעלו כך, שכבר יהיה עדיף לחלקם לקחת משכנתה ולקנות דירה. הרי יש סוג של טריידאוף בין קנייה להשכרה - ברגע שההשכרה פחות משתלמת הולכים לקנייה. האם זו מטרת האוצר? כאמור, לא בטוח!
מס רכישה - 15% על דירה שנייה
באוצר מתכננים כאמור להעלות את מס רכישה על דירה נוספת (כלומר, דירה שנייה ויותר שנרכשת בידי אותה משפחה/ תא משפחתי). שיעור המס הנכון להערכתם - 15% לעומת מס מקסימלי (על המדרגה הגבוה ביותר) בשיעור של 10% בעבר.
שוב, גם כאן, בדומה למהלכים הקודמים - העלאת מס שבח, והטלת מס על השכרת דירה מהשקל הראשון, הצעד עשוי להרחיק את המשקיעים בדירות. המשקיעים עכשיו צריכים לשלם קנס גבוה יותר (מס גבוה יותר משמעותית מהעבר) וסביר שהם יתרחקו מהשוק, או פשוט ידרשו שכר דירה בהתאם גבוה יותר וזו כאמור לא המטרה.
כל הצעדים האלו הם הצעות והמלצות שגובשו על-ידי משרד האוצר. היום בצהריים ענה, ערן ניצן, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר שאחראי על תחום נדל״ן לשאלות גולשים, בדף הפייסבוק של האוצר, הנה חלק מהדברים שאמר"
"אין ספק שקיימת אפליה לטובה למשקיעים בתחומי הנדל"ן. פטור מהכנסה משכר דירה מעודד משקיעים לרכוש דירות, אם כי יש לזכור כי מס רכישה הינו בגובה 10 אחוזים בלבד. משרד האוצר בוחן אפשרויות להוריד את הביקוש בשוק המשקיעים בנדל"ן.
"מחירי הדיור ממשיכים לעלות וזאת בין היתר בשל סביבת ריבית נמוכה וההיצע המוגבל. הממשלה משתמשת בכל האמצעים העומדים לרשותה על-מנת להגדיל את ההיצע, עובדה שבסופו של דבר תגרום לבלימה של העלייה במחירי הדיור.
"שוק הנדל"ן מופלה כיום לטובה מבחינת מיסוי על רווחיו על דירות להשקעה. עלינו לחזור ולבחון כל העת האם אפליה זו מוצדקת ומה השלכותיה בין היתר על מחירי הדיור. אם נגיע למסקנה שמדיניות זו אינה משרתת את מטרתה - נציע חלופות".
ביחס להצעה שעולה אחת לתקופה לחלק קרקעות לזוגות צעירים, אמר ניצן - "קרקע היא משאב ציבורי שחלים עליו כללי השוויון. על-פי מדיניות הממשלה ומנהל מקרקעי ישראל קיימת הנחה על רכישת קרקע באיזורי עדיפות לאומית. בנוסף, מחיר הקרקע הוא רק אחד מהפרמטרים שמשפיעים על מחירי הדירה".
