רכישת
דירה באמצעות קבוצת רכישה יכולה להיות אופציה אטרקטיבית ומעניינת, אם יודעים לזהות את המוקשים ולהיזהר מהם. לצערם של הרוכשים שהצטרפו לקבוצות הרכישה שארגנה
ענבל אור, הם עשו זאת מבלי להיות מודעים לסיכונים.
המחוקק קבע תנאים לקבלנים/יזמים המוכרים דירה, ובין היתר חייב אותם במתן בטוחה על כל תשלום שיפקיד בידיהם הרוכש שגובהו למעלה מ-7% ממחיר הדירה. לעומת זאת, בקבוצת רכישה אין בטוחה כזו, מאחר שהרוכש הוא בעצם היזם. לכן עלול להיווצר מצב, בו הכספים מפרויקט אחד יופקדו בחשבון כללי או בחשבונו של פרויקט אחר.
הבטוחה של הרוכש היא הערת אזהרה או הערה אחרת (תלוי היכן הזכויות בקרקע רשומות) על הקרקע הנרכשת. כמו-כן, לאחר שייבחר הקבלן לבניית הפרויקט, ידרוש הרוכש ויקבל ממנו ערבות בגין הדירה. הערת האזהרה ניתנת לרוכשים נוספים שהצטרפו לקבוצת הרכישה ומהווים בעצם שותפים בקרקע יחד עם הרוכש. לפיכך, על עורך הדין המייצג את הרוכש, לדאוג להסכם שיתוף, שיסדיר את כל הקשיים העלולים להיווצר במערכת היחסים המורכבת של שותפות בקרקע.
עורך הדין צריך לבדוק האם כספי ההצטרפות של הרוכש מובטחים כבר בשלב ההרשמה של הקבוצה, באופן שיופקדו בחשבון נאמנות אצל עורך דין, אשר ינהל אותו בנפרד לטובת קבוצת הרכישה. יש לקבוע מועדים לרכישת הקרקע או להגביל זאת בזמן סביר שיסוכם עם הרוכשים. על עורך הדין להבטיח בהסכם, כי הכספים ייוחדו אך ורק לשימוש לפרויקט ולא לטובת הוצאות שאינן קשורות באופן ישיר לפרויקט.
שחרור כספים מחשבון הנאמנות ייעשה באישור עורך הדין לטובת רכישת הקרקע. לאחר הרכישה ישוחררו כספים אך ורק באישור עורך הדין וחברי נציגות הקבוצה, אשר ייבחרו על-ידי הקבוצה. יש לדרוש ליווי בנקאי סגור עבור הקבוצה אשר ילווה את הבנייה, וחשבון הנאמנות יהיה פעיל עד לכניסת הליווי הבנקאי. הליווי הבנקאי הוא קריטי ויש להבטיח שהוא תנאי מתלה לקיום העסקה.
יש לבדוק את התב"ע וכמות הדירות המאושרת בה, על-מנת שלא תימכר דירה שלא מאושרת בתב"ע הקיימת במועד ההצטרפות. אם בכל זאת מבקשים לרכוש דירה שאינה מאושרת על-פי התב"ע הנוכחית, יש לדרוש שהכספים תמורתה יופקדו בחשבון נאמנות מיוחד עד לאישור הדירות הנוספות ולהגביל בזמן את המועד לביצוע מהלך זה. על-מנת למנוע מכירות כפולות של דירות, מומלץ לרשום הערת אזהרה מפורטת ולצידה חלקו של הרוכש.
על המבקש להצטרף לקבוצת הרכישה להיות מודע לכך, כי קיים חוסר ודאות בדבר העלות הסופית של הדירה. תמחור לקוי של המארגנים או שינויים בעלויות הבנייה עלולים ליפול על כתפי הרוכשים, להבדיל מרכישת דירה מקבלן. בנוסף, רשויות המיסוי צריכות לקבוע שמדובר בקבוצת רכישה אמיתית ולא מלאכותית, שאם לא כן - ימסו את הרוכשים בגין רכישת דירה ולא בגין רכישת קרקע. במקרה זה החיסכון הצפוי במס הרכישה עשוי להתאדות, והרוכש לא יוכל לבוא בטענות למארגן.
מועד המסירה אף הוא אינו ודאי במועד ההצטרפות לקבוצת הרכישה. להבדיל מרכישה מקבלן, אשר מתחייב לספק את הדירה תוך x חודשים הנקובים בהסכם הרכישה, הקבוצה רוכשת את הקרקע ללא תכנון מפורט וללא היתר בנייה ולאחר מכן מתקשרת עם קבלן. אם יהיו עיכובים עד לבחירת הקבלן - הם לא יזכו את הרוכש בפיצוי, מאחר שהוא בעל הקרקע ואינו יכול לפנות למארגן בדרישה לפצותו בגין עיכובים.
השורה התחתונה: על הרוכשים להפנים, כי התקשרות בקבוצת רכישה היא עסקת מקרקעין מורכבת בעלת סיכון גבוה, ומחייבת הבנה משפטית עמוקה ומורכבת. הצטרפות לקבוצה כזו ללא ליווי מקיף של עורך דין מטעם הרוכש, עשויה להסתיים בהפסד ניכר.
