עד שלא התפוצצה עלינו הפרשה שניתן לכנות אותה, בשקט רב "פרשת
ענבל אור וקבוצות הרכישה שלה", שמו, רבים וטובים, כספים בעסקות שזו, בציבוריות הישראלית ובכלי התקשורת לשם: "קבוצות רכישה". הסתבכותה הכלכלית והעסקית של ענבל אור, לאחרונה, כפי שמתבררים מתבררים, אט אט, בבית המשפט המחוזי, בתל אביב, בקשר לעסקיה הסובבים סביב נשוא "קבוצות הרכישה", שבהן היא מעורבת - מבלי להתייחס, פרטנית ודווקנית לענבל אור ועסקיה, ברשימה זו - מעוררת שאלה ההתייחסות וההגנה הרכושית, כמו-גם הקניינית, אם בכלל, למי שרכשו וגם/או למי המעורבים במיזמים, מסוג מיזמי "קבוצות רכישה".
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 שנועדכהגדרת שמו להבטיח השקעותיהם של רוכשי דירות מגדיר הגדרות משפטיות,
המתאימות לפרויקטים של בינוי ומכירת מקרקעין, אשר לא בהכרח תואמים ומתאימים למצב דברים של "קבוצות רכישה", אשר אינן בהכרח בגדר של בעלות הקרקע שעליה אמור להיות בנוי המבנה, שהינו בדרך כלל בניין רב קומות, הכולל דירות של אנשי "קבוצת הרכישה", כמו-גם אינן בהכרח, מי שיש להן קשר ישיר וזיקה לבעלות במבנה שייבנה על הקרקע, כך שחוק המכר שנועד להבטיח השקעות רוכשי דירות, משנת 1974, על כלל תיקוניו, אינו בהכרח ישים ונגיש, במקרה של קבוצות רכישה.
החוק מגדיר מונחים דוגמת "מכירה"; או "מחיר
דירה"; או "מוכר", כאשר במקרה של קבוצות רכישה, אין מתקיימת, בהכרח או בדרך כלל, מציאות דברים של
מכירה ישירה של דירה מקבוצת הרכישה, או כל מכירה שהיא של דירה, שיש לה קשר ל"קבוצת הרכישה", שכן יכולה להיווצר מציאות דברים
של ניתוק גמור בין "קבוצת הרכישה" לבין מי שהינם הבעלים של הקרקע שעליהם תיבנינה הדירות, במגדל הדירות או הבעלים של דירות אלה.
חוק המכר קובע, כי לא יקבל מוכר מקונה על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על 7% מהמחיר,
אלא אם עשה, אחת מאלה, והכל על-אף האמור בחוזה המכר:
"(1) מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור, או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה, ואולם ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת לעניין זה; השר, בהסכמת המפקח, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח הערבות הבנקאית;
(2) ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על שירותים פיננסים (ביטוח), התשמ"א-1981, שאישר לעניין זה המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפסקה (1), והקונה צויין כמוטב על-פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש; שר האוצר, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח פוליסת הביטוח;
(3) שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך השר, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפסקה (1);
(4) רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;
(5) העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי".
הבעיה הנוצרת, במקרה של "קבוצות רכישה", אשר הינן "קבוצות רכישה" כפי שקורים ומתרחשים הדברים, חדשים לבקרים -
שאינן מוכרות דירות שבנו או שעתידות הן לבנות, בעצמן או על-ידי אדם אחר, על קרקע שלהן או של זולתן, על-מנת למכרן, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה על-מנת למכרה, מאדם שבנה או שעתיד לבנות אותה, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה, תמורה בעד מכירתה.
במצב דברים שכזה, הרי כספם של האנשים המאוגדים, ב"קבוצות רכישה" אלה, אינו מובטח, כלל וכלל, מה-גם שלא בהכרח שמדובר בכספים המובטחים על-ידי תאגיד בנקאי מלווה, כפי שהדבר נדרש בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות), הדן בתאגיד בנקאי, כהגדרתו בחוק הבנקאות (רישוי), התשמ"א-1981 ובתאגיד בנקאי מלווה, שהינו תאגיד בנקאי הנותן ליווי פיננסי.
לכן, ייתכן מצב דברים שנאמנה של מי שאיגד והקים או מי שאיגדה והקימה "קבוצת הרכישה", הוא זה שיחזיק בכספי "רוכשי הדירות", שלא בהכרח רכשו הדירות במישרין
מ"קבוצת הרכישה" או דרכה ובאמצעותה של אותה "קבוצת הרכישה", כך שייתכן שרוכשים אלה יניחו כספם על קרן הצבי ולא יהיה מי שיבטיח להם השבת כספים אלה ששילמו הם, במטרה לרכוש - סופם של דברים - דירה וסופם, מוצאים הם עצמם במצב דברים שיוצאים הם וידם על ראשם.
מן הראוי שהמחוקק ייתן דעתו לחסרון חוק המגן על אנשי "קבוצות רכישה", במתכונת, דומה - פחות או יותר - לזו שהקים המחוקק, בדמותו של חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות),
כאשר חוק זה יחול על אנשי "קבוצות הרכישה", אפילו שאין הם הבעלים של הקרקע, עליה אמורות להיבנות הדירות או של הדירה שבגינה השקיעו הם כספים, לצורך רכישת בעלות בה, סופם של דברים.
גילוי נאות: ד"ר חיים שטנגר, עוסק - במהלך השנה האחרונה - בליווי וייעוץ פיננסי שוטף לקבוצות רכישה, לאור ניסיונו - רב השנים - בתחומי המקרקעין, התכנון והבנייה וכל הנלווה והקשור לכך.