בין שיתוף לפירוק

בעלות משותפת במקרקעין יוצרת מערכת יחסים מורכבת, אשר במועד כזה או אחר יש סיכוי רב שתגיע ליריבות המחייבת את פירוק השיתוף. חוק המקרקעין קובע הוראות שונות באשר לתקופת השיתוף ולהליך הפירוק, אשר יכול להתבצע בדרך של חלוקה בעין או מכירה. נעסוק להלן באופן שמירת זכויות הצדדים בעת הליך "פירוק בעין". בעת ביצוע פירוק בעין צפות ועולות סוגיות שונות, אשר היו חבויות במערכת היחסים שבין הצדדים משך שנים וכעת עליהם להתמודד איתן. השאלה המרכזית היא על מה תתבסס החלוקה בעין. ישנם שיקולים שונים שניתן להעלות על הדעת שיש להביאם בחשבון: הסכמי שיתוף שמצאו או לא מצאו ביטוי ברישום, השימוש בפועל של הצדדים והחלוקה בשטח, תשריטי חלוקה, התחייבויות חוזיות הקשורות בעסקות במקרקעין, חוקי תכנון ובנייה, תוכניות בניין עיר, נסיבות הנוגעות לטיב המקרקעין והשותפים ועוד. בחוק המקרקעין מצויות מספר הוראות בעניין, אולם המציאות מראה, כי אלו כלליות ביותר והשאירו שיקול דעת נרחב לבתי המשפט. סעיף 27 לחוק קובע: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". סעיף 28 מורה: "חלקיהם של כל אחד מהשותפים במקרקעין, חזקה שהם שווים". בהמשך, סעיף 39 לחוק קובע את עדיפות החלוקה בעין (לעומת אפשרות המכירה) והאפשרות לחייב בתשלומי איזון: "הייתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה". עוד ראוי לציין את סעיף 43: "בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים". אלה הן נקודות המוצא המנחות בעת שהצדדים נדרשים להליך הפירוק. בית המשפט נדרש לשקול בכובד ראש את נסיבות העניין והוראות הדין ולהורות על הדרך בה יתקיים הפירוק, תוך קבלת עצה מאנשי מקצוע (שמאי, מודד, אדריכל), כך שזכויות הצדדים יישמרו בדרך המיטבית.

חיפה: הרישום מול השימוש

פסק דין שניתן לאחרונה בידי השופטת אריקה פריאל, בבית משפט השלום בחיפה (ת"א 12486-04-09) עסק בתביעה לפירוק שיתוף בחלקה בת 22 דונם בעיר סכנין. בני משפחה שירשו את המקרקעין, החזיקו בחלקים שונים בחלקה ומכרו חלקים ממנה. במסגרת התביעה לפירוק השיתוף עלתה השאלה, האם השטחים שקנו הם שטחי ברוטו או נטו לצורך הפחתת חלק מהחלקה המיועד לצורכי ציבור. בית המשפט ראה לנכון לקבל את החלוקה הקיימת בפועל, התואמת גם את ההסכמים לפיהם רכשו השותפים את חלקיהם במקרקעין לפי תוכנית חלוקה שהוצגה להם. כמו-כן הביא בחשבון את השימוש בפועל, כאשר הרוכשים הקימו גדרות, נטעו עצים או בנו בניינים על החלק שרכשו, ללא כל התנגדות מצד יתר השותפים. העובדה שהצדדים השלישיים החזיקו חלק מסוים שתאם לשטח שרכשו נטו שכנעה את בית המשפט, כי השטח שנותר ליורשי הבעלים המקורי, מגלם בתוכו את השטחים לצורכי ציבור (אותם ביקשו הבעלים לנכות מכל השותפים), שכן לצדדים השלישיים נמכרו שטחים נטו ללא התייחסות לשטחים ציבוריים. אילו יזמו הבעלים המקוריים את חלוקת החלקה לפני מכירת חלקים ממנה לצדדים שלישיים, הייתה תוכנית החלוקה מסמנת גם את השטחים הציבוריים, וכך היו נמכרים שטחים נטו שגבולותיהם ברורים אחרי שנגזרו מהם החלקים המיועדים לשטחי ציבור, וברור שבמחיר העסקה היו רשאים לגלם את השווי היחסי של השטחים הציבוריים. בפועל נהגו הבעלים המקוריים על יסוד חלוקה "בערך" והקנו חזקה בלעדית לרוכשים על חלק שסומן "בערך". כך נוצר מצב בו חלק מהקונים מחזיקים יותר ממה שרכשו, אצל חלקם השטח שהם מחזיקים קטן ממה שרכשו, ואף נוצרו שטחים מבוזבזים. בית המשפט קבע, כי אם בשל כך נותרו בחלקה שטחים אשר אינם מאפשרים חלוקה מיטבית, אין לבעלים המקורי ויורשיו להלין אלא על עצמם בלבד. בית המשפט הורה לערוך תוכנית חלוקה שתתחשב ככל שניתן בחלוקה הקיימת, תוך ביצוע תיקונים שיאפשרו ניצול של שטחים מבוזבזים או צמצומם, ותוך התחשבות במשאלותיהם של הבעלים המשותפים, ובתוך כך במצב החזקות בפועל. הלכה למעשה, חלוקה בעין המשקפת שימוש בפועל ושווי כלכלי של החלקים המופרדים, לעיתים לא תהיה תואמת את המצב הרישומי של זכויות השותפים. בית המשפט נדרש לאיזון הראוי בין הרישום הקיים לשווי ולשימוש הקיים, על-מנת לקיים פירוק שיתוף ראוי, גם בהיבט הקנייני וחבויות המס שיוצר הפירוק.

חדרה: תשלומי איזון

בפסק דין נוסף שניתן לאחרונה (ת"א 51533-09-14), דנה שופטת בית משפט השלום בחדרה, הדסה אסיף, במקרה בו רכשו הצדדים מגרש משותף, ושנים רבות אחר כך בנו עליו שני בתים. בית המשפט מינה לצורך פירוק השיתוף שמאי שיבחן אם למגרשים, להבדיל מהבתים ורמת הגימור שלהם, יש שווי שונה, דהיינו: האם יש הפרש בשווי בין המגרש העורפי לחזיתי. בית המשפט פסק: "מאחר שהצדדים רכשו את החלקה במשותף והם שותפים בה בחלקים שווים, ממילא יש להבטיח, כי בעת פירוק השיתוף יהיה שווי כל אחד מהחלקים שווה לאחר... אם שוויו של האחד גדול יותר, אזי יש לחייב בתשלומי איזון. תשלום תשלומי איזון אינו בגדר 'פיצוי' כמשמעות מונח זה בחוק החוזים בכלל או בסעיף 32 בפרט, אלא שהוא חלק מפירוק השיתוף". בית המשפט דחה את טענת התובע, לפיה הסכמת הצדדים לפירוק השיתוף בעין והסכמתם לאופן הפירוק, כמו גם הסכמתם קודם שהגיעו לבית המשפט איזה מגרש יהיה שייך לכל אחד, מחייבת את המסקנה, כי מי מהם ויתר על זכותו לתשלומי איזון. נקבע, כי ככל שיימצא שאחד המגרשים פחות בערכו מהשני, ייקבעו תשלומי איזון, כדי להבטיח שהחלוקה תהיה שווה.

תל אביב: בעיקר המצב הקיים

במקרה אחר (ת"א 15940-08-13) פסקה השופטת כרמלה האפט מבית משפט השלום בתל אביב: "באיזון זכויות כל הצדדים שבפני; בשים לב לכך שהנתבעים ידעו על הסכם השיתוף השני בעת רכישת דירת הנתבעים וידעו כי תהא חלוקה של הרכוש המשותף בבניין בין בעלי הדירות; בשים לב לשימוש שעושים התובעים בגג הבניין ולאחר שדירת הגג כבר נבנתה בהיתר והיא מהווה יחידה נפרדת ועצמאית (גם לשיטת התובעים בעצמם הבניין מורכב מחמש דירות); ובשים לב לכך שכפי שאני מבינה בשל הקיר הבנוי בחצר בה משתמשת התובעת 3, נכנסים התובעים לבניין רק דרך החצר בה משתמשים הנתבעים, אני מוצאת להורות על פירוק השיתוף בבניין בדרך של רישום בית משותף כך שחצר הבניין תחולק באופן שווה בין התובעת 3 לבין הנתבעים, תוך הריסת הקיר המפריד ותוך רישום זיקת הנאה לטובת התובעים בכניסה לבניין, ואילו דירת הגג תישאר בבעלות התובעים ללא תשלומי איזון לנתבעים ולתובעת 3 בגין ניצול זכויות הבנייה בגג הבניין. התוצאה אליה הגעתי נראית לי הסבירה והצודקת בנסיבות העניין". בעניין זה, ראה בית המשפט לנכון לתת משקל מכריע למצב הקיים, לכוונות הצדדים ומעשיהם בפועל, על-מנת לבצע את הפירוק בדרך המיטבית, ולא מצא מקום לתשלומי איזון. נמצאנו למדים, כי בתי המשפט אכן מיישמים את הרעיון לפיו הרישום הקנייני לא בהכרח משליך על אופן השימוש במקרקעין, ואינו גובר על השימוש בפועל. בעוד שבמהלך שנות השיתוף התקיימו אלו זה לצד זה, הרי שבעת הפירוק, יקבל בית המשפט החלטות ליישום חלוקה מתאימה בהתחשב במכלול הנתונים והראיות באותה עת.