בית המשפט קיבל את עתירת עמותת אדם טבע ודין וחבר מועצת ראשל"צ דב צור בעניין "דירות נופש" בפרויקט בנייה של חברת מעוז דניאל בע"מ סמוך לחוף הים בעיר, תוך קביעה כי ההגבלות שהוטלו על-ידי ועדת הערר המחוזית אינן מתיישבות עם פרשנות בית המשפט העליון בעניין.
החלטה שנתקבלה ביום 24.07.07, קבעה כי כשמדברים על דירות נופש באזור "האכסון והרווחה" מדובר, בדירות או ביחידות, שיעודן והשימוש בהן הוא למגורי נופש ותיירות לפרקי זמן קצרים לכלל הציבור ולא לצורכי נופש לבעליהן, או על-פי רצונם בלבד.
הוועדה המקומית לתו"ב ראשל"צ, העניקה היתר בנייה לחברת מעוז דניאל בע"מ שיאפשר לה לחלק מבנה בן 232 יח' דיור לדירות נופש (80%) ולדירות פול מלונאי אשר יושכרו לכלל הציבור (20%), כ-200 מטר מחוף ימה של ראשל"צ. על החלטה הוגש ערר לוועדת הערר המחוזית אשר לא שינתה את החלטת הוועדה המקומית.
לפיכך, ביום 06.08.2006 הגישו דב צור (ממועצת ראשל"צ) ועמותת אדם טבע ודין עתירות לבית המשפט לעניינים מנהליים בת"א. ההחלטה שניתנה בעתירה זו, הושפעה מפס"ד שניתן לאחר מכן ביום 07.12.2006, בו פסק בית המשפט העליון בעניין פרשת המרינה בהרצליה (עע"מ 2273/03 אי התכלת נ' החברה להגנת הטבע) וקבע פרשנות למונח "דירות נופש".
החלטת הוועדה המחוזית
ועדת הערר קבעה, כי התב"ע והתנאים שנקבעו במסגרתה נועדו למנוע מגורי קבע בדירות שייבנו, ולעודד אוכלוסיה, שאינה מתגוררת דרך קבע בעיר, לשהות ולבלות בעיר פרקי זמן קצרים כתיירים. לצורך זה קבעה התוכנית, כי בסביבה החופית יוקמו מתחמים ויחידות לצורכי מגורים לתיירים ומסחר, בהתאמה לאופיו של אזור תיירותי, כפי שיתהווה ויתפתח, ולאו דווקא מתחמים בעלי צביון של מגורי קבע.
עם זאת, לא מצאה ועדת הערר תימוכין בתוכנית לדרישה שהופנתה ליזם ע"י הוועדה המקומית, להקצות חלק מהדירות לשימושו של הציבור הרחב, שלא יתגורר דרך קבע במקום, ע"י בניית דירות נופש ויעודן להשכרה במסגרת "פול מלונאי". הוועדה הגיעה למסקנה, כי אין מקום להגבלת הפול המלונאי שהטילה הוועדה המקומית על היזם וקבעה כי יש לקבוע בתנאי ההיתר, הוראה שתמנע איחוד פיסי של יחידות הדיור שיוקמו בפרויקט, על-מנת לא להגדילן ולא להכשירן למגורי קבע.
נימוקי העתירה
העותרים התנגדו לקביעת ועדת הערר וטענו להתניית היתר הבנייה שניתן ליזם בהכנסת כל הדירות בפרויקט "לפול מלונאי" למרבית ימות השנה ועיגון האיסור לאיחודן הפיסי על-ידי רישום הערה מתאימה בלשכת רישום המקרקעין. בנוסף טענו, כי החלטת ועדת הערר, בבטלה כליל את הגבלת "הפול המלונאי", לוקה בחוסר סבירות ומנוגדת לאופיה של התוכנית ולתקנונה. דחיית העתירה תפגע בזכויותיו של הציבור הרחב, לרבות בגישתו החופשית ואפשרויות השימוש שלו בחוף הים, שהוא משאב טבע השייך לציבור הרחב.
מנגד, חב' מעוז דניאל והוועדה המקומית תמכו בהחלטת ועדת הערר והן מתנגדות לעתירות חרף הקביעה כי התוכנית מתירה בנייה באזור כמו דירות נופש, בתי אבות, בית דירות או בתי מלון והתוכנית עצמה מאפשרת בניית יח' בבניה המותאמת לצרכי נופש ולא למגורי קבע בהן וזאת הסיבה שבעטייה הוגבל שטח יח' הדיור.
בנוסף, לטענתם בתוכנית אין כל רמז המתיר הגבלת שימוש במסגרת פול מלונאי, כיוון שהגבלה כזו חלה על בנייה בתחום 100 מ' מחוף הים. לא זו ואף זו, חב' דניאל מעוז ציינה כי באם החלטת ועדת הערר תבוטל, אזי האינטרסים הכלכליים וזכות הקניין שלה ייפגע, שכן הושקעו בפרויקט כספים רבים.
קביעת בית המשפט
השאלה המשפטית עליה צריך היה להשיב בית המשפט הינה - האם יש מקום להטיל, במסגרת היתר הבניה שינתן, לבניית דירות נופש, הגבלה מהסוג שהוטל על-ידי הוועדה המקומית (20% מהדירות ישמשו כפול מלונאי), כדי לוודא שייעשו שימושים "תיירותיים" בחלק מהיח' לפחות כפי שמתואר בתוכנית, או שמא אין מקום להטלת הגבלה מעין זו ויש להסתפק בהגבלות בעלות אופי תכנוני, כמו הגבלת גודל הדירות ואי הקמת תשתיות תומכות סביבת מגורים?
תוכנית המתאר הארצית, קובעת ששטח המגרש שעליו עתיד להבנות המבנה נכלל באזור המוגדר בתוכנית כ"שטח ישוב" בו ניתן לעשות שימושים שונים, לרבות בניה למגורים וכן ניתן להקים בשטח הנדון דירות נופש, בתי מלון, בתי הבראה וכו', היזם ניסה להיאחז בפרשנות זו.
אולם, השופט בפס"ד נתן דוגמא וציין כי גם התרת בניית בתי אבות, באזור האכסון והרווחה שתוחם בתוכנית, מחזקת את כוונת מתכנן התוכנית להעניק לציבור הרחב, ולא למשתמשים פרטיים, את זכויות השימוש במבנים שייבנו באזור לפרקי זמן קצרים, גם אם מדובר בציבור נופשים או תיירים מזדמנים, שכן אלו כולם שימושים בעלי צביון ציבורי מובהק שנועדו לשימוש הציבור הרחב ולא רק לצורכי נופש או "רווחה" לבעלי הזכויות הקנייניות במבנים או דירות הנופש שיוקמו.
מוסיף השופט, כי יש לייחס חשיבות רבה לשמירה על חופי הים מפני הפקעת השימוש של הציבור הרחב בהם. כך גם כאשר מדובר בסביבה חופית הסמוכה. היקפו המוגבל של משאב טבע מגביר את חובתן של הרשויות המופקדות על כך, ושל רשות התכנון בפרט, למנוע ככל האפשר "נגיסה" ו"כרסום" בקרקעות אלה לצורך שימושים פרטיים תוך הפקעת השימוש בהן מהציבור.
כמו כן, בין אפשרויות הפיקוח המסורות לגופי התכנון ולוועדה המקומית הוקנתה הסמכות להורות על הגבלת השימוש בדירות במסגרת ההיתר שיינתן על-ידי הוועדה המקומית לבניית הפרויקט, על-מנת לוודא שימוש של הציבור הרחב בדירות אלה והגשמת היעוד לו הן נועדו. ההגבלות הפיסיות כמו שטח הדירה והעדר מטבחון שהטילה הוועדה המקומית אינן הגבלות התורמות להשגת יעדי השימוש בדירות.
ההגבלות הפיזיות לא ימנעו את השימוש הפרטי והבלעדי בדירות אלה כדירות נופש, בניגוד להוראות התוכנית המקומית, אשר התירה שימושים באזור "האכסון והרווחה" לכלל הציבור ולא לבעלי הנכסים או דירות הנופש, אף אם השימוש בהם יהיה למטרות נופש ובילוי. לדעת השופט, התוכנית אינה מאפשרת שימוש בלעדי וניצול חוף הים והסביבה החופית הסמוכה לו ע"י יחידים שרכשו דירת נופש באזור האכסון והרווחה.
מדובר באופן שימוש יחיד בידי כלל הציבור בהעמדת כל דירות הנופש שיבנו לרשות הציבור, לפחות למרבית ימות השנה, על-דרך השכרה לזמנים קצרים, כך שתתקיים תחלופה מרבית בשימוש בהן על-ידי הציבור.
השופט הוסיף וקבע, כי ההגבלה שהטילה הוועדה המקומית (20% לשימוש דירות נופש) אינה משקפת את הפרשנות שיש לתת לתוכנית ואין בהגבלה כדי לאכוף את השימושים שנקבעו בה, ואותם בלבד. ההגבלה חייבת לחול על כל דירות הנופש שייבנו ולא רק על חלק מהן. באשר לתקופת השימוש אותה יש להעמיד לרשות הציבור הרחב יש לאפשר לכלל הציבור להשתמש בדירות הנופש בכל דרך שהיא במשך מרבית תקופות השנה ולמעלה ממחצית השנה במצטבר (כפי שפסק בית המשפט העליון בעניין המרינה בהרצליה).