ברוב הקרקעות הלא מתוכננות הליך ההפשרה לבניה עובר דרך תוכניות איחוד וחלוקה שלא בהסכמה. במספר חלקות בעלות צורות שונות ומשונות ומידות ושטחים מגוונים, המשתתפות באיחוד וחלוקה שלא בהסכמה, הבעלים או החוכרים מקבלים בטבלת האיזון מגרשים לבניה בשטח אחר, במקום אחר ובשווי מצטבר גבוה יותר (ברוב המקרים).
בעלי הקרקעות בתוכנית מקבלים הודעה, גם בדואר רשום, כי הוקצה/ו להם מגרש/ים בתוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים. לתוכנית מצורפת, על-פי חוק, טבלת איזון שהכין שמאי מקרקעין.
בבואנו לבחון טבלת איזון, האם היא מקפחת או נדיבה כלפי בעלים כזה או אחר, ביחס לחלקו ההוגן, אנו בוחנים בעצם את השאלה הבאה:
ביקור בשטח
האם המגרשים או חלקי המגרשים שהוקצו הם בשווי נמוך או גבוה מחלקו היחסי בהשוואה לשווי כל המגרשים המוקצים. חלקו היחסי נקבע לפי שווי החלקה בבעלותו או החלק ממנה שנכנס לתחום האיחוד והחלוקה, ביחס לשווי המצרפי של כל החלקות וחלקי החלקות שנכנסו לתחום האיחוד והחלוקה.
בדיקה כזו מחייבת ביקור בשטח של איש מקצוע, לרוב שמאי מקרקעין.
במקרה אחד, שלא שייך לנושא מאמר זה אך ממחיש את חשיבות הביקור בשטח, מצאתי בחלקות בבעלות לקוח באר מים פעילה עם רישיונות והיתרים. הבאר התגלתה בתצ"א ובביקור במקום, והרישיון סופק על-ידי הלקוח והונפק על-ידי רשות המים. הבאר כלל לא תוארה ולא הובאה בחשבון בטבלת האיזון המקורית.
הלקוח שבבעלותו נכסים רבים בפריסה רחבה באזור, לא ציין בפני את הימצאות הבאר, "מחוברים" בשפה המקצועית, בתחומי השטח שבבעלותו בתחומי האיחוד והחלוקה. בעקבות התנגדות שהגיש בצירוף חוות דעת שכתבתי בצירוף ההיתרים והרישיון, הוצאה הבאר לחלוטין מהאיחוד והחלוקה ונשארה בבעלות הלקוח [ראו תמונה משמאל].
מתחם מגודר
המקרים בהם נדון הפעם הם מקרים של הימצאות פולשים או שוכרים בתחומי התוכנית לאיחוד ולחלוקה וגם להם משמעות דרמטית.
במקרה ראשון הבנתי בסיור בשטח כי מגרש הקצאה שהלקוח אמור לקבל, במיקום שונה מהחלקה שנכנסה בבעלותו לאיחוד והחלוקה, תפוס בחלק משמעותי ממנו על-ידי מתחם מגודר המשמש מגרש מכירה פתוח למכוניות יד שנייה. הפעם לא דובר כלל וכלל בפולש או בפורע חוק אלא בשוכר עמו היה לי הכבוד לשוחח בביקורי במקום, וגם שוחחתי עם בעלי אותו המגרש. המגרש בבעלות פרטית ומושכר בצורה מסודרת. נשאלה בכל זאת השאלה מה יקרה לאחר מתן תוקף לתוכנית האיחוד והחלוקה:
הבעלים בטאבו, עד למחיקת החלקות הקיימות ורישום מגרשי ההקצאה החדשים בטאבו, הנו הבעלים המשכיר כיום את המגרש. אולם בעלים זה קיבל בתוכנית האיחוד והחלוקה מגרש חלופי אחר בו הוא יכול בכל רגע נתון להגיש בקשה להיתר בנייה. הבעלים שקיבלו בטבלת האיזון את המגרש התפוס, איפה, לא אוחזים בבעלות על השטח המהווה חלקה הרשומה בטאבו על שם בעלים אחרים. מאידך יכול ויתעוררו קשיים להוציא בקשה להיתר בנייה במגרש התפוס על-ידי שוכר המחזיק חוזה שכירות עם הבעלים של השטח הרשומים בטאבו.
השוכרים עצמם נפלו בין הכסאות, חתמו חוזה, לקחו על עצמם התחייבויות והשקעות ואנה ילכו? כל בעלים בר דעת יעדיף לקבל בהקצאה מגרש אחר, "נקי" ריק ופנוי. כך גם הלקוח שלי. מסיבה זו וגם מסיבות אחרות שפורטו בהתנגדותו ובחוות דעתי, זכה בטבלת האיזון המתוקנת המוצעת למגרש הקצאה אחר ו"נקי".
נקי מפולשים
בתוכנית אחרת לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, למאות דירות בגוש-דן, הוקצה מגרש במיקום שונה מהחלקה שבבעלות בטאבו, המיועד למגדל מגורים. המשפחה שקיבלה את המגרש שכרה את שירותי לבדיקות רגילות. בביקור בשטח הבחנתי בסככה של פולש שמכר אבטיחים בשטח שלפי הבנתי גובל במגרש ההקצאה ואף פולש לתחומו [ראו תמונה משמאל]. הסככה לא הוזכרה, כמובן, בטבלת האיזון ובדברי ההסבר של השמאית שערכה אותה.
בעקבות ההתנגדות שהוגשה והתבססה על חוות דעתי קיבלו הלקוחות מגרש הקצאה אחר ו"נקי" מפולשים.
ולסיום, מה ההשלכות הכספיות של מחזיקים ופולשים על השווי ועל החלק היחסי הנכנס והיוצא ועל הזמינות של חלקות נכנסות ומגרשים יוצאים בתוכנית איחוד וחלוקה?
מתברר שככל ושמאי מטעם הבעלים המיועדים לאותו המגרש יגיש התייחסות להימצאותם של פולשים, בזמן המיועד להתנגדויות לתוכנית, זכויות הבנייה לאותם הבעלים עשויות להשתפר משמעותית, נניח ב-10% עד 15%.
הנה לדוגמה חלק מהחלטה של ועדת ערר מחוזית המתייחסת ישירות להתנגדות שהוגשה לתוכנית בתקופת ההפקדה ואשר הסתמכה על חוות דעתי השמאית באותו המקרה של סוכת האבטיחים - ראו תמונה בתחתית הידיעה.