ענייננו בסוגיה הנשנית חדשים לבקרים בבתי המשפט ובוועדות הערר השונות: פרשנותו של סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, העוסק בפטור מתשלום היטל השבחה בגין בנייה או הרחבה של
דירה ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר.
מעט בדומה לסעיפי הפטור ממס שבח בחוק מיסוי מקרקעין, תכליתו העיקרית של סעיף פטור זה היא סוציאלית. הסעיף נועד לסייע לאזרחים לשפר את תנאי הדיור שלהם על-ידי הרחבת דירתם, באמצעות הקלת העול הכספי הכרוך בכך, וכן להקל על מצוקת הדיור. ברור שאם ישולם היטל של 50% מההשבחה, אזי שיפור הדיור לא יוכל להיות מושג. ברם, יכול להיווצר מצב בו כאשר לשון החוק ברורה - לא ניתן יהיה להגשים במלואה את תכליתו הסוציאלית של הסעיף.
סעיף פטור זה עורר וממשיך לעורר שאלות פרשניות רבות בנוגע לאופן יישומו על-ידי הוועדות המקומיות. ככל שהמציאות התכנונית ותהפוך מורכבת יותר, כך שאלות אלו ימשיכו להציף את מערכת בתי המשפט וועדות הערר. נראה, כי קיים צורך להרחיב את התוספת השלישית, באופן שסוגיות שנדונות מעת לעת יקבלו גם עיגון בחקיקה. להלן נתייחס למספר נקודות כדי להמחיש את החוסר הקיים בחקיקה, והצורך של בתי המשפט וועדות הערר לנסות ליתן פרשנות להוראות החוק.
בהעדר הוראות מפורשות נוצרות אי-ודאות והכרעות שונות וסותרות. לכן נראה, כי מן הראוי לאגד את ההלכות שנתן בית המשפט ולתקן את החוק, ובמקביל לתת מענה לשאלות אחרות שטרם קיבלו מענה שיפוטי.
אופן קבלת הפטור
בהתאם לחוק, קבלת הפטור איננה אוטומטית ועל הטוען לפטור להראות, כי הוא עומד בתנאים שנקבעו בסעיף. אלא, שהחוק לא מציין למי מוגשת הבקשה לפטור, אלא רק שניתן להגיש השגה על שומה בפני שמאי מכריע או ועדת הערר בתוך 45 יום ממועד קבלת השומה. בעניין עמ"נ 877-09-14 נקבע, כי הגם שהחוק לא קובע זאת, על הטוען לפטור לפנות תחילה בבקשה לוועדה המקומית וזאת בתוך 45 ימים ממועד קבלת השומה. במסגרת בקשתו יהיה על המבקש להוכיח, כי הוא עומד בתנאי הפטור. ככל שהוועדה המקומית תדחה את בקשתו, יוכל המבקש להגיש ערר לוועדת הערר.
בהקשר לכך נציין, כי רבים שוגים ופונים ישירות לוועדת ערר או לשמאי מכריע, ובכך עלולים לאבד את יומם. עיון בהחלטות ועדות הערר מלמד, שערר שעניינו פטור יוגש רק לאחר שהוגשה בקשה לוועדה המקומית והיא נדחתה או לא נענתה.
היקף הפטור
ברע"א 7417/01 (צרי) נדונה השאלה, האם הפטור יכול להינתן למספר דירות בחלקה אחת, או שמא הפטור מוגבל לדירה אחת בלבד. זאת, מאחר שהוראות החוק לא התייחסו לנקודה זו.
באותו עניין, מבקשי הפטור היו שתי משפחות להן היו בתים צמודי קרקע שנהרסו ובמקומן נבנו בנייני מגורים. בני המשפחה קיבלו מספר דירות מגורים בבניין וביקשו פטור מהיטל השבחה עבור כל אחת מדירותיהם. בית המשפט העליון קבע, כי יש להעניק פטור אחד בלבד לכל תא משפחתי, שכן האיזון הראוי מחייב מתן פירוש מצמצם להטבות. נדגיש, כי תכלית הסעיף אינה להעשיר את הזוכה בהטבה על חשבון רווחת קהילתו, אלא רק לאפשר לו להרחיב את ביתו, אף אם אין ידו משגת לשלם את היטל ההשבחה.
בית המשפט הדגיש, כי הפטור יינתן רק כאשר מדובר בדירה חדשה אשר תיבנה במקום דירת מגורים שנהרסה, ולא כאשר הדירה החדשה תיבנה לצידה של הקיימת. כן נקבע, כי נדרשת הלימה בין השימוש למגורים לפני הפטור ובין השימוש למגורים לאחריו בשני מסלולים - "המחזיק" ו"הקרוב". מקבל הפטור הוא האמור להתגורר בה - הן לפני הפטור והן לאחריו. כהשלמה לכך נקבע ברע"א 3626/06, כי סעיף הפטור יחול גם כאשר מדובר בדירה שהוקמה על קרקע פנויה.
כעשור מאוחר יותר, בדנ"א 6298/15 (דיבון), נדונה השאלה, האם הפטור יכול להינתן לכל מחזיק במשותף בקרקע הממלא אחר תנאיו, או שמא ניתן להעניק פטור אחד משותף לכל בעלי הזכויות. בפסק הדין נקבע, כי סעיף הפטור אינו קובע מגבלה לפיה ניתן יהיה להקנות פטור אחד לכל היותר בגין חלקת מקרקעין אחת. לצד זאת, כאשר המחזיקים במשותף בקרקע מהווים תא משפחתי אחד הפועל כיחידה כלכלית אחת, יינתן פטור אחד בלבד בגין החלקה.
כהערת אגב ציין בית המשפט העליון, כי קביעתו נטועה בנסיבות המקרה שעמד לפניו ואין ללמוד ממנה לגבי נסיבות אחרות, כגון מחזיקים בקרקע במשותף החברים בקבוצת רכישה או בקבוצת רוכשים. ועדות הערר שדנו בסוגיית קבוצות רכישה, קבעו מבחנים שונים לזכאות הפטור במקרים אלה ( 417/14 וערר 481/16).
בעניין צרי, העובדה שמשפחה אחת החזיקה באופן בלעדי בקרקע, היוותה חלק נכבד בהכרעה, כאשר ההיגיון הכלכלי הוא לתת למשפחה המהווה תא משפחתי וכלכלי אחד - פטור אחד. לעומת זאת, בעניין דיבון, לא היה חשש לניצול הפטור לרעה, מאחר שהמחזיקים בקרקע במשותף לא נחשבו כיחידה כלכלית אחת. בית המשפט שם דגש על תכלית הפטור - שיפור תנאי הדיור, שהתקיימה בכל אחד ואחד מהמחזיקים בקרקע - ולכן נקבע שקיימת הצדקה להעניק את הפטור לכל מחזיק הזכאי לכך ולא להסתפק בפטור אחד לחלקה.
שאלת הפטור במקרים של מספר מחזיקים בקרקע קיבלה מענה על-ידי בית המשפט העליון, אולם החקיקה לא מעגנת זאת. יתרה מכך: ישנן נושא קבוצות רכישה אמור למצוא ביטוי בחקיקה.
שאלת הזכאות לפטור במקרה בויש לנישום דירה נוספת באותם מקרקעין שגודלה עולה על 140 מ"ר, לא מצאה ביטויה בהוראות החוק. בית המשפט העליון קבע (בר"ם 6195/13), כי אין להעניק פטור במקרים כאלה, בין אם זוהי יחידת דיור נפרדת ובין אם מדובר בהרחבה לדירה הקיימת.
בחינת הזכאות בהעברה ללא תמורה ובהורשה
בעניין אופן בחינת הזכאות לפטור במקרה בו המקרקעין הועברו בירושה או ללא תמורה בין אדם לקרובו, נקבע (ערר 8036-03-18), כי יש להבחין בין אם ההעברה בוצעה לפני או אחרי אישור התוכנית והיווצרות החבות בהיטל השבחה. אם שההעברה בוצעה לאחר שנוצרה החבות, יש לראות את היורש או המקבל כמי שנכנסים בנעלי המוריש או המעביר, כך שזכאותם לפטור נבחנת בראי זכאותם של המוריש או המעביר ולא באופן עצמאי ונפרד. אם ההעברה בוצעה לפני כן, המקבל הוא החייב המקורי ועל כן את הזכאות לפטור יש לבחון בהתייחס אליו בלבד. גם סוגיות אלה אינן מופיעות בהוראות התוספת השלישית.
