שוק המשרדים מצוי כיום בעיצומו של משבר מהגדולים שידע מעודו, אולי אף הגדול ביותר. רצה הגורל שדווקא בעיצומם של בניית מיליוני מ"ר משרדים, חלקם הגדול ב"מדינת תל אביב", באה מגיפת הקורונה, טרפה את הקלפים, והותירה משרדים רבים כאבן שאין לה הופכין.
הנתונים של שוק המשרדים מזכירים לא במעט פרופיל של בורסה מרוסקת בעת משבר. במהלך החודשים האחרונים, בכל מתחמי המשרדים, ובמיוחד ב"מדינת תל אביב", המחירים צנחו בממוצע בכ-40-30 אחוזים. להלן דוגמאות:
בציר בגין בתל אביב, רמות המחירים צנחו מכ-110-100 שקלים למ"ר לפני עידן הקורונה, לכ-80-70 כיום, במתחם הבורסה ברמת גן מכ-90-80 שקלים למ"ר, לכ-65-60 שקלים למ"ר, ב-BBC בני ברק מכ-70 שקלים למ"ר לכ-50 שקלים למ"ר בסך-הכל ובפתח תקוה נשבר שיא במגדל פרימיום יוקרתי בציר ז'בוטינסקי בו בוצעה עסקה במחיר נמוך במיוחד של 27 שקלים למ"ר בלבד.
הסיבות העיקריות להתרסקות: העובדה שבימי הקורונה עברו חלק גדול מהמועסקים לעבוד מהבית, עודף משרדים היה קיים ממילא בשוק וכן חרדה מהמצב בכלל, גרמו לחברות רבות לוותר או לקצץ באופן ניכר שטחי משרד. כמו-כן מקרים רבים של לקוחות או עובדים שחלו בקורונה, הוציאו משרדים שלמים לבידוד ופגעו קשות ברצף העבודה.
עם זאת, דווקא אצל בעלי עסקים קטנים ובינוניים, הצליחו בעלי השליטה בחברות אלה לאמץ בהצלחה את שיטת הקפסולה, כלומר עובדים שהגיעו למשרד משך יומיים בשבוע וביתר הימים עבדו מהבית, ובד בבד החלו לבחון מחדש כמה מ"ר משרד יצטרכו בפועל במצב הנוכחי והחלו לצאת מחוזים "כבדים" לחוזים "קלים" וכלכליים יותר.
הזדמנויות
ואכן, דווקא המשבר הנוכחי, יצר הזדמנות מצויינת לאותם עסקים קטנים ובינוניים שתקציבם מוגבל, אולם השתוקקו זה מכבר למשרד הממוקם בלב "מדינת תל אביב" ולשדרג את המשרד הישן והמסורבל שלהם, למשרד קטן, מאובזר, נוח, כלכלי ויעיל יותר.
אז למה דווקא עסקים קטנים ובינוניים? מניתוח שערכנו עוד בטרם מגיפת הקורונה, נמצא כי חברות הייטק, טכנולוגיה, פרמצבטיקה וכו' גדולות המחזיקות מאות רבות של עובדים, פחות כדאי להן, כלכלית ומבחינת תנאי מחיה, להישאר ב"מדינת תל אביב". הן זקוקות לשפע מקומות חנייה לעובדים ואורחים ובכלל לשטחים שעלותם גבוהה מאוד.
בניגוד לאותן חברות גדולות, פירמות קטנות יחסית, יכולות להיות הרבה יותר זריזות וגמישות בקבלת החלטות, בהן חברות סטארט אפ, בעלי מקצועות חופשיים דוגמת עורכי דין, מהנדסים ורואי חשבון, משרדי פרסום, מכוני לימוד וכיו"ב. ואכן אותם עסקים שבעבר לא יכלו להרשות לעצמם משרד בתל אביב והסביבה, יכולים עקב ירידת המחירים התלולה להיחשף להזדמנויות חדשות וכדאיות הרבה יותר.
העובדה שמשרדים רבים ננטשו, גרמה לבעלי נכסים רבים להעדיף שהנכס שלהם "יעבוד" וישלם את הארנונה, מאשר שיישאר ריק, מה שהפך עבור השוכרים לחלון הזדמנויות נדיר לשכור משרד משובח ב"מחירי רצפה" ובמיקום אסטרטגי מעולה, כולל מערכות תשתיות חדישות לחלוטין.
חשוב לזכור כי רבים מבעלי הנכסים רכשו אותם על-מנת שיניב להם תשואה שנתית של לפחות 6 אחוזים ובמקרים רבים ראו את ההשקעה למטרות פנסיה, מצאו את עצמם לפתע מול שוקת שבורה ולכן נאלצו להוריד משמעותית את מחיר השכירות ובלא מעט מקרים אף נאלצו לחלק את הנכס לחלקים קטנים יותר, כל זאת על-מנת לשמור על תשואה סבירה.
שאלת השאלות: האם רמות המחירים כיום, שיא ההתרסקות, צפויים לרדת עוד יותר או דווקא צפוי תיקון כלפי מעלה? ההערכה שלי הינה שככל שבעלי הנכסים יפעילו חשיבה חדשנית ומחודשת ובעלת אופי יזמי, כך יוכלו ליצור בהדרגה תנאים הולמים להחזרת הביקוש לנכס שלהם. המפתח בכך שיידעו להתאים את השטחים שבבעלותם לחברות קטנות יותר. חשוב במיוחד שייזכרו: מה שהיה לפני הקורונה לא יחזור ולכן צריך להתגמש, לחשוב יצירתית ועסקית נכון ולתת את המענה הנכון לאותם עסקים בינוניים וקטנים. חומר למחשבה לכל מי שקשור לשוק המשרדים.
